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bsport体育中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社于5月9日上午9:30在中冶大厦9层会议室（北京朝阳区曙光西里28号）召开2017年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会。
中国社科院2017年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会现场（中国网 宗超 摄）
很高兴与各位领导、专家学者和媒体朋友们在中国社科院城市发展与环境所主办2017年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上见面，让我们共同见证坚持了14年的《2017年房地产蓝皮书》发布，首先介绍一下与会嘉宾，排名不分先后。北京大学不动产研究鉴定中心冯长春同志、国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云、中国社会科学院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞、中国社会科学院城环所原所长、房地产蓝皮书顾问牛凤瑞、中国社会科学院发展研究所所长、房地产蓝皮书顾问魏后凯、社会科学文学出版社社长邓泳红、皮书研究院院长蔡继辉。
在此，我代表社科院城市发展与环境研究所、代表房地产蓝皮书课题组全体同志，向参加本次论坛发布会的各位领导、专家，以及媒体界的朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢，感谢大家来参会，也感谢大家长期以来对房地产蓝皮书的关注和支持。中国社会院城市发展与环境研究所自成立以来，形成了城市与区域发展，土地经济与房地产、环境经济可持续发展等优势学科和研究领域。近年来，先后承担了数十项国家社会科学基金、自然科学基金、国家科技支撑项目以及我院重大重点课题，承担并完成了国家部委和地方委托课题100多项。与此同时，我们也十分重视并且认真组织重要的科研力量，每年编辑出版中国房地产发展报告、中国城市发展报告和应对气候变化报告，三大皮书系列报告。
中国房地产发展报告，从2003年开始，年年都在做，大家都已经比较熟悉了。多年来，这个课题组紧紧跟踪国家宏观经济战略和政策的调整，又密切关注房地产行业的发展动向，本着客观、公正、科学的原则，用现状、数据、事实做支撑，组织专家学者研究政策和行业发展中的问题，有针对性的对历史现状和未来进行深入的分析，合理预测发展的趋势。同时，对一些重要问题提出建议，应该说房地产发展报告对我国房地产的稳定、健康发展起到了一定的参考和指导作用。在社会上也起到了良好的反响和一致好评。
整体来看，2016年房地产市场价格在去库存的背景下，经历新一轮的快速上涨，在经济下行压力和库存水平高企背景下，2016年两会提出了因城施策，去库存，房地产政策相对宽松。降准、降息、降税、降首付频繁出台。面对热点城市房地产市场明显过热的现象，中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，各级政府进一步加强对房地产市场的调控力度。2017年中国房地产蓝皮书对2016年房地产发展情况进行了较为客观深入的分析总结，也提出了存在的一些问题bsport体育，并给出了相应的建议。同时，对2017年的发展趋势进行了预测，我们也将2017年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会研讨的主题确定为房地产短期调控与长效机制。
今天是《房地产蓝皮书》首次发布以来的第14个年头，回顾14年来的工作有不少成绩，值得欣慰。当然也存在不足和问题需要完善。在座的各位都是对房地产产业颇有见地的专家、学者或新闻界的朋友，希望在座的各位专家学者借《房地产蓝皮书》发布的机会，对相关的问题进行深入的探讨，同时对《房地产蓝皮书》的问题和不足提出批评和意见。愿《房地产蓝皮书》越办越好，蓝皮书的影响和作用不断扩大，与我们新闻界朋友及时、准确的报道是分不开的，希望各位媒体朋友也能够一如既往对《房地产蓝皮书》进行客观、公正的报道。使《房地产蓝皮书》的成果可以在更加广泛的领域传播。再次感谢大家。
尊敬的李书记，尊敬的魏社所长、牛老师，尊敬的各位领导、专家，大家上午好。首先我代表蓝皮书的出版方社科文学出版社对我们第14本房地产蓝皮书的出版表示祝贺，向我们城环所两位主编表示祝贺。同时借机会向长期以来支持蓝皮书编辑出版工作的各位领导、社会各界人士致谢。
大家知道关于房地产信息非常多，在信息中既有新闻报道，也有很多专家的观点，也有研究成果。我一直在想，在这些海量的信息和内容中，在众声喧哗之中房地产蓝皮书的价值和特点体现在何处？我想关于房地产应该说从房地产影响因素来说非常多，包括宏观经济形势、货币政策、城镇化、居民收入等等。同时房地产本身也影响广泛，对宏观经济的发展也有很大的影响，甚至有人从独立面来说认为中国经济被房地产绑架了，不管是绑架，还是对宏观经济双向影响也好，能体现出房地产在整个经济社会发展中的地位和作用。蓝皮书在这方面怎么体现的，我也考虑了，用三个词来总结。
第一点是全面，所谓的全面。房地产受很多因素影响，蓝皮书把很多种影响因素都考虑进来进行全面系统分析。第二点是长远性和战略性，因为房地产今天这种形势很多专家都有不同的观点，但是肯定也不是一天两天形成的，我们分析房地产的形势，无论是做预测还是总结，都要从长远来看，都要有战略性。第三点是深度，专家的观点，包括从学术的视角来看，能看得更深，而不仅仅是留意当前房地产价格或者是热点问题。总之蓝皮书的特点和价值体现的更为全面、长远和深度。
另外，大家经常说，如何看待蓝皮书中所发出的观点，特别是对未来的预测和判断，不仅仅是普通读者来看待蓝皮书的时候说，蓝皮书对房价的预测是多少，预测准不准。甚至连很多专家看这本蓝皮书的时候也经常说，蓝皮书的作者或者某篇报告预测准不准，上次魏所长参加皮书评价都有评委说蓝皮书给不给奖，得看预测得准不准。但是得辩证的看待，对预测要看条件和假设，特别是房地产受调控政策影响非常大，而政策的制定很多时候是不可预测的。所以我觉得房地产蓝皮书中预测准或者不准都要看前提条件和假设，也看中间政策的变化。大家要辩证的看待我们蓝皮书对未来的判断和预测。另外，这里面的一些观点可能是不同城市、区域差别非常大，媒体朋友在报道过程中一定加一个定语，比如预测全国城市、北京市，还是说重庆的城市，一定要作区分的看待。或者说一线城市、二线城市、三、四线城市，房地产情况差异比较大，所以在报道过程中一定要加上准确的定语，不然的话一个大标题出来可能会造成对蓝皮书成果不同的看法。
总之，这本房地产蓝皮书内容质量、架构，包括长期对房地产形势的判断都得到了社会各界的关注与好评，我们也希望社会各界，无论是政府决策层还是研究者、房地产实业界人士，还是普通的社会大众都能从蓝皮书的成果中受益，得到有价值的内容。祝蓝皮书越编越好，祝高峰论坛圆满成功，谢谢大家！
感谢蔡继辉院长的介绍。下面请皮书执行主编王业强作主题报告。主题报告的题目是“中国房地产市场分析与展望2016年形势与2017年展望”，有请王业强，大家欢迎。
谢谢各位领导，各位嘉宾，媒体的朋友，上午好。房地产蓝皮书今年已经14个年头了，房地产蓝皮书办了这么多年也非常感谢各位领导的关心和媒体朋友对我们的支持。每年皮书发布以后，社会反响也还不错，经常有一些农民工朋友给我们打电话，问问住房公积金的问题，也有社区大妈给我们打电话，也是说买房过程中遇到纠纷怎么处理。也就是说说明房地产蓝皮书社会影响不断扩大，也不光是学者层面，社会上各个层次的受众也都有。
今天我们是第14本房地产蓝皮书发布会，我代表房地产蓝皮书课题组做一个汇报，题目是2016年房地产市场形势的分析以及2017年形势展望。我汇报的内容主要包括以下几个方面：第一，2016年房地产市场运行特点；第二，主要城市房地产指标的比较；第三，当前房地产市场面临的主要问题；第四，政策建议；第五，房地产运行趋势分析和判断；第六，2017年一些区域性的市场分析的情况。首先我们来看2016房地产市场的运行特点，总结了六个方面。
