bsport体育真的打算买房之前做了一些功课，知乎啊、B站啊搜了一下流程和注意事项，以及各种“坑”。还去同学家蹭了一顿火锅，问了一下买房的具体流程和中介收费，他是两年前买的房子，多问问总是没坏处。我的工作地点并不在老家，是我上大学和研究生的地方，比较熟悉的只是学校附近，忧桑jpg。问了一圈，稍微知道了流程，就开始在贝壳上看房子了，买房子首先是要确定自己买房立意吧，如果是刚需，得买个适合自己居住的，投资的话交通便利是首选，容易出租。买房比较注重房屋质量、物业服务、交通便利与否和周边配套，当然还有学区，对于我个人来讲，首付越少越好（o(╥﹏╥)o），家里条件也确实一般，我也着实刚工作，公积金还不是很多，买二手房分为三种：公积金贷款：首付总房款最低4成，个人公积金额度是40万，夫妻好像是70万，还款利率比较低，就是首付多了一些商贷：首付最低3成，需要查验工资流水，每月税后工资是还款额的2倍，比如贷款60万，每月还3200左右。还款分为等额（就是每个月还一样的）和等差（首月最多，后面递减），月还款额度在支付宝的市民中心可以算的，虽然现在银行的计算方式加了LPR，不过大差不差。了解这些，综合考虑了一下，为了和家里少要点钱，还有我公积金确实不多，我这里公积金能申请的额度是现有公积金*15，算下来真的我能用公积金贷的额度才10万，最后还是选了商贷。我是刚需，暂时不需要考虑学区，首付是多少就能知道我的房屋总价了，也得考虑其它附加费用。先是在贝壳上找房子，要考虑的因素很多，地点、交通情况、物业、房龄、楼层、户型、朝向、安全性、周边配套（买菜啥的是否方便），网上看到合适的房源就收藏一下。然后我就和一些当地的土著同事打听一下这个小区的情况，同事也有最近两年买房子的，加上朋友，给我推荐了很多中介，当然周末大马路上也有。网上看的1~n心仪的房子，然后再实地考察，虽然有VR看房，但是实地考察很有必要，房屋真正的采光如何，周围配套，房屋保持情况等等都需要看看。网上看房子和实地看房子是一个漫长的旅程，我同事看了半年，我看了一个月，算是很快的了，因为首付比较紧张，能买得起的不多o(╥﹏╥)o。房子有公寓（产权40or70），这种有可能商水商电，会不能落户，需要留意，且一梯n户，人员比较杂。住宅（产权70年），民水民电，人员比较稳定。这里也要说一下，买房子除非不差钱的，我这种的基本买不到样样都好的房子，那都很贵，得有所取舍，我比较看重安全性，那种一梯n户的公寓不会考虑，我最心仪的是买小户型的住宅，周围配套也很好，就是交通到上班的地方不是很方便，当然一趟公交就可以，不需要倒车。B站都说看房50套就能知道自己买哪个了，觉得还是有道理的，我专业是土建的，对户型能有稍微的了解，奇葩户型还是算了。看房子的过程也见识了一些质量很差的二手房，是本身开发商盖得就质量很差，也是无语了，感觉买期房还是有风险的，也有保养很差的房子，一直出租，最后墙面都是坑的那种。还有就是二手房的放价是房主自己定的，不是开发商统一价格，这种主观性很大，所以有的楼上楼下就差出十几万都有可能，需要找一个靠谱的中介帮忙杀价，也得和房主聊一聊，避免很坑的房主，人品不行，终止交易，真的林子大了，什么人都有。看房子看了一圈，认定了要买的房子，这期间都是中介带着看的，不花钱，确定买了哪个，中介会约房主，正式办理流程。1、签房屋合同：四方到了中介处，卖家和卖家的中介，买家和买家的中介，谈判桌谈一下，杀杀价，这个过程都是我家皇太后主持，我一点插嘴的余地都木有，最后降了一些，签了合同。签合同要注意，房子持有人是几位，共有人要都在场并签合同，卖家的户口是否还在，确定房屋定金、首付和贷款额度，合同两份，买卖双方各一份，签名和按手印哈哈哈哈，确定好申办贷款的日期等等。然后我交了定金和中介费，中介方会给我开个收据。2、买房准备材料：①工资收入证明（工作单位开，税后工资大于等于月还款2倍）②购房资格证明（不动产登记中心，社保申请、学历申请等等）③征信报告详细版本（银行打印，刷身份证，一般是中国银行）④工资卡近半年的流水3、资金监管：这些材料准备的期间准备首付，将首付放在准备办理贷款的对应银行的银行卡里面，最好是一类卡，没有转账的限制。办理资金监管是把首付交给第三方保管，买卖双方都在场。4、银行申贷：带着各种准备的材料，中间签很多字，确认还贷方式和年限等等，也知道了月还款额度，还有交印花税。想要提前还款得缴满一年的银行利息。应该两天左右吧就能知道自己是否申贷通过了。5、过户：买家申贷通过的前提，买卖双方到不动产登记中心过户，卖家之前已经确保房屋没有任何贷款和抵押，进行过户，缴纳契税，并交房本费80。6、领房产证：三个工作日后领房本，再交个80，房本你就能看一眼然后就被抵押了，应该是不动产登记中心会转移到银行那边。7、验房：过户完成，银行会放贷款，然后买家就可以和卖家约定时间进行验房，可以拿着房产证的复印件或者图片办理水电煤气物业的交接，确保卖家户口不在这里等等问题。验房没有问题，再去银行解冻房屋首付，交接钥匙，就没卖家啥事儿了。8、领借款合同和还款计划：放贷一个星期左右需要去银行领个还款计划，知道每个月要还多少，首个月不是整月，还款额度不太一样，其余正常。拿着还款合同和购房合同就可以去公积金中心提公积金了，后面一年提一起公积金，需要大于等于365天。以上是商贷的流程，混合贷要复杂一些，看房要多看，就会知道自己想要什么样的，二手房的价格也是有浮动的，可以来回讨价还价。也得考察一下卖家的人品，我有知道的被坑的，钱都交了，卖家就是不搬走的极品。新房也很好，不过也要打听好这个地方什么情况，开发商是否靠谱，虽然靠谱的开发商不是很多。。。。，不能盲目呀！

