bsport体育1.签订购房合同，合同内注明定金金额+首付金额(30万)+贷款金额((70万)，给他定金，记得要收据；

　　3.拿着网签合同去银行申请70万的贷款，申请成功的话银行会给你出具贷款同意书；

　　4.拿到贷款同意书后去房管局过户，办理完过户以后你会拿到一个房管局出示的回执，写明你拿到房产证的时间在这一刻房子就属于你了；

　　6.过几天拿到房产证后去银行抵押，银行会将70万贷款直接发放到业主手中；

　　1.签订购房合同，合同内注明首付金额(13万)+贷款金额((30万)，给他定金和首付，记得要收据or欠条；

　　3.拿着网签合同去银行申请30万的贷款，申请成功的话银行会给你出具贷款同意书；

　　4.拿到贷款同意书后去房管局过户，办理完过户以后你会拿到一个房管局出示的回执，写明你拿到房产证的时间在这一刻房子就属于你了；

　　6.过几天拿到房产证后去银行抵押，银行会将30万贷款直接发放到业主手中；

　　购房者需要对房屋产权完整性、真实性、可靠性审核，在过户之前看好房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符，是否有抵押或共有人等。

　　二手房买卖合同之中，必须包括双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和界限，土地宗地号，土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。

　　若购房者办理公积金贷款和商业贷款组合，需要同时向公积金和银行进行贷款申请；若只申请商业贷款（按揭贷款），只需要向银行进行贷款申请即可。贷款办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。

　　二手房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格，拿受理单。

　　房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，在15日内作出是否受理申请的书面答复;受理的核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估。

　　二手房过户容易产生产权、租赁、违约规定等纠纷，购房者在办理过户的时候需要谨慎办理。

　　1、若要办理委托过户办理。需要由委托人出具委托书或公证书，被委托人携带委托书或公证书、个人身份证原件及复印件才能办理过户；

　　2、如果房屋已经出租，购房者办理过户必须要求卖方提供房屋承租人出具放弃优先购买权的证明；

　　3、如果房屋有共有权人，购房者应该要求卖方出具共有权人同意出售的证明和其所持有的共有权证书，或者共有权人到场签合同、办理过户。

　　净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)

　　如果是二手房首套购房，则二手房按揭贷款首付至少30%，可贷款70%；如果是二套购房，二手房按揭贷款首付不低于70%；利率为6.55%。

　　拆分一下问题，包含你能不能贷款，按照首套资格贷款，还是按照二套资格贷款，最大可贷款金额是多少，这部分的评估工作必须提前做，因为一旦签约之后，贷款如果出了问题，那就意味着违约，不但房子买不成，还要赔付违约金，

　　明确贷款“套数”身份-评估征信-拉银行流水-评估可贷金额—评估购买房屋的可贷年限

　　现在大部分的城市都面临着“限贷”严格的城市，都会遇到“首套”，“二套”贷款认定问题，只有拿到了“首套”，”二套“的贷款身份，才可以聊下一步，至于”首套“，”二套“，这个人民内部矛盾，关系到贷款额度，贷款利率，最终也就影响到了，你能买到怎样的房屋，所以这一步很重要。

　　首套：借款人家庭名下在沪无住房的，且全国范围内无商业性住房贷款记录和公积金住房贷款记录的，本次购房申请贷款按照首套房贷款政策执行，首付款比例不低于 35%，即可贷款额度为房屋总价款65%

　　二套： 对在沪已拥有1套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款记录的(不论是否结清)，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购入住房的，根据具体房屋情况，首付款比例不低于50%或70%，即可贷款额度为房屋总价款50%-30%。

　　遇到这个问题，最便捷的方法，是找附近银行房屋按揭信贷专员，咨询一下所在地的贷款政策，实在不行多找几个中介咨询也是可以的。

　　有了首套或者二套的贷款身份，但并不等于合格的贷款资格，银行家们都喜欢把钱贷给有信用的客户，征信无疑是一面反映客观情况的镜子。

　　购房人只需要凭自己的身份证，去所属地区的人民银行征信查询点，就可以获得一份自己征信报告，这份征信报告会反映近两年查询人的债务情况，履约情况，通俗得解释，就是现在名下欠所有银行多少钱，有没有车贷，有没有还没有还钱的房贷，有没有抵押贷款，有没有无担保抵押贷款，有没有帮别人做过担保，每个月蚂蚁花呗用多少，京东白条打了没有，微信的微粒贷用得勤不勤快，都一目了然，除此之外，以上所有的借款，是否按时偿还，也都记录清楚。不仅如此连查询人的婚姻状况、学历、配偶信息、居住信息、职业信息都能一一落实。