第一，房地产投资增速逐步回暖。2016全国房地产开发投资已经达到10万亿，总投资规模首次超过10万亿元的门槛，同比增长6.9%，也比2015年提高了5.9个百分点。住宅投资同比增长6.4个百分点，也比去年提高6.0个百分点，从图上面可以看到。
第二，土地购置面积降幅逐渐缩小，（图）去年土地购置面积增速是负31.7%，今年是-31.4%，降幅是缩小了，我们从土地购置面积总量上看到，2016年是2.2亿平方米，2010年以来的一个新低。从月度也可以看到这个趋势，土地购置面积呈现逐步缩小的态势，基本上是在负3到负9之间的水平。
第三，房屋新开工面积增速和竣工面积增速由负转正。2015年明显是负值。2015年是-14，2016年上升到8.1%，扭转连续两年负增长的态势。竣工房地产开发面积是10.6亿平米，同比增长6.1%。
第四，商品房销售面积又创新高。2016年商品房的销售面积达到了15.7亿平方米，同比增长22.5%。比2015年提高16个百分点。2016年商品房待售面积6.95亿平米，在去库存的政策指引下，我们比2015年有明显下降，下降3.4%。其中住宅的待售面积为4亿平米，同比下降11%，办公楼、商业营业用房待售面积同比增长10.8%和8.0%。商业办公楼和商业营用房的待售面积是上涨。
第五，商品房增速回到两位数增长。可以看到2016年在全国商品房销售面积大幅增长的情况下，商品房销售增加达到7475每平方米，增速也出现了2010年以来2位数增长，同比增长10.1%，比2015年提高2.7个百分点。住宅均价7203元每平米，同比增长达到11.3%，也比2017年有明显的提高。其他的办公楼、商业经营用房都有一个明显的增幅，11%和2.3%，均比2015年有明显的提高。
第六，房地产开发企业到位资金，增速上涨很快。我们可以看到2016房地产开发企业到位资金总体是达到14.4万亿，同比增长15.2%，比2015年提高12.6个百分点。但是我们从结构上来看，其他资金有一个明显的增幅。在其他资金当中，我们可以看到定金以及预付款以及个人按揭贷款有同比大幅度增长，分别为29%和14.5%，比2015年提高21.5个百分点和24.6个百分点，这是我们对2016年房地产运行的状况有一个描述。
从主要城市的房地产市场指标的比较来看，归结为几个方面。从17个大中城市和70个大中城市和35个大中城市的数据指标进行比较。70个大中城市当中新建商品住宅涨幅前三位分别是深圳、上海、厦门。二手房住宅涨幅前三位分别是深圳、合肥、北京。在70个大中城市当中一线城市明显领涨，热点二线城市出现补涨，其他城市表现相对平稳。我们作了这样的分类描述。
从35个大中城市的指标来看，新建商品住宅成交量前三位分别是重庆、成都、武汉，成交增幅前三位是郑州、天津、杭州。在部分一线的城市和热点城市的成交量较低，反映了这些城市新建住宅供应量较少，导致新房供应量明显减少。而新房供应量较大城市集中在土地供应相对充足二线个大中城市当中，从房地产开发投资额指标来看，居于前三位分别是北京、重庆、上海，投资额增幅前三位是南昌、郑州、深圳，也就是说房地产开发投资依然是青睐于人口相对集中，人口规模较大的城市。从土地购置面积来看，前三位分别是重庆、成都、合肥，土地购置面积增速超过100%的有天津、南京和郑州。从施工竣工的面积来看，重庆指标相对比较高，西宁相对较少，济南的施工竣工面积增长速度也非常快，而贵阳出现明显降速。
第一，市场分化加深加强，三四线城市去库存任务艰巨。一方面一、二线城市住房市场供不应求，价格爆涨，面临着及时补库存的窘境。另一方面大多数三线城市住房仍然是供不应求，房价平缓。库存依然比较大。从非住房市场的发展来看，我们办公楼和商业营业用房库存压力更大，待售总量有所增长。对于三四线城市来看去库存的形势依然比较严峻，我们认为存在以下三个方面的难点：一是地方政府短期依靠房地产拉动经济增长的思路没有变；二是城市基础设施和公共服务水平仍然较低，短期内难以做到对进城务工人员以及提供均等化的服务，以及对周边农业转移人口吸引力有限；三是受制于本身经济社会发展水平，三、四线城市家庭收入普遍不高，市场需求难以扩大。
第二，长效机制尚未形成，政府的主体责任有待加强。从供给侧的调控，我们认为供给侧的调控并不是很理想，构建房地产市场长效机制还需时日。从土地市场表现来看，开发商对一、二线城市房价开涨预期和补库存的需求，不惜代价争夺有限的土地资源，从而导致“地王”频出，成交楼面均价高位。从商品房市场表现来看，高速上涨的房价严重透支城市居民未来消费能力和最终影响实体经济发展潜力。
与短期需求侧的调控相比，房地产市场长期稳健发展需要积极的供给侧调控，在供给侧调控当中政府的主体责任有待加强。一是在经济新常态背景下地方经济增速放缓，地方政府有动机通过维持土地供给的需求性来获得更多的土地财政收入。当地价上涨以后，也给市场传递房价上涨的预期，容易造成房地产经济泡沫。二是住房均有投资和住房的属性，都属于商品基本属性，政府有责任维持适度平衡。如果两者功能失衡必然导致房地产市场的畸形发展。
第三，租赁市场任重道远，住房租赁制度急需完善。住房租赁市场发展相对滞后是我们房地产市场一个缺陷。租赁市场被关注的少，被边缘化。从现有的政策大力发展住房租赁市场情况来看，我们认为主要存在三个方面的难点：一是现有城镇住房租赁供给主要是以个人出租自有住房为主，缺乏专业性的机构参与，也不利于提高整个社会住房租赁服务水平和形成完善的住房供应体系，需要进一步培育市场多元主体，多渠道的增加租赁住房供应。二是租赁双方主要是通过房地产中介机构进行交易，但也有一些中介机构发布的虚假信息，从而诱导消费者，存在黑中介现象，侵犯承租人的合法权益，扰乱住房租赁市场次序。三是缺乏保障租赁双方当事人权利、义务的相对法律制度规范，同时也没有建立起住房租赁企业中介机构承运人员信用的管理制度，从而导致住房租赁纠纷频出，容易造成租赁市场管理无序，严重阻碍租赁市场发展。
第四，棚改建设仍存不足，住房保障效率有待提升。棚户区改造作为改善困难家庭居住条件，优化城市空间结构，扩大内需重要举措。但在地方的实践当中存在一系列问题。由于土地规划等问题，棚户区改造普遍存在空间选址偏僻、远离市中心或者城镇中心、规划布局不合理。二是棚户区改造的土地征收政策不完善，部分征收对象期望值过高，部分地区的征收安置补偿费不能客观兑现，客观加大了征收难度。三是棚户区改造项目经常采取大规模集中建设方式，前期资金投入巨大，而棚户区改造资金来源相对有限，导致棚户区配套设施和社区公共服务建设相对滞后。
第一，分类调控，因城施策，促进房地产市场均衡发展。解决当前房产市场供需失衡的关键举措，仍然是分类调控，因城施策。对一线和热点城市的市场调控首先从单一需求调控转向供需并重的调控。一是我们需要盘活城市的土地存量，鼓励和支持存量土地挖掘，最大限度发挥土地的效益。二是调整和优化城市内部的用地结构，合理提高住宅用地比例。三是改善商品房供应结构，增加中小户型的住宅供应数量，提高建筑容积率。严防和打击房地产开发商的行为，解决土地闲置问题，控制土地溢价，加强土地供应的调控。四是要从单一调房价转向综合的调结构，一方面需要加强分层次的住房市场供应，稳定市场预期，避免房价上涨过快。另一方面我们需要加强住房保障，建设增强保障性住房供应，提高货币化的补贴，以满足低收入者和住房困难家庭的住房需求。
对三四线城市市场调控，面对于供过于求和当地居民支付能力不足问题，短期内需要坚持“三个结合”。第一，将去库存和棚户区进行结合，推进棚改的货币化安置，提高安置比，减少重复建设，鼓励引导市民购买库存商品房。第二，将去库存与支持农民进城相结合，加快户籍制度改革和居住证制度，提高城市基础设施和公共服务水平，促进公共服务均等化，吸引农业转移人口。第三，将去库存与发展城市住房租赁市场相结合，鼓励将现有存量房改为租赁性住房，通过优惠政策鼓励住房租赁消费，培育和发展住房租赁市场。
从长期来看，我们应该遵循“三个注重”。一是注重城市规划的科学性。科学预测城市的人口规模和居民的实际需求，合理规划商品房供应比例和供应结构。二是注重产业发展的可行性，通过合理引入产业，配置优势公共资源，在产业搬迁过程中实现人口的迁移，逐步盘活库存。三是培养城市的竞争能力，加快城市基础设施和配套建设的建设，营造良好的居住环境。
