bsport体育12月27日，白先生买房顾问在科兴ECO国际会议中心举办了一场品牌升级发布会暨2020-2021年房产跨年演讲。会上，其中的演讲嘉宾深圳著名房产大咖David，对深圳二手房市场作出解读。

　　他指出：目前深圳全市二手住房均价已破8万/㎡，超过北京、上海位列第一；成交量方面，2020年前11月成交量超9.4万套，预计2020年全年成交将破10万套。而对于未来一年，他预测，2021年供需依旧紧张，推荐关注成长型学位房、高端稀缺住宅、轨道交通楼盘三类产品。

　　据了解，白先生买房顾问（原对外品牌名称“尚舒房”）2014年成立，以互联网地产中介为核心模式，通过优质的内容输出，高水准的服务能力，获取了互联网用户以及各大百强企业精准购房用户的喜爱，打造咨询，出方案，带看，交易等整套线下全流程服务。

　　数据显示，2020年1-11月深圳二手房价一枝独秀。截至11月底，深圳全年均价已经破8万/㎡，反超了北京、上海，“也就是说，在深圳买1套100㎡的三房，800万起。不过在坪山，400万也还可以买得到”。深圳著名房产大咖David说。

　　从涨幅来看，深圳今年二手房价格涨幅位列全国第二，第一名是东莞。David分析，是东莞从1万多到2万多的基数比较低，导致涨幅数值上更大，而实际增幅更大的是深圳。

　　从各区来看，David表示，“南山区现在挂盘单价已去突破12万，甚至还有30万、34万的；如果是电梯房，很难找到10万以下的房子”。

　　他提醒购房者，目前深圳有两个区“有价无市”，一个是光明二手房，如果计划在光明买房，建议尽量“打新”。“这个区域二手房三五年内会受挫，极其难成交”。另一个则是罗湖，价格虚高。

　　David指出，“一个有意思的现象是，虽然深圳楼市’715新政策’严厉，但依旧是卖方市场。业主更强势，挂盘没有下降反而上涨。从理论上来讲，成交量下降会引发价格下调，但楼市显然不是。因为二手房一房一价，可以自我定价。这在业内认为，没有卖不出去房子”。

　　成交量方面，数据显示，2020年前11月成交量“不差”。剔除受疫情影响的2月，来到3月成交量已经逼近万套了，6月破万、7月井喷，倒逼楼市出“715新政”。“其实8月、9月基本没有成交，是7月成交数据滞后的表现”。

　　David表示，10月成交量跌入谷底，11月、12月开始反弹。“前11个月直逼9.4万套，从11月份6000套的成交量预计，12月交易也在6000套以上，所以2020年全年成交将破10万套”。他认为，春节后的成交量还会往上涨。

　　“业内有一个标准，单月过7000套表明行情还不差，如此来看，全年的行情都不差，即使是’715新政’之后”。David认为，光明成交量可以忽略不计，成交量极少；而大鹏的文旅地产则不建议购买。

　　各区数据显示，2020年二手住房价格平均涨幅达到了20%，“这个涨幅挺高的”。David认为，按首付三成本金计算，回报率达到100%了。具体来看，南山涨幅超23%，福田超25%，宝安超28%。“虽然龙岗成交量独占鳌头，但价格涨幅低于平均水平，不到15%”。

　　从热门片区来看，数据显示，宝安的碧海片区涨幅最大，从1月的7.69万/㎡，涨至12月的10.07万㎡，涨幅超过30%。David说bsport体育，“不过碧海2021年未必是最强的风口”。

　　南山方面，即使是超高总价的深圳湾，涨幅也达到20%。他指出，“由此来看，对于深圳湾总价3000万起步的物业，涨幅基本上是500万起跳。而南二外的学位房，“海德三宝”（观海台、漾日湾畔、滨海之窗），虽然年纪老，但后劲足还在涨”。

　　“福田相对于2019年表现更好一些，根本原因是南山房价上涨太快，倒逼福田业主想换到南山未遂，只能留在原地，福田的房价基本上是福田的人自己换起来的”。不过，David强调，要留意福田中心城，虽然地铁、商业等配套最全的片区，价格反而不涨。