　　一般具体的房屋按揭贷款，“连 3 累 6”是大部分银行忌讳的“高压线”一般是指两年内个人贷款中，客户连续3个月没有还款，大于60天小于90天，“累6”一般是指逾期不还款时间小于30天的，征信上显示为“1”，累计有6个“1”的，“连3”严重性高于”累6“，“连 3 累 6”一般是行业可按揭贷款的最低标准，审核严格的银行有更高征信资质要求，也请不要惊讶。一般两年没有超过5个逾1，2个逾2的情况，基本就算符合资格了，不过逾期的次数，金额还是会影响到贷款金额，贷款利率。以上的经验只是供参考，可能会随着信贷政策的收紧，经济情况走低，变得更为严格。所以买房前有一个良好的信用记录，很重要。

　　征信过关最稳妥的办法，也是找银行房屋按揭信贷专员预审，如果信贷专员觉得风险，那就是找大品牌中介的贷款专员，让他们多问几家银行，评估一下审核通过的概率。

　　征信代表着你的信用历史，银行流水则预示着你未来的还款能力，一般我们都会有着支出和收款的银行卡，每个月的工资，信用卡还款，日常费用支付都会通过这张银行卡进行交易，你需要做得就是去这张卡所在银行，要求打印一张12个月-24个月的交易流水。 交易流水打印出来、体现交易往来信息的，有“工资”字样或者有正常的固定收入的流水。银行的工资流水单是证明借款人每 月有正常的固定收入和按时扣贷款的保证，主要是考察借款人的第一还款来源稳定性及负债能力。银行会根据过往的流水，来判断你未来的偿还能力，进而会决定是否审批通过你的银行贷款申请。

　　贷款银行在办理贷款时，会考虑其还款能力，还要考虑保证其平时正常生活的开销所需，证明借款人有足够的还款能力、以降低风险，所以要求月供一般会是其收入的一半。如果工资收入不达标，那就算贷款人证明是否有租金收入，其他投资收益，以及是否还有其他房产，股票，理财产品可以作为履约能力的证明材料。

　　所以手握工资流水，其他收入证明，财产证明，银行信贷专员也会预估出基本的贷款金额

　　一般新建商品房贷款年限30年都没有问题，但是生活十有八九并不如意，如果你恰好看中一套老破小的学区房，或者你的年龄偏大，那么就意味着，贷款年限很有可能达不到30年，也意味着你的月供就要更高了，在签约前预估贷款金额的程序中，请将实际的购买标的作为贷款对象，让信贷员审核，这样就避免了因为贷款年限缩短，造成月供过高，进行影响贷款审批通过的情况。

　　凑齐首套二套的贷款身份bsport体育，征信，工作流水，购买房屋的可贷款年限，已经手握4颗龙珠了，也证明了购房人的贷款能力已经没有问题了。那就可以准备签约了。

　　房屋贷款的申请不是申请信用卡，一张表格就能完成，整个申请过程短则1个月，常则半年，前期准备充分，走得顺利点，前期不准备，那这个时候就等麻烦找上门了，这一部分的流程，属于相对标准的iso流程，关键在贷款申请时间，在房东偿还先前贷款，以及配合银行贷款申请签约的环节上，约定需要谨慎。

　　签约一般分为两步，第一步签署居间版的买卖合同（定金合同），第二步签署网签合同。

　　在这个环节中，需要注意得是，建议在居间版的买卖合同约定好申请的时间，如果购房人的贷款能力预审下来完全没有问题，我个人建议在网签当日，连贷款合同一起申请，一方面因为省得申请贷款还得再跑一次，另一方面也是为了防止节外生枝，惹出一些麻烦，至于会惹出哪些麻烦，这里就不展开了。