第二，规范发展，购租并举，完善住房供应体系新格局。住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，也是解决城镇居民住房问题的一个重要渠道，建立住房购租并举需要四个方面的工作。一是加强培育市场供应主体，增加中小户型房源有效供给，制定优惠的土地供给税费优惠等政策，以吸引和鼓励房地产开发企业进行租赁性住房的开发和经营。二是保障租赁双方特别是承租人合法权益，推进住房租赁市场立法，建立健全住房租赁监管机制，规范租赁中介机构的行为。三是提高居民住房货币支付能力，特别是低收入家庭以及进城务工人员的支付能力。比如放宽住房公积金的使用条件，允许按照合理比率抵扣个人所得税，推进公共租赁住房货币化补贴等等。四是充分利用大数据高科技手段，提高信息化管理与服务水平。通过建立专业化的房源信息共享服务平台，建立健全信息监管平台，加强对互联网租赁的房源信息的全过程方面的监管。注重特色，转型发展，开辟房地产市场的新天地。特色小镇是我们当前新兴城镇化建设重要载体，也是国家大战略。房地产企业应该紧抓特色小镇的开发机遇，及时调整发展战略，由开发商转为运营商。但是同时我们要注意防止特色小镇的开发房地产化，避免一哄而起，真正实现“产业化”和“特色化”。地方政府积极改变自身的决策，从决策者转变成服务者，处理好与企业的关系，科学规划小镇发展，引导社会资本的投入。
推动创新，防范风险，丰富房地产金融支持手段。积极推进商品住房抵押贷款证券化。积极开展房地产开展投资信托基金。完善政策性的住房金融体系。在短期内我们可以考虑继续完善住房公积金制度，更方便用户使用住房公积金，同时降低住房公积金贷款利率。长期来看我们应该积极探索建立政策性的金融机构，比如筹建公共住房银行，授权其城市与城市基础设施以及房地产开发建设相关的融资的业务。
加强改革，立法优先，加快推进房地产税法落地实施。现有的房地产税收体系，具有一个明显的重交易、轻保有的特点，我们需要理清中国房地产税收体系，税制安排上应该统筹考虑房地产开发、保有、转让、出租等环节的税收。在增加保有房地产税负的同时，应该考虑降低开发和交易环节的税费，有利于鼓励房屋流转、经营和出租，促进资源节约利用，同时在总结房地产税的试点经验的基础上，对房地产税的功能定位、路径的选择和制度设计方面进行研究和系统设计。
第一，2017年宏观经济走势以及对房地产市场影响。首先来看国际市场环境的影响。2017年世界经济增长的形势依然不容乐观，全球潜在增长率下降，金融市场更加脆弱，贸易投资增长乏力，反全球化趋势也比较明显。同时，在全球货币宽松不断蔓延，资产荒、资产泡沫与负利率在全球市场普遍共存。同时2017年国际政治经济环境也错综复杂，一方面对中国外贸产生直接影响，影响中国经济走势。另一方面资本市场的轮动也将会进一步增加国内资本市场的风险，因此从这个角度来看，控风险无疑是2017年国内房地产市场的主题。
国内市场环境对房地产的影响。2017我国经济下行压力持续。2016年12月份中央经济工作会议确定了2017经济稳中求进的基调，从财政政策上来看，采取更加积极有效，深化供给侧改革，着力振兴实体经济。这有利于房地产市场平稳发展，营造一个良好的环境。货币政策稳健则决定了2017年货币环境的全面宽松不在，同时我们要考虑到美元加息预期的影响，央行或将适度收缩国内人民币流动性，以平衡人民币币值稳定。
同时2017信贷政策将会实现更加均衡分配，也就是说要加大对实体经济信贷支持力度，适当加大对三、四线城市房地产信贷资源的倾斜，以降低一、二线热点城市居民的杠杆比例。从房地产政策来看，强化房屋回归居住属性的同时，通过因城施策、精准调控和中长期长效政策，推动房地产住房体制建设。
第二，2016年房地产政策回顾以及2017年的展望。在这里回顾一下2016年房地产政策的过程。2016年房地产政策一句话概括是从宽松到热点城市不断收紧过程。先是经历了经济下行压力和库存水平高企的背景，两会提出因城施策、去库存，房地产政策相对宽松，降准、降息、降税、降首付频繁出台，随着热点城市房价去库存的刺激下，部分热点城市的楼市过热现象开始出现，从第四季度我们房地产政策进一步分化，一方面热点城市的调控政策不断加码，限购限贷限地限价政策不断出台，以控制房价、地价过快增长，遏制投资需求，防范市场风险。另一方面三四线城市坚持去库存策略，从供给和需求两侧发力，改善市场环境。同时中央继续加强房地产长效机制的建设，从区域一体化、新型城镇化建设、住房租赁市场的顶级设计、住房制度建设等方面逐步完善，为房地产市场的平稳发展构建一个良好的环境。
对于2017年房地产政策的展望。在中央经济工作会议坚持“房子是用来住，不是用来炒的”定位的背景下，2017年房地产政策的基调我们认为是抑制房地产投资，防止金融风险，同时也要保持房地产平稳发展。在市场分化的大格局下，短期的政策则是促进于通过各类措施稳定市场环境，中长期是注重房地产长效机制的建立和完善，短期热点城市防泡沫、控风险无疑是房地产调控的重点。长期我们需要加快推进住房租赁市场的立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，大力发展住房租赁市场。
第三，2017中国房地产走势分析。首先我们对2017年房地产市场走势的总体的判断，我们总体的判断是进入了一个量化调整的阶段，房地产市场的分化现象将会进一步深化和强化。一线城市正在步入存量房时代，新房的开发建设市场空间不断压缩，城市产业结构升级带来的存量土地和存量物业的盘活，应该是未来房地产市场主题。房屋租赁市场也有望成为房地产行业发展的新机遇。对于二线过热城市，由于房价上涨空间被透支，量价回调应该是一个大的事件。但是对于那些具有产业和人口支撑的城市，有可能成为下一个市场发展的风口。比如天津、郑州、武汉等城市，受益于这些城市群的发展，城市的潜力将逐步显现，量价将进入平稳增长的周期。对于西部节点城市，比如重庆、成都、西安房价相对较低，市场发展有望进入一个新阶段。此外，位于大城市周边的小城市或者是自身具有产业优势的三、四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。
同时我们对2017房地产市场的一些主要指标进行了预测。首先，我们可以看到2017年房地产业宏观经济地位继续回升，但是可比增速将明显下降，我们对2017年房地产业占服务业的比重进行了预测，2016年第四季度是12.5%，2017年第四季度我们预测值是12.9%，地位有稳步回升。同时，房地产业增加值被动性非常大，也就是说对于宏观政策的启示是在2017年在稳定房价市场预期的条件下，避免房地产领域的大起大落。2017年城镇固定资产投资增速继续下降，房地产开发投资增速小幅回升，住宅投资将基本持平。
2017年房地产投资占固定资产投资的比重有一个小幅的提高，是17.2%，基本上是持平的。但是住宅投资是有所回落，从2016年的67%下降65.2%。也就是说2017年房地产投资占城镇固定资产投资比重基本上与2016年持平，住宅投资比重可能略有下降，住宅投资受抑制的程度更大。
2017年房地产土地购置面积继续下降，土地成交价款增速减缓，2017年土地购置面积有可能在2016年小幅下降3.4%的基础上继续下降，下降为-4.5%，2017年土地成交价款增速也将显著下降，由19.8%降至12%。土地成交中价将从2016年4145上升到4800。
从商品房市场销售情况来看，2017年增速回落，价格走势相对平稳。2017年商品房销售面积与销售额增速比2016年双双回落，降幅分别为10个百分点和20个百分点，预计商品房均价由2016年增长10%会下降到2017年上升不过1%。房地产市场价格的平稳也将有利于宏观经济的平稳运行。
第四，城市地价走势分析。一是地价增速整体平稳运行。二是住宅地价增速将有所回落，商服地价将继续平稳运行。三是工业地价将发生结构性变化。
第五，个人住房信贷市场走势分析。2017年国家对房地产业的调控思路由去库存转向抑制泡沫与去库存并存，预计热点城市调控政策将继续收紧。总体来看，盲目性市场将进入一个调整期，个人住房信贷业务发展也面临需求下滑，增长放缓的压力。同时贷款利率将出现回升。区域限贷政策仍有收紧空间，按揭贷款增量将有所下滑，同时按揭贷款利率也将触底回升。
