bsport体育人的情绪总是会被放大，尤其是在市场底部区间，悲观情绪更加容易让人对一切市场信号草木皆兵。

　　最近，各种关于“二手抛售潮来了”的新闻到处刷屏。不少内容，也罗列出了详细的资料数据。

　　例如，广州的二手房挂牌量4月突破14万套，同比增长40%。北京的二手房挂牌量从2月的9.5万套，飙升至11.68万套。深圳的二手房挂牌量突破5.3万套……等等。

　　诸葛数据研究中心的检测数据也显示，4月份，10个重点城市二手住宅挂牌量为212.3万套，环比上涨8.5%，同比上涨124.78%。

　　一些人拿着这些数据大做文章，炒作“抛售潮席卷全国”，甚至很多地产人也在到处转发bsport体育，来问明源君的看法。

　　明源君只想说，作为一一个理性人，拿到一些未经证实的数据，首先应该做的是对数据真实性进行考证。

　　在确定数据真实性的前提之下，再来分析数据代表的含义和背后真正的原因。对于二手抛售潮的假说，我们应该冷静一点，思考几个问题：

　　1、目前各大城市的二手放盘量，线、二手房数量快速增加，是业主降价抛售，还是其他原因？

　　分析数据，首先要有正确的数据。目前很多关于“抛售潮”的内容数据，都是在二手房平台网站上看到的放盘量。这个“

　　”和“实际数据”之间本身就存在很大的误差，存在大量房源被重复统计的情况。网上最近盛传“上海挂盘量超过40万套”的数据就严重失实，抓住这类数据来做文章，没有太大意义。而根据近期贝壳研究院发布的官方数据，5月份新增挂牌量的确有增加，增加了多少呢？

　　相较4月份日均挂牌量环比增加了10%。而近3个月的新增挂牌量均值，较年初1-2月的均值，增长了约40%。

　　但是，如果我们拉长周期来看，这个数据其实依然处于低位，相较于2020-2021年同期均值，少了25%以上。

　　也就是说，近三个月新放盘的数量并不多，只是相较1-2月有所增加。因为，一二月份基数太低。疫情刚刚放开，加上春节假期，放盘量本身就很少，在这种低基数上，

　　！都还没有恢复到两年前的水平，更加谈不上“业主抛售”、“砸盘”。当然，要分析二手房市场是不是供应过剩，除了看新增供应量，也要看一下库存量（总的在售挂盘数）。

　　根据贝壳研究院的数据，截至2023年5月末，重点50城二手房在售房挂牌量同比增长17%。

　　一是，存量房本身就会自然扩容。随着市场逐渐成熟，新房规模会越来越小，存量交易规模则一定会越来越大。

　　例如美国近两年，每年销售的新房大概是60-70万套，而二手房年销售套数多达500-600万套，占比接近1：9。

　　2021年以来，我国二手挂牌量的同比增速，一直都保持在15%-17%之间。今年17%的二手放盘量增长速度，其实属于正常水平，只是在悲观情绪下被过度解读了。

　　二是，存量房本身就存在一定的换手率。因为搬家、改善、置换等需求，是始终存在的。

　　一般来说，在其他国家的成熟市场，只要这个比例不超过10%，就属于正常波动范围。目前各大城市十几万套的放盘量规模，其实比例依然很低。

　　例如，深圳有产权证的商品房是200万套左右，目前的放盘量大概是5.3万套，比例仅占2.7%。

　　这种程度，不仅不存在“抛售潮”的情况，反而由于很多业主换房的成本过高，存在一定程度的

　　。三是，销售放缓导致一定库存积压。也就是销售周期拉长了，积压的库存变多了。但是二手房和新房最大的区别，就是业主卖房周期的弹性很大。

　　如果把业主出于个人原因降价急售的案例放大传播，只会导致情绪性的市场误判，给现在本来就已经相当悲观的市场氛围，再加上一层阴影。

　　对于部分项目来说，可能确实是这样。但是整体上来看，二手放盘增加，对新房市场来说，其实竞争有限，机会更多。

　　因为过去二十年，我国销售的商品房接近200亿平，其中大量房源就是刚需户型，这些户型作为过渡房，在二手房市场的换手率非常高，是二手放盘量的主力。

　　还是以上海为例，二手房成交结构是呈现出典型的金字塔型，越低总价成交占比越大。这些供应吸纳的是大量真正的刚需客户。

　　1、面积大。刚需、首改类产品成交比重全线㎡以上改善类产品则成交占比全面上扬。

　　2、房间多。三房及以上户型是成交的绝对主力，2房及以下刚需户型几乎已经退出市场。

　　另外，现在不少城市，依然存在新房和二手房价格的倒挂，加上二手房税费、中介费等交易成本更高，导致不少刚需客户也在向新房市场回流。

　　今年三月份的市场回暖阶段，100个典型热销项目当中，刚需、刚改项目占比超过6成。也能看出就算是两个市场交叉的客户群体，新房市场在开发商回款需求的推动下，相较二手房市场也更占优势。

　　根据贝壳的调研，目前的二手房业主挂盘的主要原因，并不是所谓的投资客抛盘离场，而是

　　二手房放盘量上升，说明在现在低利率、政策放松的环境下，业主置换的意愿正在上升。很多业主都是计划“先卖后买”，这些潜在购房者，对新房市场来说，就是最精准的目标客群。

　　所以近期上海豪宅打新遭到疯抢，一些热点城市也出现了中签率很低的项目。真正有套利机会的项目出现时，投资客依然很踊跃，毕竟现在靠谱的投资渠道真的不多。

　　不管是出于居住改善还是资产置换的需求，这些二手业主开始放盘，对于高品质的新房项目来说，都是值得关注的市场机会。