　　还需要注意得是，留足足够贷款审批时间，一般贷款时间建议60个自然日，如果碰上信贷政策收紧，或者交易期间恰逢年底，银行没有贷款额度，那建议最好保留120个自然日，身边有碰到朋友遇到过银行审批过慢，差点导致违约，当日这方面需要房东的配合，这个就需要得力的中介帮你争取条件了。

　　贷款申请的同时，就需要选择合适的还款方式了，一般会有两种还贷方式，一种是等额本息，一种等额本金，前者总利息高，月供少，后者总利息少，月供高，具体怎么选择就看你的还款能力了。具体两者利息差距，你可以到网上找个贷款测试工具比较一下。

　　* 年冲:是指每年一次向受托行提取住房公积金账户余额，一次性冲还贷款本金，并按照冲还贷后的剩余贷款本金和还 款期限重新计算月还款额。一次性冲还贷后，每月的还款需要使用客户的自有资金bsport体育，不使用公积金帐户里的钱。若是 组合贷款，则优先冲还公积金本金部分

　　* 月冲:是指每月直接从委托人公积金账户中提取用于归还当月贷款本息的办法。提取的公积金金额不足时，委托人应及时补足其还款金额。这种方法不仅可以冲公积金的贷款本息，而且还可以冲商业性的贷款本息* 申请组合贷款时:第一个月正常扣款后，带身份证、共同还款人关系证明及公积金账号去办理贷款的银行办理

　　魔都将近一半的二手房都有按揭抵押，所以房东偿还贷款是一个普遍性的问题，对于约定房东还款的方式，要根据金额区别对待，如果金额不大的话，尽量约定网签之前房东偿还点，如果房东现金不够，可以定金多给一点，这样做的好处是，网签当日就能做贷款申请了，否则银行还贷是需要的时间，还款解抵押也需要时间，在此之前贷款申请是无法正式走流程的，如果金额比较大的话，那就只好在网签之后还款了。

　　按照之前确定的贷款资格，贷款能力，支付首付款，魔都首套3.5成，二套首付5-7成。

　　征信完美，收入达标的童鞋，这个时候做一枚安静的美男子，等待银行审核通过的消息就行了，如果征信有瑕疵，收入不达标的童鞋，难免有些焦虑，如果碰到银行审核不通过，那就一家集银行跑起来，看看有没有审核宽松一点的银行，否则最晚过户日期前，就要以现金形式补足房款，如果连房款也无法补足，那就是违约了，后面的故事太凄惨，就不提了。

　　别以为申请完了，就以为房子就是你的了，事实上房东还没拿到全款，一般也不会交房，所以虽然房子是你的，但是依据合同你还是住不进去，所以你还是需要配合房东尽快拿到贷款。

　　以上程序完成，银行审批通过后，你会收到一堆抵押材料，凭借审批通过确认书，贷款合同，拉着房东就可以开开心去过户了，签署一堆必须的文件，然后若干个工作日后，房子就登记在你的名下了，

　　在你拿到房产证的第一时间，银行会拿走你的产证，完成对于该房屋的抵押，据说最新的情况，新的产证在第一时间会被银行直接领走，办理他项权证（就是抵押证明），等回到你手中的时候，这套房子一部分产权已经抵押给了银行。

　　理想的情况银行会在完成抵押之后2-8周内放款给到房东，房东也会收到贷款之后，与你交割房屋，至此你的贷款之旅就完成了。不过我听到过身边最悲惨的故事，大约2015年年底过户出产证，到了2016年6月份都没有放款，大家不妨回忆一下，那是什么季节，那是房价周周涨停的季节，我还记得那个时候看了一套房子，上午房东报价325，而且还能谈，到了下午就成350，并且一分不让的情况了。用朋友的话就是，原来能买一套两房，最终只能蜗居一房，由于买卖合同贷款放款是约定以银行放款时间为准，所以客户方也完全没有责任。这套房子最终的放款，还是朋友拉着客户，拖着中介，一个礼拜上门银行3次，每次都堵着支行长办公室，然后才给放得款。所以到了这个阶段，房东比你还急，将心比心得考虑，所以尽量协助配合房东早日取得贷款，而且多数交易都是约定款清交房，从早日拿到房子入住角度考虑，也应该配合房东早日取得贷款。