从投融资市场来看，行业分化继续、整合加速，也就是说随着融资环境的趋紧，银行的开发贷、公司债券等低成本融资手段将会受限，房地产企业会被迫寻求融资成本更高的手段。房企整合会进一步加剧。从投资来看进入下行通道，将温和下行，房地产市场回归居住属性，投机性的需求将受到压制。从融资上看，抑制泡沫防范金融风险成为房地产调控而货币政策的基调，融资环境整体趋紧。同时由于近两年房企银行贷款发现短期票据、债券以及中长期债券将在2017年陆续迎来偿还高峰，房地产市场面临一定偿还风险。
从存量房市场来看。二手房成交量将不及2016年，2017年二手房成交量整体下降。一线城市二手房价格基本稳定，由于限购限贷政策，部分依靠贷款导致依靠贷款的需求大幅减少。同时抑制需求也减少了供给，市场供需的矛盾并没有根本的缓和，甚至是加剧。中介的集中度进一步提高。互联网和存量房相结合会更加紧密，互联网会改变消费者行为，重塑交易的流程。
从住宅市场的走势来看。住宅销售面积减少，2016年全年商品住宅销售的面积接近14亿平米，创造历史新高，2017年销售规模是难以持续的。预计2017年商品住宅销售面积有可能出现5%到10%的负增长。住宅开发投资增速将明显放缓，随着商品住宅销售面积增幅减小，甚至出现负增长，住宅开发投资的增速也将放缓，住宅价格涨幅也将回落，预计2017年70个大中城市的新建住宅价格涨幅将回落，热点城市由于受政策收紧的影响，回落幅度也将较大。
从商业地产趋势来看，零售市场的发展趋势应该说关注消费者以及市场新动向成为未来商业地产和零售企业重点。从办公楼地产来看，共享办公将预计成为2017年租赁市场一个新亮点。
区域性市场分析。北京是存量房市场，北京市土地郊区化、稀缺化，未来这种趋势不会改变。同时北京新房豪宅化，二手房成为交易主战场。北京市2016年新房和二手房的成交比0.46：1，二手房成为交易主力的趋势将愈演愈烈。对于2017年来讲市场交易基本面不会改变，房价仍然面临上涨的压力。伴随着房价上涨调控政策仍然继续，以达到稳定房价的作用。从北京市土地市场环境来看，政策环境，严控建设规模，资金监管趋严。资金驱动性的投机土地市场的高热局面有望逐步趋于理性，从供应上看，供应新增的有限，土地增量郊区化明显，预计未来北京市场供应以郊区为主，住宅市场外延将成为现实。
从成交上来看，成交量有所上升，地价受抑制。调控仍然会贯彻2017年，严格限制土地成交价格。从结构上来看，供给侧的结构性改革将继续保刚需，去豪宅，届时，自居性的商品房、保障房、棚户区改造将符合供给侧改革的项目会逐步增多。
对于广州房地产市场政策注定是以稳定市场为主旨，住宅用地供应有望增加。信贷宽松局面结束，去杠杆思路比较明确。广州外围发展进入一个快车道，中心供应紧张将有所舒缓。商品住宅交易市场将趋于理性，楼市整体保持稳定，进入周期性调整。商改住的实施或将盘活待售的商业物业，商业市场应该会迎来一个春天。
深圳市场来看，经济增长持续，结构多元房地产市场发展后市可期。经济结构逐步调整，为未来房地产市场提供基础性支撑。同时，人口结构需求较大，土地稀缺、供给少，住房需求和价格有支撑。住宅市场短期调控效果明显，但长期需增加供给，2017年房价应该以稳健为主。商业、办公业去化周期较长，商务公寓的产品继续受关注。轨道对接和通道建设可期，邻深片区房价联动效果将更显著。新设机构保障公共住房建设，人才住房规划总量空前。
重庆房地产市场分析。重庆房地产2017年成交量和房价保持平稳和小幅上涨，商业地产转型或发展成为一个新的方向，同时市区的商业有可能成为一个新的发展方向。
李春华:本次发布会第一个阶段到此结束。下面进行中国房地产高峰论坛，由王业强同志主持，大家欢迎！
王业强:下面进入发布会高峰论坛阶段。今天房地产皮书发布会高峰论坛的主题是“房地产短期调控与长效机制”。对于房地产长效机制是当下最热的话题，我们大家经常在思考，究竟什么是房地产长效机制，我们也寄希望于房地产税，两会出台的消息，现在出房地产税。我们也曾经寄希望于土地制度的改革，但是对于目前改革试点的效果并不明显。同时我们又寄希望于住房租赁市场的发展，但是似乎依靠住房租赁市场还是难以解决住房的问题bsport体育，以及大城市住房的问题。
伴随着大城市房价一轮又一轮上涨，现在我们房地产政策短期化的趋势非常明显，限购、限价、限贷甚至限交易、限售这样的政策不断加码，以稳定楼市防范金融市场危机。从房地产短期调控和长效机制建立究竟是什么关系？我们所期望的房地产长效机制为什么很难推出，这些限购、限售这些违背市场规律的短期政策为什么大行其道？房地产长效机制究竟是什么？今天我们以这个为主题，有幸邀请到几位重量级专家为我们解读。
第一位演讲嘉宾是中国社会科学院城市发展与环境研究所的原所长牛凤瑞。牛凤瑞老师有一篇文章收录在皮书中，就是关于长效机制的问题。下面欢迎牛老师给我们演讲。
中国社会科学院城环所原所长、房地产蓝皮书顾问牛凤瑞:各位同志，各位朋友，今天每年一度的皮书发布会，对我来说有两个特点：第一个特点，我有一篇文章投稿了，他们用了；第二个特点就是今天让我第一个发言。为了节省大家的时间，稿子印了大家看就行了。我今天把我有关中国房地产研究的一些思想方法给大家作简单的汇报。
新一轮楼市调控在继续，今年的楼市走势如何大家都很关注。楼市走势有其存在的历史延续性，展望今年的楼市首先要看看以往楼市发生了什么。我们首先看看去年的楼市回顾。去年的楼市总体态势我用三句话来概括：一、市场交易量价再创历史新高；二、年内市场波动再创最幅；三、政策调控创最短周期，不到一年，政策又回到了原点。
去年的楼市又是以往五年、十年，甚至十几年我们市场矛盾积累演化的结果。以往十几年中国的楼市总体态势也可以有三句话来概括：一、楼市泡沫涨而不破。二、楼市拐点来而复返。三、房价调控不降反升。这三句话可以概括我们十几年的中国楼市的总体态势。楼市的信息有月度、季度、年度的同比、环比变化，又有结构性的区域性变化。这些变化对于市场主体具有决策参考价值，但是如果进行宏观政策的调整，主要应该依据楼市的长期变化和走势。这是两个思维逻辑的起点。所以我一直主张，我们的蓝皮书不仅要为楼市交易主体和短期的政策调整提供贡献智慧，更要为政策的长远调整，特别是建立长效机制提供相应的方案选择。这是我讲的第一个观点。
第二，今年的楼市展望。今年楼市是去年楼市的延续，由于我们的思维和体制的惯性，今年的楼市依然是政策市，楼市走势的方向盘依然掌控在政府之手，政策依然对楼市发挥关键性的影响。而政策实施的成本与效果的比较，对建立房地产长效机制发挥着何种作用依然是人制互建。分类调控、因城施策虽然已经成为共识，但是以调控房价为中心，以遏制炒房为重点的政策目标依然继续。过度依赖行政手段的调控方式依然大行其道，急于达到调控目的的政策密集出台，力度不断加大，也依然是一种主流的认识。但是房价理性回归，回归到何处？何为理性？控制房价过快上涨，何为过快？量的界限在哪里？如何把握相应相关的力度和节奏？依然众说纷纭，莫衷一是。
“房子是用来住的，不是用来炒的”，重申房子的基本功能和属性，这是常识。但是房子具有居住和保值增值的双重功能也是事实，也是常识，炒房的前提是房价上涨的预期，炒房的动力在于有钱可赚，未炒房子的最后接盘者还是用来住的。由于对楼市客观规律和房地产的性质、特点、定位、基本功能等缺乏理论上的共识，中央反复强调的建立房地产长效机制，稳定市场供求预期依然是一个美好的愿望，年度取得实质性进展的可能性不大。由于楼市基本面还没有发生根本性的变化，估计今年下半年楼市总体上将强烈观望，量制价稳的态势。但是不同区域表现会有很大的不同，我们的一线城市和热点地区由于强力调控楼市将量跌价稳，以二线城市为代表的区域性中心城市，楼市的量价稳中有升，将是大概率的事件，库存较大的三、四线城市去库存压力依然山大，但是价格大幅度下降的概率极小。这是我对今年市场的一个判断。
对于地价来说，中国的楼市地价将维持高位，无论怎么调控恐怕不会有大的改变。市场分化、企业重组并购的势头不减，行业的集中度持续上升。我国楼市的这种年度态势和多年走势表明一个基本真理或者一个基本事实，行政的力量往往扭不过市场的力量，调控政策的方向与市场规律相吻合才能发挥事半功倍的效果，否则很难达到预期的目标。
最后一个观点，楼市需要理清几个深层次的思考，楼市健康稳定的发展是全国上下的共同愿望，建立房地产发展的长效机制也是中央一再强调的目标，欲达此目的，前提是理清相关的理论问题，达到思想认识的共识。我提六个问题：
第一，中国房地产是虚拟经济还是实体经济，我们很多大人物高层决策者仍然认为是虚拟经济。中国的楼市与股市等同吗？房地产业应否按照西方的理论进行调控？这是我们需要解决的。为什么各行各业市场交易火爆都会受到不同程度的欢迎和吹捧，至少不会被舆论围剿。唯独楼市成为例外，这很令人深思。
