bsport体育据资料显示，北京市现有的二手房市场仍以普通民宅为主，二手民宅的交易总量占二手房交易总量的近８０％左右。近年来，随着北京市一手房房价的持续增长，以及政府危改拆迁力度的加大，越来越多的拆迁户、中低收入家庭、外地进京人士以及头次置业者都纷纷把目光投向二手房市场。二手民宅市场呈现需求旺盛的火爆局面，市场整体表现为严重的供不应求状况，平均供求比例约为１５左右。同时二手房自身所具备的“价格低、地段优势明显、物业配套设施齐全”等品质也逐渐地得到了投资客的青睐，虽然房产市场整体发展的同时也拉高了二手房价，但是经过几年的市场磨合，其相对于同地段的一手房价，其价格泡沫和水分已差不多被挤干。现阶段的北京二手民宅的平均售价约在３２１０元／平方米左右，而同期商品房预售均价则为６１６７元／平方米。二环内的老城区以及ＣＢＤ、亚运村、中关村、燕莎等热点区域的房价较高，二手民宅的平均售价约在４５００元—５８００元／平方米左右不等，而同期同地段一手商品房均价则大约在６０００元／平方米—１万元／平方米左右。

　　大多数的投资人投资二手民宅获取收益主要靠两种方式，一是购来用于出租，靠租金来挣回投资。北京作为政治和经济文化，每年都吸引着成千上万的外地来京求学打工者、海外归国人士。据数据统计，北京常住外来人口约３００万人左右，有大约２５０万人需要通过租房解决居住问题，加上北京本地的约５０万租房者，北京的租房大军约３００万人左右。这其中将近８０％的人选择普通民宅租赁。租赁市场的活跃使得房屋出租容易且收益稳定，大多数投资人都愿意选择将所购二手房用来出租。一般情况下，普通住宅的率约在６％－８％左右，资金回收周期约为１２至１６年，而且随着北京不断加快发展的步伐bsport体育，房屋的租赁需求会变得越来越大，租金价格也会随之提高，整体是一个稳中有升的态势。普通租赁中尤以一居室较受承租人欢迎，其租金集中范围为１２００元—１６００元，主要为解决基本居住问题，需求人群多为２８岁以下的年轻人。二居室的租金范围为１６００元－２５００元不等。地段是租金高低的主要决定因数，但房屋的装修情况和屋内配套设施是否齐全也会对租价造成影响，一般承租人都愿意选择那些带简单装修，家电配置（如彩电、冰箱、空调、热水器等）较为齐全的房屋。

　　获取收益的另一种方式则是购来用于出售，靠购卖之间的差价赚取利润。我们要提醒这类投资人，随着近几年北京市房价的不断攀升，现阶段的二手房总体价格已经趋于高位。而且伴随着央产房的逐步放量、转按揭业务落地后二手商品房源的大量进入市场以及随后１至３年经济适用房的大批量再上市，这些都会对二手房购卖市场造成冲击，二手房价将在随后的两三年保持稳中有降的发展态势。所以，投资二手房期望短期内房价大幅上涨以获取高额差价的愿望不太现实；如果从长远来看，随着奥运会的临近及新的城市发展规划的实现，城区一手楼盘的锐减将导致二手房是在城区居住的必然选择，二手房在较长的周期内仍然具有升值的空间。

　　朝阳和海淀两大区域作为北京市的文化、经济、高科技，一直以来都是北京租赁市场的主要集中区域。其中尤以ＣＢＤ及其辐射区、中关村和亚运村等核心区域的租赁需求较为旺盛，二环以内的老城区及靠近**、高速等交通便利的地段也同样是租赁的热点区域。由于承租人群多为年轻人及外地来京就业者，所以一居室的市场需求，供不应求的状况较为明显。如果投资者购购普通民宅是用来出租的话，一居室应该是投资头选。虽然二居室的需求量也较大，但整体市场供求较为平衡。三居和多居等户型由于承租人群有限，再加上合租形式的不普及，所以整体租赁市场普遍表现为供过于求的状况。此外，如果投资者对所购房屋进行适当地装修和设施投入，租金收益也会得到相应的提高。

　　随着北京二手房市场不断扩大、开放，以及消费者置业需求和消费能力的分化，北京市二手房市场开始走向细分，房源也开始呈现出多样化的特点，二手公寓异军突起。据资料显示，北京市的二手公寓市场从去年下半年至今，交易量明显放量，呈现供需两旺的态势。今年一季度二手公寓的成交量出现大幅增长，成交量已占到二手房成交量的１０％，业内人士预计今年其比重可上升至２０％左右。北京市的二手公寓一般都为当年品质较高的“名盘”，具备环境、地理位置、设计等优势。而且二手公寓其价格中的水分被充分挤压 与一手相比，二手公寓物超所值的特点也由此体现，二手公寓逐渐成为部分房产投资人士的新宠。一般的二手房是按照所在城区来划分价格的，但二手公寓则不同，就算两个相邻的小区，其二手公寓价格也可能有所不同。二手公寓的价格受所在小区的配套设施、社区成熟度及物业管理水平的影响；当然，较终成交的价格还要看业主的心理需求。但总体来说在各热点区域内的二手公寓价格大体如下，ＣＢＤ地区：７０００元至１万元／平方米左右；中关村：６０００元至８０００元／平方米左右；亚运村：５０００至１万元／平方米左右；望京地区：４３００至６５００元／平方米左右。

　　二手公寓相较于普通民宅，它面向的租售人群多是一些薪资高的白领、海归人士、大企业的中高层管理人员及其部分经商成功人士。虽然二手公寓的承租人群不如普通民宅那样普及，但是它拥有租赁人群稳定且租金收益高的特点。二手公寓的租赁价格为５０００元－１万元以上不等，租金的高低主要除了取决于房屋面积及物业所在的地段优势外，还与物业自身的配套、装修、物业管理、小区环境等息息相关，二手公寓的率一般在５％－７％左右，由于其租价较高且租赁人群特定，所以易受经济大环境的影响，但其所具备的地段优势使得二手公寓的未来升值空间大。对于短期想通过转手再出售获取收益的二手公寓投资者来说，需要充分了解其不同区域购卖市场状况。虽然二手公寓市场繁荣并有其自身的优势，但我们应该看到，北京目前整个公寓市场的建设速度要远远快于同阶段写字楼的建设速度。而与公寓市场息息相关的写字楼、商圈的扩大、发展和成熟则需要较长的一段时间，所以若想通过转手获取高额收益需要一个中长期的过程。

　　位置是投资二手公寓的关键，其热点区域所呈现的市场共性为：外企、高收入企业较多，白领及外国暂住人口集中的区域。所以，以中关村、ＣＢＤ核心区域、金融街、燕莎商圈、朝阳公园、亚运村和望京等区域的二手公寓投资价值较高，北京的核心城区因其地理和文化优势也是求租热点。由于二手公寓的承租人群层次较高，对生活质量和居住舒适度有较高的要求，所以８０平方米－１２０平方米的两居室需求较为旺盛。一般国内高端员工大多选择月租金５０００元－８０００元的大一居、二居室，而外籍人士偏爱月租金１万元左右的三居室。房型上也多以采光和通风条件良好的为主。投资者如果能准确地抓住租客的需求喜好，不仅出租容易而且还会提高租金收益，如：习惯西化生活的海归派及外籍人士，会比较钟情简约的后现代装修设计风格，阳光更加充足的大落地窗，开阔的客厅空间，开放式的厨房以及较大的卫生间。而且小区的安全保卫设施是否完善，也是高端物业租客们关心的问题。

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