bsport体育写这篇文章的目的，是想帮助在北京购房的小伙伴少走弯路，买到合适的房子，因为近期身边有挺多朋友在看房，想在北京买一套刚需，通过聊天发现，大家对如何购房的认知度还不太高，很多人的情况是月供能力没问题，但拿不出高额的首付（五环外只能贷款243w，500w的房子首付就要257万，再加各种税费什么的……），所以我想把我的购房经历分享一下，希望能帮助到正在北京购房的小伙伴。

　　我和我女朋友都是互联网打工人，2015年毕业来北京，我是程序猿，她是运营，一个是受不了每年租房搬家的苦恼，再一个身边的朋友都开始结婚买房了，所以我们也决定买房。

　　我们从2018年年底开始看房，2020年9月成交，时间跨度为两年，北五环的房子基本看遍了，新房二手房都看过，也认识了很多人，认知也不断提升，最终200万首付上车了北苑的房子。下面我按照时间维度分享下买房的辛酸史……

　　对于从来没买过房子的萌新来说，没有任何经验，首先就是打听身边已在北京买房的朋友，朋友是17年在顺义花梨坎地铁站附近买的房子，由于五环外贷款限制，首付比较高，而且地理位置上班不是很方便，最后经过讨论，我们打消了在顺义买的想法。

　　2019年年初，听说新房首付只要40%，150万首付能买375万的房子，当时看了北七家的华润·理想国，两居大概400多万（具体多少忘记了，时间太久了），首付凑凑能够得上，但考虑到北七家交通不方便，还有

　　，还月供的同时还要租房bsport体育，未知因素太多，最后也放弃了。（最近期房烂尾风波不断，建议大家慎重）

　　开始，看了溪城家园（回迁，地铁远）、东辰小区（旧、破）、北京北（立水桥较好的商品房）、合立方（户型差），总结下来就是贵的买不起，便宜的缺点多不想买。立水桥附近的房子商品房很少，大多都是商住房，例如奥北南区、润枫欣尚、奥北北区，所以可选性很少，优质的房子也很少，最终没有在立水桥买。其间和朋友聊天，得知五环内能贷款303万，也就是150万首付，可以够到450万左右的房子，所以看房的价格区间设定在450~500万（加一些杠杆），我们重新梳理了一下思路，重新约中介开始冲向望京，根据预算，最开始看的都是

　　，高层都是塔楼，次卧面壁、客厅采光差，当时的感觉就是住进去体验一定不好，一下电梯那阴森的走廊，楼梯间堆满私人杂物，总之都不是很满意。我们还看了

　　我们是从购房论坛帖子上无意间发现的“贵人”，下面称他为 老M 吧，当时看到他的帖子，就加了他的VX，经过简单的语音沟通后，给我们讲了看房方法论，大概分为以下流程：资金能力分析（首付能力+月供能力）-定片区- 踩盘-约谈砍价-过户，基本所有购房者都知道这个流程，当初我跟着绿皮看房，也是按照这个流程走的，但专业体现在每个环节的细节中，就是这些细节不断提升了我的认知，现在我还时不时的去听他的分享会，对我自己的影响还是挺大的，用格局打开来形容一点都不过分。

　　我们根据这套方法论，在6~9月期间疯狂看房，主要片区在望京（澳洲康都、北纬40、利泽西园）、北苑（望春园、世华泊郡、华贸城）、回龙观（国风美唐、紫金新干线）、龙泽（新龙城、北京人家）。

　　老M团队分工比较明确，先咨询基本情况，然后根据我们的需求制定选房方案，确定选房片区，专人陪同看房，会帮你分析房子的位置、户型、环境等等，挺专业的，选定小区之后，有御用中介帮忙抢房，我们在8月锁定的小区，一直在蹲房，最后御用中介帮我们优先联系上了业主，抢到了现在这套房子，接下来就是约谈砍价，前前后后谈了三次，最终成交，签约过户也有专人全程陪同，整理体验非常好。

　　下面我单开一个专题去介绍购房的每个环节，全是自己的经历总结，不一定专业，但应该能帮助到大家。（本想单独写一篇，怕有割裂感，索性就写一起了，篇幅有些大，不过相信真正需要的人，会耐心读下去）