第二，从防止资产泡沫关注民生的角度，房价过快上涨应该受到政策的限制。但中国房价上涨的原因何在？能否控制？房价上涨与房价下降何者对于中国国民经济的影响意味着更不可控的风险，这个思想应当明确。难道房价下降的前景就那么美好？那么令人向往？值得我们政策的不遗余力？
第三，中国的房子够住了吗？够住的标准在哪？炒房是中国楼盘需求的主体吗？控制炒房的钥匙是限吗？贱买贵卖在各行业均被允许，房地产例外的依据何在？
第四，楼市与金融安全密切相关，但是中国金融安全的风险主要来自于楼市吗？或者说中国金融安全的风险防范主阵地是在楼市还是在金融机构本身？
第五，农村土地入市或者是农村经营型建设用地入市能够解决中国楼市的困局吗？中国农村经济型建设用地或者农村土地入市将产生何种关联性影响？
第六，房地产政策与住房政策有何种关系？两者等同吗？作为产业政策的房地产调控应该或者能否担负起作为社会政策、住房政策的全部责任吗？
王业强:谢谢牛老师。牛老师刚才几个问句非常有力量，非常震撼。牛老师从几个方面，从房地产性质、特点几个基本的概念进行阐述，我觉得对我们的启示非常大。牛老师有两个观点，一个是提到行政力量和市场力量之间究竟是什么关系，我们现在短期调控和房地产市场本身的规律之间是相悖的，还是中间有某种一致性或者是协调性需要进一步的讨论。另外，牛老师对房地产市场风险的关注，比如说我们现在房价下降并不美好，我非常同意牛老师这个观点。尤其是我们现在房地产价格波动有可能带来一系列风险，会对整个经济产生很大的冲击，这个问题也值得我们进一步关注。下面有请中国社会科学院农村发展研究所魏后凯老师。
中国社会科学院农村发展研究所所长、房地产蓝皮书顾问魏后凯:今天讲的题目是如何有效解决大城市房价过高，上涨过快的问题。今年的发展报告来看，去年的数据来看，应该还是房价地价都是上涨过快。从去年来看，商品房的均价是上涨10.1%，地价上涨11.3%，而且从去年的地价来看上涨7.91%，重点检测的城市是上涨10.08%，很多都是两位数。为什么说我们房价地价上涨过快，就是跟经济增长速度来比，跟我们城乡居民的收入的增长速度来比，去年我们的GDP的增长速度是6.7%，国民总收入增长幅度是6.9%，都在7%以下，经济进入了新常态，增速都放下来了，但是房价都高于GDP和国民收入的增长速度。去年人均居民可支配收入增长6.3%，但是我们城镇居民实际增长只有5.6%。也就是说商品房房价去年尤其是住宅和城镇居民收入增长和支配收入增长是1.2%，高于它的一倍。这点来讲，去年的房价也好，地价也好上涨过快。
上涨的原因在哪？我想主要三点。一是房地产蓝皮书看出来，去年的土地供应的下降，主要两个方面，城市土地供应下降，主要的检测城市建设用地供应量下降3.72%，住宅的用地下降12.93%，保障性住房用地下降38.14%。另一方面，我们中央提出来农村集体经营性建设用地同等入市，但是推进比较慢。二是目前为止我们投资投机性的需求，比如雄安新区一发布房价就查上来了，投资性投机性，在老百姓没有投资渠道的情况下不敢再提需求了。三是结构性的原因，我们城市两级分化，大城市过度膨胀，中小城市在衰弱。房价过高过快主要是大城市，大中城市。我们的小城市、小城市的价值并不是太快，建了房卖出去。原因在哪？就是中小城市、小城市和大城市的差距太大，我们的服务相对落后，我们的小城镇、小城市缺乏产业支撑，没有更多的就业岗位。假如我们的小城镇，我们的公共服务和产业能够和北京一样，能够有更多的就业机会，这些人都会往这些大城市跑吗？像欧洲一样，小城镇很多农村那里面有就业岗位不是挺好吗？所以我想房价上涨过快主要是三个方面。
我们想房价上涨过快是导致中国居民财富差距拉大的重要内容，现在尤其是大城市房价过高、上涨过快，居民财富急剧拉大，对实体经济也产生了一定的影响。怎么有效解决房地产价格过高，大城市价格过高上涨过快的问题，我想主要就是要用城乡统筹的理念，来建立一个长效机制，这个长效机制也是我们这次研讨会的主题。房地产价格应该在居民的可支配的范围内，上涨幅度应该不能太快太大，也就是应该低于居民收入增长幅度。随着经济的上涨，从国际经验来看，房价肯定是要上涨的，但是上涨幅度不能太大，应在可支配的能力范围内，不高于居民收入增长。
怎么解决这个问题？一是尽快建立房产税，通过房产税来解决房地产的问题。纽约的房产税有关资料说能达到12%，这也是一个天价，一般都在1%以下，当然也有的国家超过1%，在2%以下。假如是1%，500万要交5万，每年都要交，这对房价调控是很重要的措施。另外，我认为建立一个以租为主或者是只租不卖的住房保障体系。保障体系应该是以租为主，现在是只租不卖。另外，我认为要大力振兴中小城市、小城镇，只有小城镇基础设施、公共服务和大城市一样，基础公共服务均等化了，在中等城市小城镇又有就业岗位，又有更好的生态环境，房价又便宜，大家才愿意去。尤其是我现在思考一个问题，小城镇、村庄我认为可以搞别墅化的思路，推进我们的城镇化的建设，来解决我们的住房问题。建立城乡统一的思想，认真落实中央地区的城镇农村集体经营性建设用地，这个范围要放开。
目前为止，中国的房地产市场是一个扭曲的，是一个不完全的市场，某种程度上讲还只是一个城市的市场，没有把农村纳入进去，难道农村有这么多人住在那里就不应该有房地产市场吗？但是现在我们没有考虑这个问题，中央要提高农民的财产性收入，我觉得这里面会受很大的限制。应该建立城乡统一的土地市场。我想通过这四个方面建立一个长效机制，有效解决大城市房价过高、上涨过快的老大难问题，来促进房地产市场急需健康稳定的发展。
王业强:刚才魏老师也对长效机制提出了一个非常有创意的观点，就是需要建立城乡统筹的市场，从具体政策措施上提出了四个方面，一个是开征房产税，二是建立只租不卖的住房保障体系，三是振兴小城市，四是城乡统一的土地市场。我觉得这也是我们今天讨论会所要考虑的一个关键性的主题。魏老师还有一个观点也非常明确，就是房价上涨的速度必须要控制，控制在经济增速的范围之内，我觉得这也是和政策调控思路相吻合。谢谢魏老师。
下面有请国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云老师。邹晓云老师对于土地制度改革有着独到见解，建立房地产长效机制推进土地制度改革，由于是现在“三块地”改革试点的问题，下面请邹晓云老师为我们演讲。
国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云:非常高兴参加我们皮书发布会，现在房地产市场是全社会在关注，大家也应该关注，因为这确实是涉及到每个人的利益。我觉得房地产市场的调控的本质实际上是一个利益的调控，居住利益的调控。所以刚才牛所长讲到光靠一个产业结构去解决社会问题，力量是有点薄的。现在国家出台了很多政策，地方也出台了很多政策，以“打补丁”的方式一个接一个。把政府所有的行政手段或者是可以利用都聚集了，效果究竟怎么样可能还需要观察。大家自己可能也能够感受一些情况。我讲三点意见：
第一，作为调控，对市场整个住房的管理，我觉得应该要做到一线城市、二线城市、热点城市，或者是三、四线城市，或者是相对于远一点的城市要有区别对待。什么区别？热点城市最重要的是增加供应，我们的供应量应该说在这些大城市，尤其是一线、二线城市还是不够的，现在一些人口数据和土地的数据，房屋的数据都不太清楚，尤其是人口的数据水分还是很大的，人口数据更多的是在讲城市居民或者是按照以前的居住证或者是户口簿，但对常住人口甚至流动人口的数据重视不够，每个人到城市，无论是长期居住还是短期居住，都是需要土地和房屋去支持的。所以这些数据对我们了解房屋真正的需求，我个人觉得现在的判断还是比较保守，没有充分考虑到大部分的需求，所以要增加供应，这是热点城市最主要的手段。
第二，均衡供应。提供出来的土地房屋究竟给谁了，这非常关键，都给了投机者和投资者了，没有给到真正需求的人，特别是中间收入需求的住房问题并没有得到解决，到城市周边看一看，到城中村看一看，在座的这些媒体，这些年轻记者可能也有这样的体验，他们的居住条件是什么样的，我觉得这些东西我们应该密切关注，所以说均衡供应也是热点城市需要重点解决的问题。