　　以上流程坐标魔都，假设只是商业贷款，购房人单身的情况，如果希望使用组合贷款，而且以家庭单位贷款，并且有未成年子女的情况，基本流程不变bsport体育，但是执行起来会更复杂些。

　　针对楼主的情况，完全可以套用以上流程，我觉得这样的贷款额度，一般银行都会审批通过，倒是在房东之前还贷上多加注意就好。

　　只要在购房合同的补充协议里加上一句话，保证你就算银行不放款，你也能全身而退

　　今年无论是一手房还是二手房都撇限贷两个字，以前买房只要有首付，征信干净，银行巴不得你赶紧来贷款，现在是不仅仅要有首付，征信没问题，还要首付款必须是自己的存款，首付款来源必须是自己的钱，各项材料提交了之后还要排队等放款。

　　去年基本都不会超过一个月，现在基本都是五十多天，个别城市超过100天，更有甚者说半年了没下款

　　在如今银行购房贷款普遍收紧的状况下，很多购房者都十分担心自己签了购房合同，付了首付，但是贷款放不下了，被迫付全款。有资源的凑一凑也许可以全款付了，但是大部分人是赚了一辈子钱就攒了个首付，被迫全款让这类拿不到购房贷款的群体怎么办？

　　所以你如果担心自己的房贷下不了，又没有能力补全款的我，那么你最好在购房合同的补充协议中加上这句话：

　　看起来无关痛痒的一句话，却能够在你最无力的时候给你最强有力的支撑。买过房的都知道，签购房合同，你的名字要签一大堆，基本上没有人会去详细查阅购房合同的细则，都是把名字签到指定位置就OK了。既然都不看合同，那把你最担心的哪方面的协议做个补充，这样最安全简单

　　1.二手房房龄会影响贷款。影响贷款购买二手房的因素很多，其中二手房房龄成为很多银行发放贷款的审核标准。一般来说，二手房的房龄越长，贷款比例就越低，甚至银行可能不会批准你的贷款申请。目前部分银行的政策是“房龄+贷款期限”≤ “30年”。所以我们在购买二手房的时候尽量选择年轻的房子。

　　2.房屋产权。房屋产权是二手房交易过程中一个非常普遍的问题。购买二手房时，购房者应确认房屋产权是否明晰。一些二手房借不到钱，如动迁房、安置房、公房、小产权房等房产证不全的二手房。购房者在选房时一定要注意房子是否有产权证。

　　3.注意个人的重要性征信征信。我们都知道其实我们日常生活中的很多细节都会影响到个人的征信，要保护好自己在生活中的信誉记录，而个人声誉直接影响银行对借款人还款能力的评价。如果个人信用记录不好，贷款可能会被拒绝。目前信用档案主要包括信用卡、房地产典当贷款等各类贷款。

　　4.判断还款能力。银行判断还款能力的一个重要标准是收入证明，一般由借款人单位出具。已婚人士可由夫妻双方共同签发。当然，此外，大额存款、债券、房地产也可以作为收入证明。一般银行要求的月贷款额占月收入的30%-50%。

　　5.选择合适的还款方式。现在个人住房贷款的还款方式主要有两种：一种是等额本息还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额本金的利息总额较低，且月还款额不同，逐月递减;它将贷款本金按还款总月数等分，再加上上期剩余本金的利息，形成每月还款额。等额本息的利息总额较高，月还款额相同;上半年利息返还份额较大，本金返还份额较小。还款期过半，本金占比大，利息占比小。

　　6.注意二手房的位置、单价和面积。二手房的贷款与房屋的评估价密切相关。在办理二手房贷款的过程中，银行会对你需要购买的二手房进行评估。如果房子地处偏僻，单价低、面积小，二手房的评估价不会太高，自然贷款比例会相对较低，甚至不贷款。

　　现阶段各个地区楼市调控的持续升级的背景下，提早知晓各银行贷款规定，合理选择贷款人，还要注意贷款人名下的房产套数，不可以超出银行规定。