　　首先说明一点，杠杆一定要量力而行，根据自己的收入情况，抗压能力综合考虑，做出适合自己的方案，不要一味的加杠杆，也不要厌恶任何负债。

　　可以多申请些信用卡，自己买一个POS机，适当搬砖养卡，参考利率：0.5%/月。

　　就是信用贷，根据个人信用向银行申请30万的额度，可同时向多个银行必发申请，能批100~200万，国家监控，合理使用。参考利率：4.3~5%

　　中介费也是一笔大的开销，而且我觉得性价比太低，例如绿皮收费2.7%，按照600万房子算，只成交就要收16.2万， 还是很贵的，个人觉得很不值，我成交房子只用了1%（成交非常顺利），不过很多人的观念还是相信大品牌，认为在这里成交有保证，本来首付就不够，还要多掏出10万去支付品牌费。

　　买房至少买的是你未来5年的生活，高昂的中介费只提供走通交易流程，根本不对你的资产保值负责，这笔买卖实在不太划算，再从房源信息角度出发，基本上笋盘和好房子基本都是内定，或者上架秒没，长期挂在上边你能看到的，大部分都是歪瓜裂枣。

　　（番外：我会向身边购房朋友介绍我的成交渠道，因为自己用过，很靠谱才介绍，有两种结果，第一种是会很积极的问我，然后选择成交，省了很多钱；第二种是坚持选择知名度大的，多支付10万块；第一种在生活中也比较灵光，喜欢探索接受新事物，第二种生活中相对观念比较保守，不太接受新事物。）

　　举两个例子：你没有北京户口，以后也没有机会拿到北京户口，就不要买学区房，因为你的孩子无法高考。再比如你买了个电视，索尼oled，看起来光鲜亮丽，但你一天打工18个小时，根本没时间看。

　　所以要根据自己的需求做取舍，地段、交通、上下班通勤、朝向、环境、配套，鱼和熊掌不可兼得，有钱人除外。

　　很多小伙伴的心理是：等我要买房之前，我抽出一个月时间疯狂看房，然后看好就买。

　　5. 房龄：房龄大于20年的不建议购买，因为大部分年轻人都不会选择，建议买次新房或05年以后的房子。

　　7. 楼层：有电梯，次顶从上到下（视野好） 顶层 底层（1~3层）

　　藏内心：看房时不要马上表现出非常满意这套房子， 自己先仔细看房，适当的和卖家寒暄几句。

　　吃饱饭：谈判是个体力活，砍价之前一定要先吃饱饭，谈判到深夜，很多业主会因为疲惫，拍脑子答应你的要求，此时要立即签合同，不给业主反悔的机会。

　　定出价：谈判前要明确自己的出价空间，例如房主挂牌520万，自己谈判出价可先出价500万，可接受最高价510万，不断试探房主的底价，便宜一分是一分，如果房子抢手，就不要在乎便宜的那三，五万了。

　　猜心思：通常卖房的原因无非是置换改善、急需名额、移民卖房、解决目前的资金困难等，如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，这种卖房的也是占了主流，基本分文必争，能谈价的空间就有限。

　　找缺点：例如高压线、噪音、装修、配套不好之类的，都可以挑毛病进行砍价。

　　防中介：中介的目的是促成交易赚钱，不会为任何一方争取利益，往往是谁好说话，就偏向另一方。

　　1）拿家人说事：比如“我是比较倾向于买3房的， 我们的钱也只能这个小区买两房， 这个价格基本可以买首开的3房了（附近的小区，卖家知道的小区），但是老婆比较喜欢这个小区的环境，她要买这边等等， 让卖家觉得你们是有可能做其他选择的；

　　2）哭穷卖惨：和业主谈谈现在年轻人出来打工， 好不容易存这点钱， 还四处和亲戚朋友借钱凑的首付就为了北京买一套房， 现在赚钱又难， 压力也比较大，让业主产生同情心，谈价就好谈些；

　　3）虚虚实实：让几个中介轮番打电话给业主，都说有客户可以看房， 可以出什么价格买，当然出的价格都是低于我的报价，降低业主的心理预期；

　　砍价能砍成功的最重要原因还在于换位思考，业主肯少那么多价格给你， 那他到底得到了什么？卖家没有好处那她凭什么不卖给其他人而卖给你？

　　例如房主急用钱去换改善，已经订房，一月内要凑齐首付，如果你可以全款给业主钱，解决他的问题，那他也会稍微低些的价钱卖给你。

　　从2020年3月市场开始发力，成交量一路走高，价格更是持续上涨，直到今年9月成交量开始明显下降，成交价格略有回调，但仍维持高点。9月份，北京的二手房的网签量直接掉到了12575套，市场开始下降，