bsport体育上周五，汇悦台一套366㎡的法拍房，吸引了9位大佬疯狂争抢，最后，以1.12亿的总价，30.5万/㎡的单价成交，加上税费基本去到33万/㎡以上，与实际市场价基本持平。

　　最近，我看到有媒体吐槽说科学城二手网红盘的价格，底裤都快跌没了bsport体育。然后，对方竟用新福港鼎峰最近成交的一套4.9万/㎡的房源来举例。

　　首先，二娃必须承认这个面积段的户型，这个成交价，确实是新福港鼎峰近两年来的最低价（详见下图）。

　　其二、这套房源位于小区C10栋，正对着线坑村的祠堂不说，背后还靠近环城高速（很吵），户型也是飞机户型。

　　据片区中介反馈，该栋的价格一直都比其他楼栋，便宜5000-10000元/㎡。

　　其三、这套房子未满5年，买家需要支付5.3%的增值税，即约23万。加起来，其实单价去到了5.16万/㎡。

　　而大家都知道，现在的房地产市场本就是一个极度分化的市场。分化的不只是郊区和市区，即便同小区，不同户型和不同楼栋，价差都很大。

　　另外，专门去挑选小区最低成交价，来得出房价下跌的结论，我觉得似乎不具有说服力。毕竟，今年以来，该小区已经成交过两套6万+房源了，最高甚至去到6.2万/㎡，但对方却只字不提。

　　最最重要的是，新福港顶复也是整个黄埔区，2021年高峰之后，第二个成交价再次冲破6万/㎡的小区。

　　要知道，2021年整个黄埔楼市极其疯狂，二手房刺破6万/㎡的小区非常之多。

　　比如，万科金色悦府，2021年最高峰成交过6.29万/㎡，如今，回归到了4-5万/㎡，最近成交最高的一套，单价仅为5.2万/㎡。

　　而老黄埔的保利学府里呢，2021年成交了数套6万+房源，最高去到6.6万/㎡。但到了2023年呢，目前整个小区在贝壳上只成交了一套，单价仅为5.5万/㎡

　　我猜，有人就会问了：为什么新福港鼎峰有房源4.9万/㎡成交，有的6万+成交？

　　其实，这个问题我也有去研究过。除了市场分化以外，最大的原因便是房型不同。

　　你们发现了吗？不管是新福港鼎峰还是保利香雪山，高价成交的房源都是大户型，基本是4房以上。而低价单位，通常都是小3房。

　　以前，黄埔大部分小区，开发商定位都是刚需盘，导致现在进入二手市场后，4房非常少bsport体育，2房和3房特别多。

　　为此，4房价格十分坚挺，以至于不断刷新成交记录。而3房呢，竞争压力特别大，如果你的价格不是特别优惠，那就很难卖出去。

　　所以啊，从这里也能看出，在黄埔买房还是尽可能去选4房bsport体育。以后进入二手房市场后，竞争压力至少小很多。