bsport体育但是，由于国内的卖房市场行情，通常这部分税费都转嫁到由买方支付了！！！！！！

　　所以，二手房虽然总价可能比“同款”（只能说接近“同款”、世界上没有完全一样的两套房）一手房低，但是

　　比如不大容易出现（1）凶宅（江草确实思考过… 除非建筑工人出事？听过在工地出事的，没听过在具体哪间屋子出事的？）、（2）产权抵押纠纷、（3）二手房卖家拿钱跑路。顺便说一下这点，北京现在zf已经强行监管首付资金了，但上海还没有。理论上来说，你付了首付之后，二手房卖家确实有可能跑路。（当然新房开发商理论上也有可能跑路的，记得看预售证！复习买一手房的注意事项｜注意看案场预售证和不利因素公示｜实用帖）

　　装修也是占用现金流的大大大大坑，买一手精装可以省很多现金，等于以30年周期贷了个装修贷款，想想也是划算的。更不要说，装修本身除了花钱，也花时间、花精力，花了这么多钱也未必能装得比精装修的工装细节更体面、更统一。对了，担心精装材料不好的，其实有句说句，现在已经跟以前不一样了，随便一套房子都是地暖中空标配，真没你想的那么差，更何况还有保修。而自装很多细节也未必能控好。

　　普通首次置业家庭买得起的价位段大多远离传统市区 （没办法，受限于传统市区的土地供应。）

　　溢价相对比较高，也没办法，地价一年比一年高了。（复习为什么开发商要逆势争当地王？泗泾楼板价接近4万｜当年金茂府楼板价也不过4万多）

　　最大的劣势其实是：交付晚、拿产证晚、如果是毛坯还要装修、入住就更晚了！

　　江草作为过来人劝大家谨慎跳一手毛坯房的大坑，2014年6月买的房子、2015年6月交付、装修到现在还在晒味道、关键是16年1月网签的二手小房子产证都到手了，新房交了2年房贷到现在尼玛产证在哪还不知道……（一手房一般都是交付一年之后，大产证下来再办普通产证的）有这个功夫，买套二手房早就满二，又可以置换交易了。生生错过一波牛市啊。。

　　4. 学区不确定。买学区房已经是越来越多人换房的原因，但是你会发现学校官网只会对已有小区进行划片，新小区由于没有居民入住，是不会在学校官网上体现划片区域的。所以一手房学区纠纷几乎是出现最多的问题之一。大开发商项目，比如万科翡翠滨江

　　（网上截图，关于这个神盘，复习高压线旁的房子能买吗？｜细数那些红线外不利因素对房价的影响有多少？之连载（1））

　　大开发商都出过这些事，更不要说小开发商了。（但换句话来说，真学区也就不用担心名额被使用的问题了。。。。自我安慰咯）

　　对应一手房，二手房的劣势是风险多。（刚才已经详细说了，比如产权抵押纠纷…… 上家就是不肯交房、不肯迁户口……这些也都是风险…… 看rp了…… 更多戳给购二手房新手的实用指南｜复旦日月光华房版置底帖｜纯干货零基础必看）

　　最痛的应该是：占用好多好多现金流！（刚才谈一手房的时候顺手写到了，卖家的税都是买家来承担。还有装修也很烧钱……除非买满五唯一且装得挺好的房子……）

　　最大的优势是交房早、拿产证早！时间就是钱！交易得越早、满二、满五也就越早！入住得越早，也就越省钱！

　　一手期房交付一般是一年后，拿产证是交付再一年后，办下大产证再办小产证。有这个时间，二手房都满二了，又是一条好汉了！

　　对应一下一手房的劣势，自行琢磨优势了，关键是该吃饭了，饿得不想再继续啰嗦了。T.T

　　对于首置明显不能满足需求的，几年内肯定要置换的，不如买二手房、以防踏空、早点买了早点置换。买新房有点耽误时间——新房买二，可能就是买二手房满五所需要的时间了。

　　而那些一步到位的，总价预算高的，可以考虑市区新房。（毕竟现在市区新房都是千万起）上到这个总价，其实买二手的话，税有点高了。（目前的普宅认定简直是实力去库存，太坑……）