第三，控制投机。投机太害人了，投机把价格炒的很高，不说买不起，租都租不起。投机在某种程度上把我们的房地产制造成了一种机制，投机赚的钱最终是谁买的？肯定都是收入低的居住者，必须要买房、租房的。所以这就是一个完全错误的事。所以控制投机是政府必须要做的事情，尤其是在热点城市。三、四线城市或者是相对比较冷的城市，要控制土地财政的老思路，通过土地破解财政的路径的机制效率降低，最主要的是发展经济，把土地拿去发展产业、发展经济这是最主要的。
第二个方面是在土地供应方面，我们还有很多事情需要做。有两个方面，一是增加供地的信息透明；二是提高供地效率，增加供地信息透明，这是解决预期的问题。我们前一段时间或者是我们经常听到政府讲的土地供应，实际上讲的是当年的土地供应，并没有讲政府手上还有多少地，去年供哪了，甚至年前没有供完的地总量是多少，没有拿出来，包括今天讲的供地要有所收紧，这不符合政策总的方向，总的政策方向是要加大的。加大除了每年新增加的计划，你原来没有落实的这些地或者是存量的地，这些地都应该属于今年在市场上会出现的土地的供应量。所以我们这些信息都不清楚，也说得不清楚，没有用市场的语言去说，还是用官方的计划的行政语言去说，所以让大家读不懂，这样预期就不清楚，逾期不清楚就造成判断上的混乱。
还有一个比较重要的，就是我们的远期或者未来若干年的预期究竟是什么样的，实际上也是不清楚的。有没有做一张非常大的分布图和整体的计划，把这些计划向社会公布，让大家监督，让大家去产生一个非常清楚的判断，我觉得这是我们在信息透明方面要做的事情。这是可以做的，有多少地政府其实是非常清楚的。
另外要提高供给效率，有两点值得注意。一是减少超级地块和组团地块的数量，土地供应的规模越来越大，有的供应出去后要你重新在几个开发部门重新分割，这种方式是不好的，同时也会到来超级地价。二是增加供应的密度和时间的频率，现在动不动几个月供应一块地，这样很不好，让市场上等待，就跟我们等红绿灯一样，如果说等红绿灯时间长了就要冲过去。实际上供地也一样，经常有地在供焦虑的心态就会有所缓解，就不会抢这些地。如果几个月供应一次，哪怕供的地很多，也是没有用的。在提高供地的效率方面还应该加大力度。三是房屋租赁立法。我们现在在很多地方已经有了很多的房屋，大量的房屋都持有在部分人的手上，没有充分的到租赁市场当中，如果租赁不发展，所谓房存量的使用也是空谈的。房屋租赁立法最重要的是要保护居住人的权利，要控制乱涨租金，保护承租人的权利。不能有利于驱逐居住人，在居住人在房屋里有一种好像回到家里，我们买房产房屋也是为了这种感觉。如果租房能够达到这种感觉，就不一定去追逐产权房了。这在国外非常严格，无理由驱逐住房房客是违法的，是要上法庭的。
我曾经在北京经历过，不是我自己，是我的一个亲戚就被驱逐出去，原因是他没有交下一年的租金预付款，他们就向警察报案，结果警察局不收，说这是合同的问题，这不是合同的问题，这完全是违法的问题。这样的情况法律不去管，房东肆意驱逐房客的话，租房市场永远不会发达起来。租金也是不能随便上涨的，可以考虑市场的情况，但是不能说今天涨了，应该有一个约定，你约定三年不变的都可以，但是不能打断约期去变化。在国际上也是很通行的做法，而且在美国、伦敦这些地方，它对租金的管制，房东是非常有意见，因为几年不让涨价，他说维持不下去，这也是一个说法。
我跟大家说一个概念，多少年以后我们住房的成本收回来之后，实际上房屋本身有就是一个地租价格或者是资金投入的价格，这个收益只要维持到市场平均收入基本水平就可以了，房租是不能够随着现在所说的房地产市场的行情去涨的。我个人认为是这样的。当然有一个基本前提，就是土地的价格是比较低廉的。所以我在英国访问的时候遇到这些情况，公租房如果居住到一定年期之后这个房屋会自动给你，实际上是房屋投资的成本早就收回来了，而且每年交房租产生的收益已经足够买这个房了，这才是真正资源分配的方式，而不是资源占有和控制别人的方式。我就说这么多。谢谢。
王业强:我非常同意邹晓云老师的观点。关于房地产长效机制，邹晓云老师提出了一个方案，就是增加城市土地供应，信息的透明，形成供地的市场预期，以及供地的效率和频率问题都作了阐述。另外还有一个关键点，就是建立房地产房屋租赁立法的问题。接下来有请北京大学不动产研究鉴定中心冯长春教授，冯老师是房地产领域的前辈，大家非常熟悉。
北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春:谢谢王主任，首先祝贺房地产蓝皮书的发布，应该说蓝皮书影响还是非常广泛的，已经发布了14年，内容也很全面，刚才王主任把2016年、2017年发展特征、问题、趋势都作了很详尽的报告。
我们去年也和倪鹏飞教授也组织过一个会，当时是城市百人论坛，有一个主题也是谈房地产发展的长效机制。今天这个题目是谈短期调控和长效机制，我想房地产稳健、可持续发展应该说和长效机制有关系，我们建立长效机制能够使房地产保持可持续健康的发展。所以要保持稳健、可持续发展我觉得应该正确认识和处理好几个方面的关系。
一个是经济发展和房地产的关系，刚才我们也提到了，过去经济发展是唯房地产论，靠房地产把经济发展带动了。现在说要调控了，要保持，就要调。但这两个应该是相辅相成的，互相促进的关系，当然首先是社会经济，包括城市发展对房地产的需求可以促进房地产的发展，应该是这样的因果关系。但是房地产发展了，又反回来促进经济的发展。过去是靠房地产，不注重实体经济，这也不行，现在一下子说不发展房地产了，很多调控政策一跟上以后把房地产就搞死了，这影响面也很大。因为我们说房地产不光是本身，是一个长的产业链。原来我们说有50多个部门和行业的发展，房地产业不发展了可能又会影响到别的部门，这样会影响整体。所以我们要把关系认清楚，我们在制定政策或者是保持发展上才能有效应对。
另一点，建立长效机制来看，我们应该考虑市场的作用和行政的干预，要处理好这两个关系。我们讲房地产市场不是一个完全自由的市场，各国来讲都会进行干预，行政的干预或者是调控。因为是有两重性或者是二元结构，很多中低收入不能只靠自己的收入来完全买到房子，必须要通过政府的保障去解决。我们处理好这两个关系，也可以制定政策，政府哪些情况下需要干预，当然现在调控房价就是干预，有一些干预是让它发展的，促进它健康发展的一些干预。
第三点，在市场和政府的调控干预下，如何处理好商品房的供给和政府保障？其实市场说的价格的上涨，是不是和供给保障跟不上有关系，政府应该保障多大的比例。多年前我写过一篇文章，当时我是在香港看到美国在解决住房问题，当时是克林顿政府制定了一个政策，只保障15%的人，后来我算了一下我们这个国家中低收入比例太大，可能得按照房价收入比得80%。当然美国其实可能也不止15%，有一些是通过别的，比如金融政策、税收减免政策等等。现在不清楚一个城市保障的比例需要有多大，通过市场商品房的供给应该有多大，比例不清楚，所以没有办法制定保障开发的计划或者政策，住房的问题完全解决不可能，都得有一个时期。把这些关系比例处理好了，有计划了，这些中低收入的可以根据人口政策，可能有一个预期，这些也是长效机制上应该考虑的。
另外，要考虑产权房和租赁房的关系，其实和商品房供给和政府的保障是有关系的。我们很多研究是我国自有产权，自有房产的比例很高，都90%了，像国外都比较低，像美国、日本稍微高一点，德国的比例只有40%多的自有住房，大部分都是租赁的。我们现在针对这个提出发展租赁市场，我觉得租赁市场要不要发展，发展多大，这也需要深入分析。当然这也是一个方向，引导住房消费，发展租赁市场。但是租赁市场是不是都是政府来包，政府都建公租房，我觉得还得靠社会和企业建立租赁住房，甚至包括社会上的个人。就是刚才邹晓云也讲到，立法保障个人合法权益。像德国的租赁市场比较发达，但是政府不一定以立法政策来保证租赁的价格、租赁的权利，不是政府完全提供租赁住房，政府完全提供租赁住房也有问题。
我在香港的时候，香港曾经有一段提出要改革，就是学我们的“房改房”，把这个以改革卖给个人，但是有不同的意见，后来没有改成。拿到政府的不公租房了，我就住在这个里面，一改变就可以买了，买了过几年房价就涨了，就可以赚一笔。但是没有轮到公租房就不干了，这样不公平，我没有轮到，你轮到了一卖就赚，而我没有轮到，后来没有实行成。为什么要改革呢？因为政府的负担太重了，住在公租房的人不像自有房产会爱护，但是公租房损坏很快，政府要不断维修，就像我们原来房改改革的时候有一些公房，政府负担很重，怎么样保证这也是一个问题，要发展租赁市场得靠社会、企业、政府多头的力量去解决。自有产权将来发展多大的比例，这也是要根据制定政策去引导消费也是有关系的，当然我们可以借鉴国外的经验，但是也不能完全照办。
