bsport体育十月，是房地产行业一贯认知上的“金九银十”。按往常而言，每年十月份房地产市场理应十分火热。

　　今年房地产市场比较特殊，市场整体处于下行期，二手房市场无论是成交量还是价格都比较低迷。

　　为了让房地产市场恢复往日的活力，实质性的救市政策也在“金九银十”中开始落地。商贷“认房不认贷”上海正式落地已满两月，公积金“认房不认贷”政策也已经落地。

　　众所周知，市场还是处在一个底部较冷的状态，这些救市政策影响下二手房市场究竟有什么变化？

　　10月上海二手房总成交量15097套（房地网日统计口径bsport体育，含各种物业类型），我们长期监测的住宅成交量约1.32万套（纯住宅），相对今年9月下降约14.43%。

　　如果说按月比较可能受十一假期影响，于是我们又去复盘了去年同期的二手成交数据，发现相对去年同期（2022年10月），这一数据更是下降了22.13%，总成交量再次回到1.5万套枯荣线以下。新政后劲明显不足，二手成交数量整体不及预期。

　　聚焦到周度，除去受长假影响的两周，可以明显看出，二手房周成交量在九月新政落地后迎来一波小高峰后迅速回落，成交量逐周下降。

　　首轮“认房不认贷”刺激的小高峰已过，后续效果不及预期。目前市场单周成交量基本在3500套左右，比新政前仅算有小幅上升，后市如何还要继续观察。

　　作为进一步的补充政策，“公积金认房不认贷”已经出炉并在十月底正式落地，十一月的二手房市场是否能有所恢复，还让我们拭目以待。

　　十月，房地网二手房挂牌存量达到约21.16万，再次创下历史新高，新挂套数18497，比上月下降约32.86%，下架套数15479，比上月下降约14.10%。

　　另一方面，二手房挂牌价格则是在小幅不断下跌，楼市中的“量在价先”逻辑再次体现出来。

　　从链家二手房挂牌量价来看，全市二手房价格又有回落。导致这种情况的原因肯能有两个：一是，新政利好置换打新，不少二手房东诚意急卖，将房源价格下调，具体可见下文分析；二是，链家官方下架不少高价房源，拉低整体均价，具体可见房万之前文章「头部中介一天下架4713套房源，意味着什么？」。

　　总而言之，二手房存量市场巨大且还在增长，这对急于买房的房东来说不是一个好消息。

　　我们对房东的建议则是，如果急于套现，那就进行促销，快速出手。如果并不着急，还是继续观望，不要盲目跟风卖房。而对二手房买家的建议是，趁着这一时机入市去买优质产品，多看房源，仔细挑选，这也算是在弱市时买房的一大好处了。

　　本月起我们优化了房东信心指数的计算方式，把以前按套计算的方式改成了按次计算，即在单个周期【周或月】中，一套房源有几次调价，就会计算几次，更合理反映房东信心变化。这一指标可以较为客观敏感地反应当下二手房市场的状态，受到不少读者的关注。

　　截止10月底，房东信心指数已经下降到了3.38%，相较九月，下降了约5个百分点。与之对应的是，高居不下的房源降价次数。

　　纵观近六年月房东信心指数，不难发现，目前房东信心正处于历史低点，基于前面提到的几点原因，当下在卖房的房东基本也已经到了心态上的谷底bsport体育。

　　如果更细致地聚集到周度，看得会更为明显，“认房不认贷”新政刺激后，房东信心指数稍有一点小涨幅，后快速回落，基本处于有统计以来的最低值。即使是“公积金认房不认贷”政策已出，也未能拯救房东信心。

　　当然，凡事都有两面性，房东信心指数的持续走低意味着有更多降价房源流入市场，对于二手房买家更为利好，如果有合适的房源，建议尽早入手。而降价房源也有不少房东急于套现打新，这标志着二手房推动新房市场的置换链开始流动。

　　总体来看，10月二手房市场未能延续9月回暖形势，再次走低bsport体育，“认房不认贷”新政的影响力尚不及预期。

　　10月二手房市场不仅未能延续9月的向好，比起往年同期更是看不出任何“金九银十”的样子，即便是与今年上半年比较，10月二手房市场也十分低迷。

　　这一迹象也不难发现，贷款方面新政刺激效果并不理想，限购方面是否会有新政推出，也将是之后房地产市场比较关心的事情。

　　另外值得一提的是，随着经济宏观面的政策提振，加上房产领域各项救市政策的落地，对于市场还是有很大影响的。虽然购房者心态尚未体现出重大预期改变，但发生改变的势能也已开始在不断积累。