bsport体育：距7月28日合肥召开房地产工作专题会议已满一周，按套内面积计价、推进现房销售、取消楼层差价率限制等十条新政预想掀起楼市风暴，产生连锁反应bsport体育。

　　为线月合肥楼市的微妙变化，第一房新媒体、合肥楼市公众号独家策划《新政十条后的合肥楼市》，从新房、二手房入手，为买房人拨开迷雾。

　　风起处，必有所变。上周高层定调，住建部表态降低首套房首付比例、落实“认房不认贷”，央行发声指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，多番利好砸来，传递到房地产市场，上海二手房单日成交量破1000套、南京有房东连夜跳涨100万，市场信心大增。

　　房产会议后，合肥率先打响“楼市第一枪”，同时还有北京、深圳、广州等城市，不同的是，合肥给出了10条新政方向，涉及土地、房企、销售、房价、交付等多方面，并强调政策举措成熟一条落实一条，早出台、早落地、早见效。

　　需注意，合肥楼市新政十条已提出，但尚未执行落地。风起云涌的楼市之中，向来低调的合肥高调官宣，会带来怎样的连锁反应呢？

　　房东信心大增，挂牌价稍有上涨。正如此前稿件所写《涨12万、涨10万、涨5万，合肥有房东连夜涨价》，这样的态势已持续一周，每天都有数十套房源提高价格，涨价幅度从之前的5万左右试水到大几十万的自信爆棚，挂牌价上涨的金额不断攀升。

　　庐阳市府广场旁有房源一次性上涨48万，自2月7日上架以来累计调价12次，起始挂牌价288万，一度6连降降至228万，新政后立刻调价，升至276万。

　　包河区青年一村有房源一次性跳涨34万，此前挂牌价115万长达2个月未变，而今涨至156万。

　　高新区华润桃源里有房源涨价30万，挂牌价从790万更新至810万，此前挂牌价峰值为830万。

　　注意，现阶段涨价只是个例，二手房市场的主流仍是降价出售。但从房东涨价的幅度来看，市场信心有所回升。

　　纵观合肥近20日二手房成交数据，单日成交维持在50套左右，尚未出现类似上海单日破千的暴增现象。

　　不过，可以关注一下7月30日，新政十条正式官宣的第二天，二手房成交108套，为近20天成交量榜首，一改上一个周末（7月23日）不足百套的颓势。

　　将时间的轴线拉长，二手房成交下跌的趋势稍有逆转。贝壳指数显示，7月合肥二手房成交1941套，与上月1743套相比，环比上涨11%。

　　自今年2月成交量达到峰顶3402套后，连续下滑4个月让市场越发冷清，7月已有止跌迹象，若8月持续本周走势，大概率仍要攀高。

　　一方面，房东有意调价，心态放平和，不再像之前那样急着降价卖，甚至开玩笑说“大不了不卖了，等等存量房贷利率下调”；

　　另一方面，买房人咨询较多，有成交意向的人抓紧签合同，担心价格变动，而观望中的人，想了解下意向房源的价格波动情况，仍在新房和二手房之间徘徊。

　　相对而言，新房市场表现平平，伴随着限价盘告罄，打新抢房的时代宣告退场，买房越发理性。

　　本周登记房源较少，仅金融板块高速尚阖院、淝河板块保利和光熙悦、经开邦泰新华星耀未来、庐阳四里河北乐富强双湖湾、瑶海琥珀东樾里5盘，累计430套房源，截至目前，仅1盘触发摇号。

　　保利和光熙悦最后一栋楼13#上新，主力户型143㎡，登记比例2:1触发摇号，始于摇号，终于摇号，即将收官。

　　而金融板块高速尚阖院登记101套房，112人登记，距离摇号门槛123人还缺十余个，无需摇号。

　　毕竟降利率、降首付、取消限购范围扩大、公积金贷款额度提额等政策接踵而至，买房障碍基本被扫清。接下来，主要是买房人去杠杆式谨慎消费与精装交付+大户型下的门槛拔高之间的角逐。

　　今年土拍规则调整后，市区限定精装交付，未明确毛坯限价，区域房价有所攀高，价格倒挂优势基本消失。

　　新政十条中多条涉及新房房价，比如大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点、积极探索商品房销售按套内面积计价、试行取消商品房的楼层差价率限制等，新的房价格局即将构建。

　　按套内面积计价，挤出公摊面积的水分，房价自然也要水涨船高；可以等同为整颗榴莲和榴莲肉的区别，总价不变，但单价变了。

　　试行取消商品房的楼层差价率限制，2021年4月后楼栋内的楼层差价率规定为10%，今年放宽至20%，新拿地项目已采用，比如龙湖青云阙是19%、中铁建花语天境是11%。

　　综上，房价上涨的预期还在，但买房人并不买账。面对楼市利好+价格预期，买房人不再狂热地奔向楼市，而是理性置业，在能力范围内进行选择，不愿意多加杠杆。

　　合肥楼市十条后，二手房房东率先试水，挂牌量上调，成交量有止跌的趋势；失去价格倒挂优势的新房，仍如日常一般，整体表现不温不火。

　　房价方面，新房房价稳中有涨，按套内面积计价后会出现较大幅度的跃升，之后将随着市场情况稳步变化；二手房短期内回暖可能性较小，挂牌价攀高只是个例，成交重任仍落在降价房源，房价仍在探底。

　　成交方面，新房销售去化难度依旧，热门区域热门楼盘去化较为理想，但不会很难出现千人抢房的躺赢，首顶层缓慢去化；较偏远区域主要靠优惠、佣金等推动，在允许范围内让利促销；二手房成交量有望止跌，单月成交1500-2000套左右，四季度有望出现成交小高峰。

　　利率方面，房贷利率触底，刚需首套房4.0%起，基点已大幅度下调，主要看LPR的变动；存量房贷利率下调大势所趋，只是执行时间的问题，目前合肥尚未收到通知，但可能性很大，静待佳音。

　　当然，目前合肥楼市新政十条尚未执行，需等待合适的时机。若能真正落地，将进一步优化楼市结构，开发商买房人均会受益。