中国的住房消费习惯不一样，有自己的房，可以作为一个资产传给下一代，另外住在自己的住房里面踏实，租的房子总是不踏实，消费的习惯、生活的习惯也影响到我们。
要处理好自有房子和投机、投资的关系。严格打击投机的现象，现在有一些政策制定对遏制投机是对的，但是有的投资如何考虑？比如说我有钱买了房，如果租赁市场能够发展，我把房子租给别人，也解决了政府负担，也能规范这个，所以投资应该是鼓励的。投机应该是遏制的。
房价和支付能力，现在房子是用来住的，不是用来炒的。但是房价影响比较复杂，有的国家不限制房价，保障的要限制，市场上不限制，有保值、增值或者是有市场的价值，限制了有一部分人的资产或者是价值就贬值了。但是通过政策保持市场价格能够平稳，根据我们支付能力，这就涉及到很多方面，土地的价值上升了可能房价就上升了。我们的支付能力可能增长的慢，房价增长得快，可能就承受不了。
在处理好这几个关系的情况下，从短期调控来讲，把这几个关系处理好才能建立长效机制。从短期来看，我们调控的政策分类调控，因城施策，也是前些年提出的，我们老提中国的差异性太大，不能一刀切的政策，从2014年提出差别化的调控政策。当然这些政策从短期来看，有见效的，也取得了一些效果。但是也存在过去我们说的调控一调就死，一放就乱。前两天网上就说了，现在房价倒是有回落的迹象，但是买不到房了，想买房的人买不到房了，市场、企业、开发商有房不卖了，就放在那儿。现在有一个调控的政策，你要办了预售不卖不行。前两天万科的房子都卖了预售，必须要卖。但是没有办预售的就停了，说等等再看。这些市场怎么调控，一调就死了，想买房也买不到了。而且要分因施策，什么引起的市场的变化，短期来看应该考虑两到三年，原来说房地产开发周期住宅最短也要两三年的时间。可能会马上见效，但是周期的波动性可能太大。
比如去年二线城市，厦门、合肥涨的比较快，包括南京，当然一线城市也都在涨。这里面要分析是由于一些土地供应和住房的竣工，销售的供应减少引起的房价上涨的原因吗？或者是产业发展引起了就业增加，但是人口就向那儿流动了，就像合肥，是不是经济发展快、产业发展快，就业增加了，需求量增加，价格也上涨了。还有一种是不是都跑到南京、合肥投机了，因因施策。如果分析合肥，因为产业发展，就业增加，需要增加，那就不是打击投机了。短期上应该从这些方面去理调控的政策。
同时因城施策，大城市刚性的需求比较多，流动人口也比较多，像北京可能四五百万人，租房的人就很多。所以增加供给，土地的供给，有效的供给要增加，有效供给增加了以后，比如限购、限贷都是对消费者，怎么样对开发企业的监管也应该加强。比如买了地，存了地，有很多实力很强的企业，他说我土地储备很充足，结果就放在那儿没有有效的开发。所以要形成有效的土地供给。另外每年通过保障能够平移增长，我们保障的人群面广了，或者是保障的供给增加了，就可以对商品房的市场起到平移的作用。
从这些方面考虑，有一些供给从短期缺乏弹性，要增加供给的弹性，可能对市场的影响比较大。比如土地，应该说短期供给应该有弹性，但是结果做了计划以后没有弹性了，应该到供地计划，而不是按市场的需求是否要增加供给，没有考虑这个。当然房屋的供给可能短期确实没有弹性，需求量增加，现在开始盖三年以后才能供房，要把调控的实质考虑进去。
从长期上来讲，我们要规范市场，一些法律法规要健全，比如住宅法、租赁法，法律能跟上，要规范管理市场。现在一说租赁市场不发育，其实很发育，都是灰色的、不规范的，都是个人在租，北京很多家庭有两套房，至少有一套在出租。比如学区房，中关村二小，三居室一平米都是两万多。一种是个人租，一种是通过中介，但是对中介的监管规范化的管理不严，可能会造成市场上的混乱。
摸清家底，正确判断发展，做好规划，比如存量多少，现在不动产登记如果能公开信息就清楚了。到底一个城市现有存量多少，随着人口的增加，家庭的增加，需求量化应该是多少，做规划就能分清，就能知道比例是多少。
再一个就是建立平衡的新城，像伦敦附近的新城发展挺好，解决了城市空间优化的问题，另外对房价也得到了控制，特别是对大城市的房价。
建立多层次的住房供给体系和梯度消费体系。比如租赁市场有的共有产权的、自有商品房的、商品房高档改善的、多层次的供应体系，可能还没有健全，应该建立。然后让梯度消费，引导年轻人先租房，当然到了一定年龄，收入提高了，工作稳定需要买房，消费的引导。
建立统一的土地市场。过去只提统一的城乡建设用地市场，应该是按照土地的所有制是二元结构，同权同价的思路，建立统一的土地市场，包括农村集体土地和城市国有土地，应该是一个统一的市场，能够流转。由于时间关系我就讲这些，谢谢。
王业强:谢谢冯主任，从虚拟经济和实体经济要适度，房地产市场不是一个自由的市场，还有商品房和住房保障之间，讲了怎么建立房地产长效机制。
中国社会科学院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞:非常感谢邀请我参加今天的发布会，主题演讲和刚才各位嘉宾的发言，我学习了很多。今天讨论房地产调控的长效机制。我先讲房地产研究的长效机制。
中国社科院经济类的所有8个，但是至少7个所都有研究房地产的团队，之前个别媒体总认为这些团体之间的观点不太一致，其实这是非常正常的，即使在一个团队中，即使一个人在不同的时间观点都有变化。这些批评也给我们改进提供了动力。从去年开始，我们社科院几个团队主动建立长效机制，也建立了会商机制。我们报告发布的时候，把社科院其他团队的房地产成员都找过来，同时听一听他们对房地产的看法。去年我作了两次，今天也让我参加了这个会。同时还专门建立一个群，大家随时都可以就一些观点进行沟通。
从最近几年情况看，特别是去年来看，两大报告的观点逐渐趋同，这是长效机制起作用的结果，数据是一样的，分析方法差不多，所以得出的结论不会出现相反的判断。这是第一点。既然提调控的畅销机制，我们也试图建立研究的长效机制。
现在我们院里也有这样的任务，参加一些会议，领导也都说专业学者要主动发声，对房地产的形势作出准确专业的分析。所以这个报告我都认同。关于未来走势的判断和一些问题，我简单的给大家说一下。
就整个2017年的房地产走势，我们认为在各级政府的全力的努力下，2017年房地产市场能够走向平稳的增长，具体有很多的方面，我就不展开说了。一是政府稳定房地产的方案系统有力，特别是党中央国务院确定的有关房地产定位、属性、目标，这次都非常清楚，并且决心也非常大，措施也非常得力。二是调控的机制在不断完善。三是一些监管和调控的工作机制，政府的调控机制在逐渐完善。政府监管和自动调控的响应机制在形成。长短结合的长效机制正在探索实施。
从市场的情况来看，有房地产稳定发展的市场环境正在形成。首先支持住房的需求部分替代约束炒房的需求。其次，住房供给空间结构正在调整和重塑。三是金融市场逐渐恢复理性，并保持活跃。四是土地结构趋向合理，并富有弹性。所以我们说2017年总体判断是这样的。
但是我们说问题和风险还是存在的，不确定性的因素是存在的。这里面我也点一下，热点城市土地面临两难选择。不放地，预期会涨；放地又出现地王。跨越时空的炒房不断冲击区域市场，现在炒房就是游击战，政府是围追堵截，但是防不胜防。市场预期和社会心理逆调控而变，最近特别明显，过去政府一采取措施预期也变化了，觉得形势不好，现在不是了，反而认为有机会。外部环境不确定考验楼市调控的定力。行政性调控具有不利于市场稳定的风险，行政性调控的目的是稳定市场，但是在实际作用过程中有些方面不利于稳定，可能使得更加不稳定了。基于这几点，我们觉得完善短期的调控政策，加快建立长效机制是非常重要的。
一是要加快编织长效机制网。什么是长效机制网？房地产长效机制我是这样定义的，是按照一定的制度和规则，市场主体个体自立性的权衡和利益追求、来达到市场整体的长期健康发展所形成的市场主体之间和政府之间相互作用的关系和作用的激励，实际上不是制度本身，是市场主体和政府之间相互作用的关系和相互作用的激励。长效机制的内容是什么？我思考了一下，它就像一个网，维度方面或者是块块，我们可以说政府的调节、市场的调节。市场的调节机制大家都很清楚，竞争机制、供求机制、价格机制。政府的调节也是三个，保障、监管、调节。另外还有条条，住房、土地、金融、税收、财政、行政法律，这是从条条来说的。他们放在一起就是一个可以编织一个网。编织在一起形成支持住抑制炒的网
