bsport体育过去我们讨论很多行业都喜欢谈大趋势，希望用一个答案回答所有问题，比如明年楼市是涨跌，股市是涨跌，哪个专业好就业，哪个行业行情好。

　　这放在以前可以，确实风口时候猪都能飞，主升浪时候老破小也有人抢，大牛市时候垃圾股也涨停。

　　但是，就像人会长大成熟，市场也一样。所以2020了，新世纪的第二个十年，我觉得关键词不再是涨跌，而是分化。

　　这是我所居住的区域2016年到2019年的房价变化。大有文园是大有恬园的三期，两个小区开发商物业都一样，小区环境也都很好，大有恬园的位置更好，最大的区别就是有没有电梯。2016年时候大有恬园的房价甚至高于大有文园，而仅仅过了三年，大有文园反超大有恬园4000多，这期间大有恬园涨幅仅不足3000，而大有文园涨幅8000多，这种分化是不是够扎心？

　　近几年一个概念被反复提及，叫做“消费升级”，房子作为老百姓消费最贵的商品，也是充分体现了这一趋势。大家淘宝都不只求便宜了，更何况是房子，而且90后开始成为买房的新势力，而关于90后的消费调研里，很重要的一个关键词就是“生活品质”，也代表了时代消费观念的改变。

　　最近刚好陪一个小伙伴看房，90后妹子，单身家境好，预算300万。我本来想300万一套房不随便选么，然鹅真开始看发现超难选……因为她首先第一个要求是一线物业（亿达算二线），理由是物业管家比男朋友靠得住 男友可能忙可能分手，但是管家随时为你服务，不管是换灯泡还是搬重物 。一线物业这一点已经排除了本区域9成的房子了。

　　电梯，小区环境，物业服务，这些过去并不是很受重视的指标，在近三年溢价越来越明显。人们对住宅品质的要求越来越高。

　　再举个栗子~紫御观邸一期和二期18-19年一年时间的价格变化。一期和二期其实在同一个园区，相邻楼，区别是一期是多层电梯洋房，二期是高层，可以看到一年内多层价格涨了3000多，而高层价格只是微涨。

　　这种情况在各个行业其实都有体现，比如近三年股市绩优股很多市值翻倍，而大盘其实始终在3000点左右徘徊。这是经济发展的必然规律，就是所有行业都会经历萌芽，混战，洗牌，优胜劣汰的过程。

　　总结一下，就是市场不再可以用一个涨字或者跌字简单概括，而是考验选筹能力。

　　所以如果真打算买房，与其浪费时间看一堆预测，不如踏踏实实去选一个好房子。

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　　大连二手房挂牌价从2019年2月的15509元降到2020年1月的14780元，下降729元。

　　大连二手房成交价从2019年2月的13619元降到2020年1月的13072元，下降547元。

　　从这个跌幅来看bsport体育，大连楼市2019年的跌幅还不算太大bsport体育，跌幅控制在了5%以内。只要不是炒房投资的，刚需这种跌幅来看的话，勉强也能接受，毕竟是自住的。

　　不过大家要注意一个细节，虽然大连的二手房挂牌价在2019年10月上涨了一下，但是大连二手房成交价格跌幅是从2019年7月开始的，然后到现在都没有止跌过，换句话来说，就是跌了半年了，未来还会不会继续下跌，谁也不知道。

　　如果按照这个跌幅继续下去，那么2020年大连的房价下跌幅度将要超过5%，超了5%再加上银行的贷款利息，那刚需也会肉疼。

　　最后再提醒一下，挂牌价不是成交价，挂牌价只要卖房人高兴，他一平米挂10万都行，所以挂牌价只能作为一个卖房人的信心参考。挂牌价上涨，只代表卖房的人觉得房价要上涨，并不代表这个价格就能卖出去。

　　一、大连楼市二手房挂牌价从13950元变为14524元，本周上涨574元，属于暴涨。

　　二、大连楼市近三周在售二手房数量为77068套，77154套，77293套，稳定上涨。

　　三、大连楼市近三周的二手房成交量为4840套，4811套，4694套，成交量持续减少。

　　大连楼市属于业主自己玩的楼市，挂牌价月月暴涨暴跌。彭叔从大连的数据来看，大连的业主是想着能宰一个是一个，反正都卖不出去了，要么不开张，要么开张吃三年。

　　一、大连楼市进入了小阳春阶段，但是成色非常低，如果不是小阳春是年年都会有出现的惯性情况，彭叔觉得大连都不会有小阳春。大家看大连的二手房成交量只涨了40套不到，成色实在是太差。

　　二、大连二手房价和苏州二手房价是一个套路，房价在月初往往会上调一波，然后再下调一下， 造成房价即将上涨的感觉，让买房人接盘。

　　三、大连楼市依旧处于有价无市的情况，返乡置业的人在大连真的很少，不然不会成交量表现的这么惨。

　　因为购买力已经被透支了。由于腹地限制，大连的购买力补充低于大部分重点城市。同样是购买力透支，大连“韭菜”的生长速度低于其他城市。同样是割韭菜，大连的韭菜长得太慢，撑不起来下一波的收割。所以，从现在到2020年2季度，大概率能还看到大连的大盘持续下行。

