bsport体育时代已经变了！过去二十年是“短缺时代”，现在已经进入了“过剩时代”，库存都积压在广大房东手中，二手房已然成为“买方市场”。

　　据官方数据，宁波（市6区）二手房挂牌量持续保持在10万套以上，而月度成交不到4000套，动态成交率还不到4%。这也就意味着，每个月都有96%的房子是在陪跑。

　　A：说实话，任何一种商品，如果供过于求，必然导致价格战。自2021年中以来，宁波二手房价格累计下跌接近20%，局部跌幅高达30%，价格已经成为销售的第一利器。

　　我们统计，近2年来，绝大多数的小区，成交都集中在价格最低或性价比最高的房源上。

　　A：不完全是这样，其实大部分降价房源都没有顺利卖掉，原因是房东降价的动作始终落后于市场，市场已经跌去了10%，房东才降了8%，被市场拖着走bsport体育，自然无法获得成交机会。

　　A：这已经超出了大多数房东的专业能力，简单的说就是提前预判价格走势，给出一个最符合趋势的定价。

　　定价绝不是问问中介、问问邻居那么简单，而是全面掌握本小区最近几个月的成交价、竞品的挂牌价，包括这些价格的走势，再结合自身房源的优劣势，综合衡量后，给出的最具性价比的竞争性定价方案。

　　A：自去年底以来，我们累计为二百多位房东提供了价格建议方案，采纳我们建议的许多房东顺利成交，避免了进一步下跌。我们是宁波唯一一家为房东提供此类方案的机构，无论从数据全面性，还是预判的专业性，都首屈一指。

　　经过审慎评估，我们认为这项服务收费太低，无法持续。经过慎重考虑，我们已经定价建议将其升级为“卖房顾问”和“独家委托”两项独立的服务。

　　定价仍然是核心，我们进一步完善了全口径成交数据库，包括贝壳、南天、甬旺在内所有中介平台的成交数据，价格建议会比过去更加精准。

　　考虑到市场走势，我们的建议将会更加偏重于短期 时效性，即给出3个月内可能成交的价格方案。

　　此外，针对许多房东在卖房时缺乏专业指导这一痛点，我们的策略还包含房屋优化建议、推广策略建议和销售渠道建议。在销售的过程中，我们还可以为房东提供在线指导。

　　A：暂定1680元/套，额外赠送房产老司机微信公众号推广1次（价值1000元），同时也会在房产老司机直播间里进行推广。如果通过我们成交，房东的中介费中，还可扣除1680元。

　　我们的方案有效期一般为3个月，但作为一份实践性方案bsport体育，我们仍然强烈建议客户根据市场变化及时调整策略，不可刻舟求剑。

　　A：可以，我们新推出了“独家委托”售房服务，可先提供卖房顾问服务，外加全渠道推广，成交后再支付费用。

　　A：独家委托房源将是我们的重点房源，我们会根据市场变化时实调整挂牌价格和销售策略。

　　独家房源会分享到贝壳、南天、甬旺等大平台，以及小区周边的中小中介，做到渠道全覆盖。

　　我们将花费大量的人力用于独家房源的优化、推广和渠道铺设，以期获得高效的成交。

　　A：顾名思义，独家委托是指仅委托房产老司机一家机构进行销售，其他中介机构包括房东自己都不能销售。

　　独家委托需要双方事先商定销售底价，不可随意涨价，客户出价超过底价时，房东不能拒售。

　　此外，独家委托房东方的中介费为销售总价的1.5-2%（含中介费） ， 委托周期一般为3-6个月。

　　A：在商定底价时，我们的依据是近期的成交价和竞品的挂牌价，同时也会预留3个月之内可能的价格走势。我们会出示成交案例，底价建议有理有据。

　　需要说明的是，底价并非挂牌价，我们会依据市场的接受度，提出合理的挂牌策略，尽可能为房东卖出更好的价格。

　　我们设计了溢价奖励机制，卖得越高，经纪人的奖金就越高，因此不必担心会被贱卖。

　　A：不能。二手房价格已经高度透明，无论通过什么销售渠道、销售手段，都无法卖出高出市场的价格，我们只能顺应市场，而不能超越市场。

　　A：在了解房屋基本情况后，第一步商定底价，取得一致；第二步安排上门实勘，签署《独家委托合同》；第三步提供销售方案，暨挂价方案和房屋优化方案；第四步通过在全渠道挂牌，并在房产老司机平台推广；第五步带看成交，办理交易手续。