bsport体育怎么魔幻呢？土地市场冰火两重天，既有45抢1的局面，也有央企兜底的收场；新房市场都在宣传热销，但基本上都在降价卖；二手房市场成交下降，挂牌量却创造了新高。

　　这显然已经不是海水和火焰的问题了，北京天气越来越热，人心也越来越浮躁，人们眼前看到的世界也越来越不真实。

　　今天，楼Sir通过数据，来聊一聊最近北京市场的这些魔幻现象，希望能够透过现象，触碰到那些本质的东西，虽然这很难。

　　◎后沙峪地块土拍现场（图源凤凰网房产北京站直播）这45家房企中，既有中海、越秀、金茂、龙湖这样的老朋友，也有福建雄旺、芜湖康润、如皋润皋这样的生面孔。

　　首先在于69地块素质不错，地块比较纯粹，1.8的容积率、36米的控高要求，妥妥的洋房和小高层的配置。

　　再就是，69地块位于顺义区发展最好的后沙峪地区，地块附近医院、学校、交通、商业配套齐全。

　　69地块的成交价是16.56亿元，这在北京，算是一个低总价地块，也在一些房企的承受范围之内。

　　此外，69地块的楼面价为2.91万/平，地块指导价为期房5.8万/平，现房6万/平。售价与楼面价的缝差在2.89万/平—3.09万/平之间，利润空间充足。

　　与后沙峪两地块吸引80多家房企争抢，形成鲜明对比的是，石景山衙门口713地块则显得异常落寞。

　　首先这块地不是纯宅地，是1宗F1住宅混合公建用地，30%接近2.4万平的公建配套，对开发运营能力要求较高。

　　再就是，713地块起始价28.3亿元，楼面价约5.1万/平，销售指导价7.95万/平，利润空间尚可。

　　但这块地一旦有房企往上叫价，利润空间会进一步压缩，如果拍到底价上限，楼面价和销售价的缝差就只有1.6万/平，会坑死开发商。

　　所以，虽然有45抢1的史诗级场面出现，但也有底价拿地的爆冷结局，你能说北京土地市场是真的火热吗？

　　再来聊聊北京的二手房市场，截至楼Sir发稿前，链家现在的二手房挂牌数量已经达到：

　　去年的11月份，#北京二手房挂牌量突破10万套#的话题冲上热搜时，楼Sir也做过分析。

　　去年11月4日，北京链家挂牌的10.1万套二手房中，楼龄20年以上的房源，有4.2万套，占比41.58%。

　　今年6月6日，北京链家挂牌的12.1万套二手房中，楼龄20年以上的房源，有5.71万套，占比47.19%。

　　去年11月份的统计中，北京链家挂牌的10.1万二手房源，10年以内的次新房源有1.6万套，占比15.84%。

　　而如今（6月6日），12.1万套二手房中，10年以内的次新房减少到1.26万，占比也降至1成左右。

　　这意味着，打算出售的二手房中，“老破小”的占比越来越高，“次新房”占比越来越低。

　　上周一周（5月29日—6月4日），北京二手房网签套数连续四周下降，跌破3000套，只有2970套，环比下降2%。

　　按照趋势，挂牌量如果一直大于成交量，北京二手房市场挂牌量还会再往上增长。

　　再看月度成交量，北京在今年的2bsport体育、3月份经历了一波小阳春，2月份二手房成交量达到1.53万套，3月份更是突破两万套，达到2.22万套。

　　但好景不长，疫情后积压的购买力在这两个月得到充分释放bsport体育。4、5月份二手房市场开始回归正常，4月份二手房成交量降至1.39万套，5月份再降到1.3万套。

　　每月1万多套的成交量，在北京算是正常现象，也不能说明北京二手房市场遇冷。

　　但挂牌量越来越多确实是个不可忽视的现象，尤其是优质次新房变少、老破小越来越多，加之北京学区房政策频繁出台，以及房产证上必须出现房龄的要求下，那些楼龄偏大，周边又没有好的配套的房子，只会更难卖。

　　先看成交数据，整个5月，北京新房市场无论从供应量、成交数量、成交面积还是成交单价来看，都是：

　　成交均价5.32万/平，环比持平；成交金额389.3亿元，环比下降25%。

　　这组数据说明，在北京，二手房市场不好过，新房市场也不咋样，整个行业仍然处于水深火热的状态。

　　楼Sir想了想北京最近热销的一些项目，那就做做项目指导价和网签价之间的价差吧。

　　在楼Sir统计的26个新房项目中，只有4个项目的网签均价高于销售指导价，而且高的不多。

　　房山的新房项目已经内卷出了新高度，包括比揽星宸近几个地铁站的学府印悦二期，也是在降价卖，指导价网签价价差达到5365.96元/平。

　　楼Sir还发现了两个项目，就是指导价都为9.5万/平，而且紧挨着的两个项目—中海和瑞叁号院和永定金茂府，实际售价却不一样。

　　从网签均价来看，永定金茂府的网签均价为9.35万/平，与9.5万/平的指导价相差不大。

　　而中海和瑞叁号院的网签均价只有8.91万/平，与9.5万/平的指导价相差6089元/平。

　　实际成交套数来看，截至6月6日，永定金茂府成交78套，而更“便宜”的中海和瑞叁号院成交了258套，是永定金茂府总成交的3倍还多。

　　栖海云颂在海淀，就在中海富华里汇园的南边，汇园的实际网签均价是8.26万/平，与栖海云颂的网签均价一样。

　　但在指导价方面，汇园是8.5万/平，栖海云颂却是8.2万/平，位置一样的情况下，栖海云颂完全可以顶着汇园的价格卖，不用刻意降价。

　　综上，北京的房地产市场，土地要看不太好的地会不会有人争抢，二手房要看老破小好不好卖，新房则要看有多少在顶着指导价在卖？

　　如果，冷门地块都出现争抢，二手房新成交大于新挂牌，新房大部分售价高于指导价，再来谈北京市场转暖了。