　　罗湖片区方面，“中海天钻、幸福里两个楼盘价格基本上没涨。早期分别买了中海天钻和壹方中心的，可能一个天一个地。同时间开盘的，单价都是8万左右，现在壹方中心已经破20万了，算上利息应该要亏本”。他直言，“买房子不要有情怀，因为情怀会让你买单的”。

　　David表示，2020年初，就有人咨询今年房价走势，“疫情影响不大，做好准备。尽量在出门前房子买好 ，3、4月份是最好机会。从结果来看，我们公司也是3、4月业绩最好，很多房子成交没有看房的，看图片就直接买了”。

　　对于未来一年，他表示，“在疫情之下，很多有条件出国的人士选择留在国内，因此资金会留在国内；其次我们的产业复苏能力会更强。所以我乐观的认为，明年经济没有今年困难”。

　　此外，David认为，今年很多人认为自己收入不及预期，耽搁了买房，明年国家对疫情的控制，还有很难赚钱的，所以对于房产来讲，明年的购买意愿会更强。从需求来讲，明年较今年是有增无减的状态，供求关系依旧紧张。“在买房这件事上，最困难的时期已经过了，明年房价的总体趋势是平稳向上”。

　　具体来看，他推荐关注三类产品，分别是成长型的学位房、高端稀缺住宅、地铁12号线流塘站附近物业。

　　学位是会分化的，David认为，一个学校周边房价上涨撑不过20年，实际上就是两代人。究其原因，主要是购房者会因学位去迁就房子品质，“这是有忍耐度的”。以百花最好的学校，房子老旧会引发一个问题:如果是两三年内要用学位房会居住，但新婚的年轻人就未必愿意了。“这种情况下，要关注整个片区的家长素质、家长人群分布等bsport体育，从而大概知道后代是什么样的，学习成绩如何”。

　　“在深圳房地产市场20年里面，学位房价格始终走在前列”。不过，David推荐成长型学位房的原因是，近五年幼儿园人数和小学人数一直在长，特别是小学，“政府盖学位的速度跟不上小孩出生速度的”。

　　他指出，“近五年学校没增加，学生增加了十几万。深圳净流入人口基本是年轻人，未来学位会越来越紧张，特别是宝安，可能是未来全深圳学位最紧张的区域之一。因为年轻人都扎堆宝安，目前的公办学校升学校率都不到50%”。

　　具体来看，推荐关注航城学校、南外科华、深外龙华周边楼盘，“成长型的学位房。如何判断呢？主要看家长是什么人群，这决定了家庭对子女的投入水平”。

　　David认为，航城学校周边楼盘购房人群背景是，早期买不起南山、宝中的科技园的人群，目前这个人群已经通过知识改变命运融入深圳，现在也是精英阶层，他们来自腾讯等科技园的高新企业。“这个盘的底层意识非常好，目前学校周边价位8万左右，等考试成绩出来，单价可能要破10万”。

　　“其次是科华，目前单价是16-17万，三五年内会到25万，建议重点关注华润城”。他表示，深外龙华比较冷，但也可以关注。

　　其次，David推荐关注稀缺高端住宅。“高端宅要买稀缺产品，推荐关注深圳湾和香蜜湖的高端住宅。不要怕贵，且不要买冷盘。比如恒裕滨城二期开盘定价九万十万，高于市场价的六、七万。不过，只有这样定价，开发商才用心去设计，做出真正的高端住宅”。

　　他提醒，在限价之下bsport体育，因为成本原因，有些占据了好地段的楼盘可成为伪高端住宅。所以，如果想在单品上有市场竞争力，打新不是最好的途径。

　　第三类，他推荐关注两条轨道交通线号线换乘站流塘附近的怀德站附近，“周边二手房单价在6万以内，离新的会展中心很近，未来周边旧改多。未来，房子买在15号线环内不会买错，如果是三五百万预算建议往西走，福永、沙井都可以入手”。