bsport体育进入银十的合肥楼市，究竟成色如何？接下来房价是涨是跌？买房的机会还有多少？当下的楼市还是很微妙的，我们来聊一聊。

　　根据链家网数据，合肥9月二手房成交均价为15527元/㎡，环比下跌80元/㎡，与2019年同期基本持平。可以说，在过去的一年时间里，合肥二手房几乎是“横盘”状态，波动不大。

　　还有一组数据也要关注。9月带看次数为39904次，环比下跌4382次。相对于8月份，9月份二手房热度有所下降。

　　从表面来看，合肥二手房整体市场持续低迷，行情变化不大。但平静之下暗潮汹涌，各路妖魔鬼怪都现了原形，呈现出一些新变化：

　　1、地段来看，涨幅最大的是政务区。9月份政务区均价为25610元/㎡，同比2019年同期（均价23031元/㎡）上涨11.2%，不仅是合肥房价最高的区域，还是涨幅最大的区域。绿地花都蓝蝶苑成交价突破4万/㎡，背后是地段和学区价值的加持，也能说明问题。

　　2、学区很好理解。可以说，但凡拥有“双本学区房”标签的二手房，不仅价格高，而且涨幅惊人。比如：

　　3、而品牌/品质二手房主要包含两类，一是品牌房企，比如万科、置地、绿城、华润等二手房溢价率远远板块行情价；二是次新小区，比如信达公园里、云谷等小区，在景观bsport体育、户型、物业等方面占有优势，有自主定价权，价格“以肉眼可见的速度”上涨。

　　二、区域分化越来越明显，主要表现在西、南片区和东、北片区房价差、涨幅差越来越大。

　　比如政务区bsport体育，一年房价涨幅为11.2%；滨湖区，一年房价涨幅为5.3%，均高于合肥均价涨幅。

　　今天，泛北雁湖板块纯新盘祥生云境营销中心开放。据悉，项目已启动定存，定存金额为5万元。即将首开，建筑面积约100-130㎡小高层、多层产品。

　　1、祥生云境位于泛北雁湖板块，可以享受到高新区部分配套，比如北雁湖湿地公园、规划中的地铁4号线号线等；同时，目前高新区高层接近断供，祥生云境的入市可以缓解这种局面。

　　2、祥生云境是肥西产权，具有不限购的优势，最低首付25%。同时，还受到肥西限价制约，即高层1.48万/㎡、小高层1.56万/㎡。

　　3、作为祥生进驻合肥的首个项目，以及即将首开的纯新盘，祥生云境关注度一直都有。

　　据初略统计，目前合肥还有48个纯新盘未入市。其中，关注度比较高的有这几个：

　　荣盛山湖樾正在定存，金额20万，预计10月下旬首开，首开15栋楼全部推出（11栋小高层、4栋多层），共计876套房源，小高层面积在99㎡、123㎡，多层126㎡、130㎡，放风价1.6万/㎡左右（小高层）。

　　阳光城檀悦售楼部已开放，目前正在VIP定存，预计10月份首开G1/G7两栋楼，180套房源，面积108㎡、126㎡。

　　银城知庐售楼部已开放，正在VIP登记（验资），项目高层面积约107-120㎡，洋房面积约127-143㎡，预计11月份首开。

　　8月28日，龙湖以1800万元/亩竞得GX202009号地块，总价25.78亿元，KF3-1居住楼面价8999.96元/㎡，KF3-2居住楼面价11739.07元/㎡，溢价率28.57%，竞自持面积200㎡。合肥第二座“天街”来了。

　　1、位于热点板块，比如阳光城檀悦位于省府板块，目前板块高层需要高首付、绑车位才能买到。

　　2、本身有“一招制胜”的价值点，比如银城知庐，距离科大附中高新中学（规划）仅约1公里（具体学区以学区确认函为准）；再比如龙湖GX202009号地块，打造合肥第二座“天街”。

　　3、价格值得期待，比如荣盛山湖樾，受肥西限价政策，价格低于板块内其他在售盘。

　　一方面，像滨湖省府板块、高新区蜀西湖板块＋政务西板块，配套不断兑现，城市界面较好，市场预期较高，加上库存紧张，供应不求，出现了一房难求、提高首付、以及绑车位现象。

　　但另一方面，合肥的大部分市场依然悲怆，冷门区域、远郊大盘、40年公寓等优惠促销、特价房、工抵房现象已经司空见惯。即使如此，开盘去化率不足5%的楼盘比比皆是。

　　“银十”已经开启，接下来还有这些“大事记”，会直接影响楼市和房价，一定要关注。

　　根据合肥土地网发布的公告，10月合肥将出让15宗地块，共计785.691亩地，分2场土地拍卖会出让。预计地块全部上市后，将添约7100套房源。

　　1、土地质量明显提高。相比较9月的小打小闹，10月待出让的地块，质量明显提高，居住用地占比比较大，涉及包河、庐阳、滨湖、肥东、长丰等多个区域。

　　2、稀缺地块亮相。比如庐阳，再次推出居住用地，虽然地块单宗面积仅13.23亩，不过2020年学区划分，属45中本部学区范围内。

　　小于10万㎡，一次性备案；大于10万㎡，分期备案，每次不低于10万㎡，一年内不得调整。

　　本地一套，拿证未满2年或网签未满5年，不得上市交易；本地二套、外地一套及以上，拿证未满3年或网签未满6年，不得上市交易。

　　从7月份深圳新政以来，调控加码几乎没断过。简单来说，不管是一二线城市，还是三四五线城市，只要房价上涨，立马就会被摁住，全国范围内的调控风暴即将来临。

　　近日，监管部门要求大型银行控制房贷规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

　　有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。

　　而目前合肥来看，大部分银行首套房利率为5.88%，二套房为6.37%。放款时间来看，快则2-3个月，慢则半年。如果信贷政策收紧，会直接影响LPR加点和放款周期。

　　1、热门板块继续“一房难求”，可重点关注这些楼盘。但不建议全款买房，切勿被热浪裹挟着前进。

　　2、冷门板块不管降幅大小，各大楼盘的打折促销活动继续井喷。一旦价格有让利，性价比被拔高，可以果断拿下。

　　现金流为王的今天，买房思维也要跟着转变，“唯价格论”已经行不通，必须要考虑能让房产保值增值的价值点，比如地段、比如学区、再比如品牌。