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　　2020年6月份搬入新家，房贷是商贷，月供2214，到7月份缴纳的公积金就变多了，攒了一年，到2021年的6月份，办理了商贷转公积金贷。

　　这里需要插播一下，这也怨我自己，信息不是很通畅，之前了解的是个人公积金贷最多40万，也是自己公积金的总额15倍，取最小值，6月份的时候我公积金攒了三万，想着肯定能贷下40万了。然鹅，我去了公积金中心，又多了一道门槛，不能超过房屋总房款的60%，这是2021年3月份左右吧，出的新规定，我本来买的就是小户型的住宅，所以我贷不到40万了。。。。。。能贷36万，剩下和商贷的差额需要我拿钱堵上（无语。。。）可能各地情况不一样，大家可以自行询问。

　　商贷转公积金贷的流程比较简单，就是时间审批长一些。首先，拿着买房所有的资料，放在一个档案袋里面：

　　（1）户口本、身份证、房产证bsport体育、商贷合同和发票、契税发票、商合同（买房期间都有的资料），已婚的需要婚姻状况证明

　　（2）最新一年的商贷还款明细（去拿着身份证银行开），如果选择顺位抵押需要银行同意抵押的文件

　　（3）房屋评估报告（一般公积金中心会有推荐，好几家自己选，评估费用是房屋总房款的千分之三，不超过500，好像是这样，时间久了，有些忘了），工作日办理，评估报告直接寄到公积金中心

　　我当时带着（1）里面的材料去了公积金中心，事先没打听好，略尴尬，人家问我是先还后贷，还是顺位抵押，我说这两个有什么区别，办理人员带着口罩离得远，基本听不清，我就说我先拿自己的钱还一笔，剩下的公积金还。。。。然后人家给我办了先还后贷，表都填好了，一个姐姐语速超快的和我说先干啥后干啥，我就蒙了，后来才搞明白区别：

　　然后我又填了一遍表格，选择顺位抵押，就是房子从抵押给建行变成了抵押给公积金中心。

　　填表结束，回去进行了房屋评估，评估报告发到公积金中心，又去了一趟完善表格，可以明确自己需要还多少现金差额，房产证就押在公积金中心了。然后去公积金中心的人会带着你去区域服务中心办理抵押转移业务，带着所有材料跟着走就行了。

　　公积金钱下来，我去建行结清，还了一笔钱，两袖清风的状态哈哈哈哈哈，银行开一个结清证明，拿着身份证和公积金贷款合同去公积金中心领产权证，再去服务中心做商贷撤押。

　　以上办理业务可以在地区的公积金中心微信公众号查到，大家如果有相关业务可以提前查询，可能各个地区不一样。我的流程需要跑三个地方，时间跨度两个多月，建议大家手机备忘录记一下，怕忘了。

　　现在还房贷可以都用公积金了，压力小了很多，使用公积金需还满三个月可以提前还款，我就准备慢慢淌着了！

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　　2022.10.14号，今年7月份重新调整了缴纳公积金的比例，充裕了一些，今天去公积金中心把还款年限从20年改为10年了，喝杯奶茶开心一下(*^▽^*)

　　带着所有之前办理房子的材料，主要是还款合同+身份证+公积金卡，签几个字，按几个手印就好了，办理时间也就20分钟搞定。这里要说一下，更改还款年限需要提前还款，最少5000元。

　　今年各地为了促进大家买房子，公积金还款利率也下调了，从明年一月份开始执行，利率自动调整，不需要额外操作，对五年还款的很友好！（你有有p用啊，谁公积金那么多，就还五年啊？？！！）

　　有个自己的房子，比较安心，有归属感，不过吧，现在经济环境确实不太好，我从事的设计行业受影响还算小的，刚需的各位，建议大家量力而行，可以先买个小的，先住着，小套房子还款压力小，后面转手也容易点！