　　写文章的目的不是授之以鱼，而是授之以渔，我写了所有的比较点，大家根据当地情况去参考就好了。

　　税费的问题各地情况不一样，没法一概而论，但是正常契税就是买房子的税，个人所得税是卖家的税，因为卖房子的人才有“个人所得”。

　　但是有些地方确实是买家在实际承担。但是如果真的税费和房款加起来没有新房合适你就不买呗。觉得不合适就跟房主讲价呗！

　　还有期房交房之前你付的钱也是成本啊！所以根据实际情况对比就好了，没必要来杠。

　　还有说售楼处的问题，我说的是售楼处会有手段干扰你理智判断，又不是说转嫁成本，请看明白再杠！

　　我发现很多人都有“新房癌”：非新房不买。还有很多人可能没这么极端，也会相对倾向新盘一些。但事实上通常来说都是二手房更合适。准确的说，这里的二手房特指楼龄15年以内的次新，新房特指期房。下面就仔细来对比一下~

　　其实衡量一个区域房地产的成熟程度，有一个非常准的指标就是区域对二手房的态度。

　　以我所在的城市大连为例：这是大连过去四年新房二手房的量价对比。可以看到二手房成交量逐年上升，并在18年开始超过新房成交量。同时，价格也在19年无限逼近新房价格。这反映着大连楼市的日趋成熟。

　　这个表格是我对新房二手房总结的一个对比，已经能看到二手房比起新房来说的各种优势了。

　　比起新房来讲，附近的二手房其实通常更适合刚需自住选购：所见即所得，生活配套完善。尤其是次新房，在我看来其价值反而高于期房。

　　大家说到新房价格低于二手房时候，往往会用到“倒挂”这个词，我每次都觉得很奇怪，因为在我看来一个确切在手的房子不应该比一个未兑现的东西值钱么？当然这点要刨除掉老破小什么的。

　　我觉得期房和公摊是天朝现代地产最不要脸的两大发明，房产投资最大的两把镰刀。40年公寓排第三。

　　期房最大的风险是什么？必须是烂尾啊！每年都有楼盘烂尾，最近的就是二院旁边的颐和星海，我当时还去看过这个盘，真是想想都后怕。一旦遇到烂尾，轻易可以吞掉一个家庭的财富。所以除非是一线开发商，轻易不要买期房。

　　昨天还有小伙伴拿着鑫创小镇的规划新闻给我看，然后就想去看房，被我否了。这种破新闻简直比我院子里的夏天的杂草都多，都不值钱。

　　规划这种东西缺么？烂大街好么！而政府资金是有限的，投哪儿不投哪儿可要挣扎一番，即使最终开工了，完工时间也说不准，就拿地铁这么靠谱的项目来说，也没有哪次是按计划准时竣工的。更别提类似于烟大隧道之类“有生之年”项目了。

　　至于各种园区小镇之类的规划，哪怕真落地建成了，也大概率和规划是买家秀卖家秀的区别。

　　2年交房+1年下证+2年（满2才能免税），五年后才能交易，对比二手房即买即多了整整三年的锁定期。

　　期房的隐形成本其实非常高，举个例子吧，一个88平，总价200万的房子，2022年交房，首付60万，商贷30年按目前利率月供7722。

　　而且这个前提是精装修的，如果是清水交房，成本还要加上10万装修+至少4个月空置期，成本就进一步上升了。

　　而对于刚需购房来说，也是一样的增加了购房成本，60万被占用两年，在这期间还需要多租两年的房子，购房成本也增加了10多万，相当于比买周围二手房多花了每平一千多元。

　　在虚拟搭建的样板间里，在无限美化的沙盘里，你很容易忽略房子可能存在的包括不限于采光，窗景，以及周边不利因素。

　　比如前段时间闹得沸沸扬扬的华润半山悦景山景房变“坟景房”，比如大华八期二十多层都只有小半天采光。每年都有新盘交房时候因为各种问题上新闻，业主维权，可谓屡见不鲜。

　　咋说呢，土豪忽略，但是我觉得对小老百姓来说，还是要注意一下的。比如一个多期的小区，从一期买到七八期，物业费就很可能差了块钱，买个一百平的房子一个月物业费就差100，能买几斤排骨了都。

　　说了这么多新房的坑，二手房就肯定安全么？那必须不是。现房实景确实可以相对避免很多问题了，但是其实也会面对不一样的现实问题。

　　去年我就买了个二手房，遇到最大的问题莫过于装修了。原房主全屋使用了理石地面，而我非常不喜欢理石，只能全屋砸掉，而拆除理石地面只能电镐，又麻烦噪音又大，搞得邻居各种投诉我也是内心崩溃……

　　而且因为是成熟小区了，不像新小区大家都装修就互相都无所谓，你一家装修势必影响邻居生活，容易人没入住先有矛盾。

　　很多小区其实有一些历史遗留问题，关于小区物业之类的，选购时候最好问问小区居民，打听打听物业怎么样，住的开不开心，有条件的话打入小区群观察一下就更好了。观察个把月你就可以很了解了。如果经常吐槽物业，或者邻里争执，那就不好了。

