bsport体育目前二手房市场中的规范化、细致化的管理尚不完善，对此国家住建部、税务机关等行政部门进行了积极的宣传与引导。对保障二手房市场的平稳健康发展给予了高度的重视。保障二手房市场的平稳健康发展有助于社会财富的公平分配。

　　二手房指的是已经在房地产市场上至少交易过一次的房屋，是区别于一手房即新房的习惯说法。一手房与二手房最大的区别在于交易的资格不同：一手房交易时房地产开发商必须要有五证二书，才能将房子出售给购房者；而二手房出售时销售方只要取得该房屋的不动产权属证书，就可以售卖该房屋。

　　我国在法律法规上并没有区分一手房、二手房等类型来定义不同的房屋，只是对整体上的房地产概念进行了定义。虽然二手房在法律上没有明确的界定，但是政府在政策文件中多称其为存量房。由于存量房经常在政策文件中使用和官方买卖合同中使用，渐渐地成为了房屋交易中的二手房的基本法律概念。

　　二手房交易行为主要是指二手房转让行为，即二手房买卖行为，讨论的税费承担问题也是指二手房转让过程中的税费承担问题。二手房交易涉及的税费不仅包含增值税、所得税等税法规定要缴纳的税款，还包括评估费、手续费、登记费等费用在房产交易过程中。

　　根据相关税收法律规定，卖方应依法承担增值税、所得税、教育费附加、地方教育费附加、城市维护建设税、土地增值税以及印花税。买方应依法承担契税和印花税。

　　从税收优惠政策来看，目前对于个人房屋交易，尤其是首套房屋，交易只要产权满足两年以上且是唯一住房，个人售卖房屋可以免征增值税。产权满足五年以上且是唯一住房，个人售卖房屋可以免征个人所得税，印花税和土地增值税直接免征。

　　在二手房交易中，交易双方除了需要依法缴纳相关税收以外，还需要缴纳相关费用。主要的费用有：交易服务费，每平方米6元，交易双方各付一半；登记费，是房管部门收取的登记证明费，普通二手房住宅类每套付80元，商铺每套550元，一般由买方承担。

　　核档费，是办理二手房过户核查档案以确定有无纠纷、查封等需要缴纳的费用，每宗50元，一般由卖方承担。贷款担保费，是指交易房屋时申请住房公积金贷款中间产生的担保、公证费等，一般为贷款额的1%，一般由买方承担。

　　评估费，是贷款购买二手房交易过程中对房屋的评估费用，一般为评估值的1.5%，一般由买方承担。中介费，是在二手房交易中向客户提供中间代理服务的中介机构在提供服务的过程中向交易双方收取的合理费用，一般房屋交易中介费依照不同中介公司的标准缴纳。

　　二手房交易税费承担主体。法律规定的角度可以将税收承担主体分为两类：法定纳税义务人和非法定纳税义务人。根据《税收征管法》规定。以所得税为例，根据相关税法规定可知在二手房交易中卖方依法为所得税的纳税义务人bsport体育。那么在该交易中除卖方以外的其他主体就可以称之为所得税的非纳税义务人。

　　二手房交易税费承担现状。从税种数量上来看，二手房交易涉及的税种共有九种，属于比较复杂的涉税交易。包括二手房交易过程中发生的税款，和二手房在持有期间需要缴纳的房产税和城镇土地使用税。从法定的承担主体来看，在二手房交易中除了契税和印花税的法定纳税义务人是买方以外，其余税种的法定纳税义务人均为卖方。可以看出国家对于房地产市场的鼓励态度，减轻买方负担。减少炒房行为，控制房价上涨。

　　然而二手房交易涉税具有复杂性。每笔二手房交易所涉及的税种数量随着交易的不同而变化，再加上合同约定的自由性，很多情况下，交易双方并不会严格按照法律法规来履行缴纳税费的义务。

　　根据《城市房地产管理法》与《民法典》规定。“转移标的物所有权”也就是办理房屋产权证书。卖方要依法应承担交付义务，即在交易内部交付为卖方义务，费用理应由卖方承担。在标准规范的合同中往往会规定出卖方应承担房屋瑕疵担保责任，即核实房屋有无纠纷、查封等信息需要缴纳的核档费理应由卖方承担。

　　第二，贷款担保费的法定承担。担保费是双方互相协商的结果，担保费的收取方式相对多样，并没有具体详细的法律规定。与贷款担保费类似的无具体收费标准的费用很多，比如评估费等，在实际操作中会根据合同具体约定来确定费用的承担主体。

　　二手房交易税费承担的实际约定情况。由于我国房地产市场目前处于卖方市场的阶段，销售方处于较为强势的地位，很多时候，出于能够达成交易的需要，买方会承担大部分甚至全部税费。

　　因此在卖方市场的制约下买方承担大部分实际税收和费用的情形不可避免。“一切税费由买方承担”的约定在二手房市场中随处可见。

　　但其实在买卖房屋中，需要缴纳占比最大的增值税和所得税的法定纳税义务人是房屋的卖方，而买方只是税额占比较小的印花税和契税的法定纳税人。即卖方缴纳增值税和所得税，买房缴纳印花税和契税。

　　虽然约定税款由双方按照法律规定缴纳，但是在实际操作中大多最终还是由买方承担所有税款，合同税收约定条款形同虚设。除了税款大部分由买方承担以外，核档费、贷款担保费、评估费、中介费等其他费用在实际约定中也基本由买方承担。

　　二手房交易税费承担未约定的问题。在二手房交易中，有时会出现买卖双方口头约定税费承担方式的情况，有时会出现买卖双方未约定税费如何承担的情况。因为事先没有对税费承担进行书面约定，在后续交易过程中出现税费承担纠纷的时候没有合同约束当事人的行为，交易双方要么自行调解，要么直接向法院提起诉讼。

　　另外，还存在税费未约定完全的情况。如因税收政策调整导致出现的新增的税费、房屋存在的未缴清的税费、税收优惠条件不满足时需要承担的税费等。交易双方在签订合同时没有对上述税费的承担方式进行详细约定，从而引起了税费承担的纠纷。

　　二手房交易税费承担约定不明的问题。在二手房交易中除了因未约定税费导致纠纷以外，还有一种很常见的情况，即虽然约定了税费承担方式但是约定不明确，具体表现为：税费承担方式约定有矛盾，买卖双方对税费承担约定条款理解有歧义首先是合同对税费承担方式的约定有矛盾。

　　主要有两种表现形式。第一种表现形式是在同一份合同中约定内容有矛盾；第二种表现形式是多份合同的约定内容有矛盾。一般情况下法院主要依据合同来判决。如果有“买卖双方提交的其他合同文件与本合同不一致，以本合同为准”诸如此类的条款，则以写有该条款的合同为准决定税费由谁承担。如果没有则按照第一种表现形式判定。

　　另外在实际情况中还有买卖双方对税费承担约定条款理解有歧义的情况。二手房交易中有关税费承担的纠纷在二手房交易迅速发展的背景下，由于对市场缺少规范化、细致化的管理，法定与实际税收承担主体不一致、税费承担约定不明确、中介公司对税费事项告知不详细、阴阳合同恶意避税等税费承担问题普遍存在。

　　交易双方碍于情面或者信任关系，对税费承担约定的不严谨极有可能导致双方在后续履行合同的过程中出现税费承担的纠纷。因此需要就合同税费承担约定条款进行规范，以此来减少不必要的麻烦。