　　目前大连不仅几乎没有可投资的洼地，能长持的主城区，也因为城市发展受限，价格很难在短期内有所突破。 也几乎没有区域具备快速升值的三个条件（有待开发空地，紧贴主城且性价比高）。

　　高新区：核心位置优质小区基本在2w2+。而黄泥川与龙王塘类似，价格低，但是与成熟区之间有割裂，属于飞地，难有成熟配套。

　　甘北：成熟的华南，优质次新房基本1w9+，区域缺乏可开发的空地，且前期涨幅过快；大热的体育新城，看起来价格尚可，且有大量可开发用地，但问题在于前期涨幅更大，对未来的透支有些严重。

　　甘西：机场一天不彻底迁移，甘西的价值落地就受影响一天。此外万科城市之光配套商业经营惨淡，地铁四号线年内无法建成，甘西价格并未透支概念，但区域发展任重道远。

　　东港：大连楼市的天花板，产品同质化严重、陷入滞销期的一个区域。东港过去十周的二手房成交量持续下跌，不是个好信号。

　　大连湾：没听说哪个从业者在那儿置业。某大盘认筹1000组，开盘当天只卖出230套，购房者也认为价格偏高。

　　小窑湾：八九千的单价，在大连貌似是洼地，可理性的购房者绝不会看好，只有房子没有产业。这种板块，即使在杭州成都这种新一线城市，都几乎少有升值空间，更别说大连这种普二线年大概率会陷入价格战。

　　主城区学区房：市场需求量大，抗跌性强，但比较受对口学校考试成绩的影响。大连学区房最高点出现在18年3、4月，目前已有不小的回落。

　　房住难炒，现在的大连房产市场，可以概括为：有规划的，都被高估；有土地的，都在远郊；价格低的，大多是坑。

　　随着市场的降温，现房项目逐渐增加。2020年自住需求可以根据实际情况选择上车或者继续观望，投资需求还是考虑一下其他城市或其他方式吧。

　　作为一个房地产公司投资部的人，我是无法预测房价的。买房自己住什么时候都可以买，重点是买个适合自己而且自己喜欢的。如果想炒房，不符合国家政策，而且大连也没什么空间。

　　第二大连土地确实少，但是市场上还活跃的开发商也很少。简单说这不是一个充分竞争的市场，有点像寡头垄断。市场价格怎么走很大程度取决于几个大地产商的策略和集团的导向。

　　第三大连供给越来越集中，体育新城大连湾小窑湾是主力区域。这种畸形的供给状态全国罕见。

　　最后送大家一句，地产行业内的人反而很少去预测，预测准真的太难，只是尽量做现有情况下的最优策略。对于普通百姓，最优策略就是买个好房子。

　　信贷从国家层面来看肯定是收紧的，几次放水都强调避免流入房地产市场。但是资本自然向价值高地流动，即使能如愿流入实体制造业，受益者最终还是会进行二次投资，进行二次分配就不受政策限制了。

　　大连的土地资源相对紧张，但是还没有开发到极致，丘陵地貌影响，很多城市区域还没有连成片，区域间房价差异也很大，比如大连到金州、高新区到旅顺等，中间还有大量闲置地带待开发。按照最新一轴两翼的整体规划，这一轴还不够粗壮，两翼也不够丰满。实际开发过程中也是这样，高新区从河口到龙王塘再到黄泥川都开发完了，目前开发龙头镇。城市发展就是这样，区域连接越来越紧密，差异越来越小，虽然发展不是以地产为主，但是无论什么产业都需要人气，有人气就得有居住区。

　　对于人口来说大连这几年虽然还不太乐观，但还是净流入，而且是在极其苛刻的积分落户政策下，对比西安沈阳等都南很多。大连即使有物价、营商环境等诸多不利因素，但还是东北的最南端，经济发展总量在东北还是名列前茅，尤其是it产业bpo产业规模较大，仅次于北上广深成都等地，能够吸引大连高端人才就业，即使服务外包行业越来越难做，对比其他地区还是有绝对优势。

　　目前人们选择在哪个城市居住，基本考虑两点，一是能不能赚到钱，二十能不能享受宜居的环境，这两点使得很多东北人毫不犹豫地向大连靠拢，甚至还有西北内蒙等地的人迁徙。这得益于大连独特的地理位置气候条件，另外还有众多高校吸引了众多大学生。

　　综上来看大连房价未来还是会上涨的，而且是完全符合市场规律地涨。虽然大连经济增长缓慢，但也为未来发展留足了增长空间。至于新房老房、学区不学区，水涨船高的道理，以后差距只会越来越小。

　　收入低消费高可能是对大连的一贯印象，但是综合其它因素对比我们就会发现这并没有那么矛盾，一个月薪七千的大连人买两万一平的房子稍有吃力；对比鹤岗三千一平的房价，但是想找个月薪一千八的工作很困难；对比北京一万二的月薪，想买个四万五一平的房子也困难。

　　总结一句话，对哪个城市都管用，房价就是产业支撑起来的。大连只要招商引资持续稳定，房价就跌不了，另加适宜的气候、逐步完善的基础设施加持，这样的环境宏观上没有理由跌价。