　　如果是孩子特别多的楼或者小区，非顶楼可能面临小孩子蹦跳多比较闹腾的情况，要格外观察一下噪音问题。还有卖家是否因为邻里问题或者楼上噪音才要出售房子。

　　经常我们会在朋友圈里看到一些明明是刚装修完，但是就在出售的房源，这时候就要警惕是不是美化房了。

　　美化房是房贩子的产物，低价收房，然后装修美化后加价卖出。在普遍灰头土脸的二手房市场里很容易让人眼前一亮。但是，毕竟是逐利，这种房子通常都会用最差的材料，以最低的成本，最短的时间装好出售，质量极为堪忧。买了以后尤其很可能麻烦不断。

　　③对期房不放心的“务实主义者”，二手房多为现房，周边配套、房屋质量、小区物业等多项指标都有证可考，可供着急入住、结婚的客群选择。

　　虽然二手房的手续比新房复杂一些，而且还可能需要支付中介费，但其价格还是要低于或持平附近新房的。

　　如果买了新房，后期还需要费用进行装修，而且装修后的甲醛也可能影响到居住者的健康，自带装修的二手房则避开了这样的问题。

　　大多数二手房占据了整个区域核心的位置，或者配套十分齐全的位置bsport体育，吃饭、看书、购物、观影、洗浴等等，几乎都可以在家门口找到，生活舒适度更高。

　　①追求居住体验的客群，期房能够避开当前市场上现房的设计缺陷，社区居住舒适度较高；

　　②不着急入住的客群，毕竟二手房的再装修也是个难题，交付到手的期房更便于后期改造；

　　③具有投资行为的客群，在一些尚未形成规模的地带，期房售价较低，随着开发的住宅增多，形成了一定的规模，各种配套设施得以改善后，房价也会相应上涨。

　　1、价格较低：开发商出售期房，的目的是为了尽快的募集资金，在期房的销售中，开发商会给予很大的优惠。

　　2、户型选择：期房是在原有的基础上，避开了当前市场上现房的设计弱点。在购买时可以选择品质比较好的房子。

　　3、升值空间：期房修建都是在一些尚未成规模的地段，购买的价格比较低，随着未来的开发增多，周边的配套设施更加完善起来，房价也会随之上涨。

　　——————————————————————————————————————

　　买新房还是二手房，要看你的预算和居住需求 ，整体来看，新房和二手房各有优势和劣势。

　　一般情况下，我们都是通过贷款买房的，新房是很容易通过贷款申请的。不管是商业贷款还是公积金贷款，一般都是能够贷足30年的。而且贷款的时候，可以直接向开发商合作的银行贷款，这样一来贷款的流程和手续就会简单很多。

　　二手房如果太旧了，还会影响银行贷款。目前银行对二手房贷款的房龄要求比较严格，一般情况下，商业贷款要求贷款年限和房龄之和不大于50年。而房龄超过30年，就只有个别银行能贷给你了。

　　同地段新房总价会比二手房要高，划不划算还是看你的工作和居住需求，如果上班需要公共交通，建议还是以通勤方便的二手房为主。如果上班通勤开车，对居住环境要求，建议考虑新房。

　　更多房产问题可添加房导航小程序微信：fangdaohang111，一对一咨询。

　　很多房产博主都推荐粉丝去购买楼龄在10年以内的次新房，而不推荐粉丝去买现在的新房，理由是现在的地价太高，导致新房质量普遍不好，所以买新房还不如去买二手房。

　　其实他们这么说，关键因素是因为他们自己是做二手房买卖的，新房成交量越高，这些人越吃不上饭，所以他们只能一个劲的说新房不行，怂恿人们去买二手房，以彭叔这个星期的实地观察，只说两点：

　　一、现在的新房施工从质量和户型设计标准，几乎比过去的二手房都要强很多，尤其是在主体部分上，那都是终身负责制，所以开发商根本不敢再楼房的主体去偷工减料，网上看到的那些维权，基本上都上装修或者是非主体部分的，而就算开发商装修给你用了次品，你买下来以后依旧可以自己重装，不用他的装修，就像你买二手房回来还是要重装一样。

　　二、现在的新房价格比二手房价格低很多，尤其是一些限价盘，我们先不从这个投资角度上来讲，光从刚需自住买入来看，你买一套这种限价新房要比买周围的二手房最少能省大几十万，多的上百万、上千万，这省下来的钱都够你豪装N次了。你买二手房除了要承担那虚高的价格以外，还要承担各类的税费， 以及这个房子始终上被人住过的那种二手感bsport体育。