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　　冠城玲珑湾项目位于龙泉驿区灵龙西路南侧，项目北侧一街之隔就是东风渠，南侧是规划的九年制学校和军事用地，东侧是同协嘉拿下的约65亩地块，西侧是三环路。

　　这里就是十陵板块目前房地产开发最集中的区域，从下面这张图片可以清楚的看到，项目周边目前已经聚集了包括龙湖、华润置地、建发、中梁，以及图片上没有显示到的金茂、邦泰等多家开发企业的项目。

　　项目周边道路开阔，街区崭新，再加上东风渠的加持，整个区域的居住界面是比较不错的，与大部分人想象中的十陵不太一样。

　　目前区域内个别楼盘如龙湖景粼玖序、华润置地时代风景、中梁壹号院和上龙门已经交付，因为项目开发集中，未来待其它项目也相继交付后，整个区域的居住氛围应该是不错的。

　　项目周边目前除大型商业配套有缺失外，其它大部分配套已呈现，个别配套也有明确规划。

　　交通方面。项目周边的大的交通路网已基本完善，西侧是三环路，南侧直线余米是成洛大道，有了这两条主干道的加持，通行全城无压力；轨道交通方面，距离项目最近的是地铁4号线来龙站，位于成洛大道与外东洪路中段交叉的位置，从项目售楼部步行到站点大约需要1100米。

　　教育方面。项目南侧规划有一所九年制学校和一所幼儿园，只需要下个楼就能送孩子上学，非常方便，但两所学校的办学主体和建设时间目前均待定。

　　此外，在项目周边800米范围内，还有两所幼儿园和一所小学，幼儿园是上龙门幼儿园和友谊幼儿园，小学是友临小学。可以满足最基本的教育需求。

　　生态方面。项目周边有比较丰富的生态资源，与项目关系最紧密的就是东风渠，仅有一路之隔，沿东风渠规划有滨水公园，部分房源还可以看到东风渠景观。

　　此外就是大家非常熟悉的青龙湖湿地公园，这是成都最大的生态湖泊，仅水域面积就有约4000亩。青龙湖位于项目的东南侧，从售楼部驾车到青龙湖一期正门只需要不到3公里，如果是乘坐地铁4号线，只需要两个站。

　　商业方面。项目周边1公里范围内暂无大型的综合性商业配套，消费主要通过十陵老城区，以及其他项目规划的底商和商业街来实现，比较新的有位于龙湖景粼玖序的龙泉人家以及华润置地时代之城打造的时代润街。

　　结合十陵板块的区位来看，我认为是非常适合预算不高的大城东范围内，或是主城外溢人群作为首选考虑的。不过在配套方面，除生态资源有明显优势外，其它配套都暂时只能满足最基本的需求，不适合对某些配套有较高需求的购房者。

　　目前，整个十陵板块的竞争是比较激烈的，冠城·玲珑湾项目占地面积仅有约18亩，不论是从项目规模、品牌知名度、开发实力各方面在板块内都不具备明显优势，要想在这片“热土”杀出一条路来，确实不是件容易的事情。

　　但好在项目所在地块的先天指标不错，容积率仅有1.5，再加上地块东西较长，南北较短的特征，可以布局更多南北向的住宅，让更多房源可以享有“南北通透”的特点。

　　从最终呈现的规划可以看到，项目也充分发挥了这一先天优势，共计规划了5栋9F-10F的小高层住宅，采用全南北、阵列式布局，全T2的设计。这也是板块内目前已亮相的项目中，唯一一个容积率1.5，全小高层、全南北、纯板式产品的项目。

　　除规划方面的优势外，项目在产品设计上，也打出了一个明显的差异化，仅规划了2种产品，分别为建面约95㎡的套三双卫户型和建面约131㎡的套四双卫户型。

　　其中，约95㎡的套三双卫户型是绝对的主力，5栋住宅中有4栋都是这个户型，目前整个板块内都没有这种产品，纵观整个成都新房市场，应该也是极少见的。

　　我们猜测，项目之所以会规划这种小面积的产品，是因为项目的清水限价不低，为24000元/㎡，在十陵目前在售项目中属于最高之一，单价没有优势，所以需要通过这种控制面积的方式来进一步控制产品总价。

　　这是一个传统的三房双卫户型，同面积段同套型的产品，往往都会给人特别“刚”的感觉，但这个户型还好。

　　因为公摊较低，为约15%，所以整个户型的得房率较高，各个空间的尺度也会更加从容，比如最小的次卧开间也有约3米，充分保证了3个卧室的功能不打折扣；还有约6.9米的观景阳台，且为全朝南设计，这在这个面积段的产品里，是很难看到的配置。

　　这是一个套四双卫的产品，整体空间尺度分配均匀，保证各个空间实用性的同时bsport体育，户型的整体舒适度也不弱，比如四开间朝南，面宽超过了15米，其中包含3个卧室；约8.7米的朝南观景阳台；可以设计多功能活动区的客厅等。此外，因为1梯2户的设计，该户型还可以享有独立的电梯前室。

　　该项目也采用精装交付，置业顾问介绍，预计精装标准为3000元/㎡，包含地暖、中央空调和新风三大件，但目前还没有精装样板间呈现，所以具体的呈现效果还是未知数，这个只有呈现之后大家自行去了解了。

　　一是关于开发商。可能绝大多数人都不了解项目的开发商，事实上，冠城算是比较早进入成都市场的开发企业，开发了冠城广场、冠城花园等项目，但这些项目建筑年代都比较早了，据我了解bsport体育，此后冠城在成都没有再开发住宅项目，玲珑湾算是一个“回归作品”。

　　置业顾问介绍，目前项目5栋住宅均已封顶，入户大门和大堂已有实景呈现，从我实地踩盘的感受来看，品质算是在线的。但因为开发企业近年在成都没有开发住宅项目，玲珑湾目前的呈现度也比较低，可肉眼判断的东西实在有限，所以项目具体表现如何，还有待进一步呈现。

　　二是关于三环路。项目的西侧就是三环路，我们曾经实地看过位置基本相同的其它项目临三环路的房源，主干道带来的噪音影响还是很明显的，建议对噪音比较敏感的购房者可以尽量避开临三环路的房源。

　　三是关于物业。项目聘请的是龙湖物业，在业内和市场都有不错的口碑，对于项目来说，是一个加分项。

　　项目目前还未取证，清水限价为24000元/㎡，加上3000元/㎡的精装，预计含精装的单价最高不超过27000元/㎡。

　　置业顾问表示可以参考周边房价bsport体育，我查询了一下目前板块内在售的小高层和高层产品，含精装的备案单价在约22000-26000元/㎡，根据项目的清水限价，预估约95㎡户型的总价可能在250万以内，约131㎡户型总价可能在350万以内，最终还请以取证后的价格为准。

　　先来说说约95㎡的套三双卫产品，从总价来看，我觉得还是值得关注的，因为同面积段的产品，目前新房市场的确很难找到相同指标的配置；再来说131㎡的套四双卫产品，这个总价段的产品可选择性就比较多了，同板块内就有，且也是板式的产品，大家可以根据自己的需求和预算，进行对比了解。

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