二是加快建立关键性的基础制度。机制实际上是基于基础制度，关键的基础制度非常重要，但是现在改革面临很多问题，我们过去总是说先容易的来，难的我们就回避了，但现在到了这个时候，回避不了，这些问题必须解决。比如按照住房来说，预售制是不是要取消，销售方面租赁制度，因为没有完善制度，所以租赁发展不起来。金融方面，金融的市场化，多层次的资本市场，这一直是一个问题。特别是监管，穿透式监管，监管机构一行三会各管一块，所以带来一些问题。我们提出建立穿透式监管制度，这个制度是基础性的制度，是不是应该加快进行。
税收方面，房产税是最不可以回避的，要抑制投机要从内在冲动的角度房产税最起作用，经济调整中税收是最起作用的。当然还有其他的税的方面。土地的基本制度，“三块地”的改革，一直说推动，说要加快了。还有最重要的财税体制，土地财政是不是要下决心转到真正意义上的回归到税收财政上来。这些基础制度我们不能回避，必须加快推进。中央经济工作会议讲长效机制的时候都讲房产税会征收，但是后来出现逆转形势直接影响了市场预期，一季度出现的问题和这个预期有很大关系。
三是短期的政策，我们探讨比较好的有效的政策，我们呼吁要把它机制化、制度化、长期化、法治化。简单的说就是短期措施长效化，或者是短期机制变成长效机制。比如这次探讨的非常好，这次房地产调控有很大改进，是机制性的，住房市场的监管和调控采取冒头就打，不是说涨价了就采取一系列措施，不是的，是有标准的，究竟是房价涨到什么样的程度，销售涨到什么样的程度，土地达到什么样的程度才开始出台相应政策，才出台不同程度的政策，这是机制化。而且最新出台的一个非常好的政策，住建部和土地部联合出台的土地市场供应的政策，里面最重要的就是体现了土地供应与房地产去化周期机制化，联动机制化，它规定了多少个月要供地，多少个月要加快供地，多少个月减少供地，多少个月不给供地，这是一个机制。我觉得这完全可以长期化。
金融方面，现在我注意到中国人民银行上海分行在探索宏观和微观的审慎监管机制，无论是对于金融企业，还是金融企业对居民，是根据你的偿债能力，根据贷款的比例来启动相关不同的政策机制。比如金融机构房地产贷款比例过高，增加你在央行的准备金率，成本就高了。所以这个机制也在探索，也建议长期化。
最后一点，一些行政性的限购、限售甚至限价的政策，大家非议很多，我认为这在热点城市、大中城市、一二线城市中，它要长期化、制度化、法治化，为什么？在这几个大城市人口流动、炒房等等因素，根本原因是公共服务和基础设施不均等，这个东西短期内变不了。如果要放开想一下后果是什么？另外，这个政策变来变去严重影响了人的预期，现在一出台这个政策大家说弄不长，过一会儿肯定要放，所以现在采取限购措施，想尽办法要买，一放的时候价格就涨了。但是如果长期化这个预期就没有了。而且这也符合支持住的定位，买三套房究竟干什么？三套房是住吗？所以我觉得有一些行政性的政策，制度化、法律化以后就不是行政性政策，是一个制度了，就是长期化，这个效果就能够体现了。谢谢。
王业强:谢谢倪老师，倪老师提出了非常新颖的词就是长效机制网这个词，而且从关键性机制制度建立方面，对长效机制网的建立作了非常有见地的阐述。另外倪老师对短期政策进行制度化、法治化、长效化、机制化非常有意义。下面有请国家税务总局税科所研究员付广军。
国家税务总局税科所研究员付广军:非常感谢给我这次发言机会。我听了各位专家发言很受启发，我谈一下我对房地产情况的看法。
第一，我赞同大多数专家的意见，房地产一定是要很强的区域性特点。我们讲中国的房地产首先要分清区域性特征，一线城市、二线城市、三四线城市是不一样的，因为房地产这个产品既然是有地，所谓不动产，不动产就是山东的房子搬不到北京来，因为房地产是和地结合在一起的，肯定有很强的区域性。所以进行房地产分析的时候一定要分清楚。去年房地产上涨主要是一线城市、部分二线城市，包括安徽、合肥和南京，由于他们房价过快上涨，造成中国的房地产价格增长很快。实际上大多数三四线城市房价没有涨多少。
我去年做调查，县城房子10年前是3200，10年以后是3800，基本上没有涨。再看一看土地成本，一线城市的土地成本，北京土地成本占房价的60%，而四线%。也就是说房价上涨主要是地价上涨，我提出一个观点，降房价首先降地价。10万块钱北京的房子，6万块钱的土地成本，这只是土地出让金的收入，还不包括房地产开发的税收，还不包括交易环节的契税，也就是说有70%是土地和税费。房地产开发商的毛利润也就10%，10万块钱就挣1万块钱。但是由于房地产开发企业压土地，就是因为预期在上涨，卖早了就亏了。
一线城市为什么房价高，从需求的角度讲，我们要大力发展中小城市，但是为什么大家不往中小城市流动，而都到大城市呢？省会城市都往北上广深流动，三四线城市都往二线城市流动，因为就业机会多，到小城镇没有就业机会。也就是说公共产品和公共服务的水平有差距，所以人口都往大城市集中。如果不改变这种机制，大城市的人口流动还是会增长的，增加以后需求还是要往上涨的。所以有人说中国房子的自有化率非常高，达到87%甚至90%，但是自有化率在北京的“京漂”，房子在老家，没有在北京，大量的新城镇人口要买房。
有的专家说要培育租赁市场，出租的人是谁？至少有两套才能出租，又得鼓励投资性购买。所以这些政策看得有道理，但真正分析起来还是有问题的。如果不鼓励投资怎么出租？而且大家看看北京的房价，租一套房子一千万的房子在市区，租金一年才十一二万，回报率只有1%，还不如利息。所以租房市场怎么培育，看起来是很美妙的，但实际上可行不可行还值得商榷。
再讲一个问题，未来北京、上海、广东、深圳上海的房价问题，北京的房价能够稳定住，现在要搞雄安新区，疏解北京非首都功能，包括国企、研究机构要搬到雄安，当然雄安的房地产政策没有确定，有可能是租房。但是租房至少有一些人流动到那了，减少人口是抑制北京房价的主要因素。在座的各位都跑到雄安去了，我想北京的房价肯定会稳定，因为需求没有那么多了。现在不好预测，整个宏观政策不确定，这是关于房子的问题。
另外讲一下税率问题。我给大家多讲一下，因为我是税务总局研究所的研究员。税务问题我们知道，中国的房地产有关税大概分三类，一种是房地产企业的税收，也就是房地产行业的税收，是房地产开发环节的税收，也就是它的纳税主体是企业，房地产行业的税收，以企业为纳税主体。二是房地产产品的税收，房地产不管是地产还是房产还是不动产，它是作为商品和这个商品有关的税收，包括开发环节，生产环节、交易环节、持有环节，以商品为载体的税收。三是财产税，也就是房地产税，持有环节的财产税。
今天主要讲这个，因为大家议论比较多的就是财产税的问题。现在全国人大为什么又要出台卡在什么地方了？我们思考一下，国外都有房地产税，中国为什么不出台房地产税，中国现在是有房地产税的，是对有经营性质的，比如商业用房有房地产税，只是对居民住房没有房地产税。也就是说我们在保有环节对持有者没有交税，租赁者也是有税，租金的12%。但现在的房地产税是什么问题？中国的房地产和国外的房地产有区别，房子是建在地上的，刚才讲的一个是中国土地供应，还有房子是建在地上的建筑物，是分离的。我们原来房产证有两个，一个是房屋所有权证，还有国有土地使用权证，现在叫不动产证。什么区别？
中国买房子相当于分两部分，我买地上建筑物，这个土地租了70年的使用权。这有什么区别？不动产分成两块，地上建筑物是有使用年限的，但是恰恰房产证上是永久产权，但哪个房子能使用70年？土地可以永久使用，但是土地是有限制的，是70年。如果收房产税还是地产税，还是房地产税。现在是房地产税。房产随着使用年限越多，折旧没有了，而且房屋使用权是有年限，到期还租不租。这样造成我们增房产税和土地出让金是什么概念。在法律上应该进行思考，到现在还没有形成共识，房地产税在法律上怎么讲，因为国外买房就是买地是一起的，中国是租地买房，这就是法律的问题。
房地产税、房产税、地产税，地产税和土地出让金是什么关系？使用权和所有权，使用前是租，是出租人交还是承接人交，主体是谁？这些东西都要思考，但是我也说不好怎么做。希望在座的各位再进行研究，出出主意。我们的房地产未来走势，国有土地的制度如何改革，都面临着进行制度化的思考。
王业强:谢谢付老师，付老师从法律角度谈了房地产税的问题，尤其是对房地产税收概念的界定，土地出让进与房地产税之间是什么关系，给我们非常大的启发。下面是记者提问的环节。
新京报记者:请问冯长春老师，现在如何看到北京新房豪宅化的现象，能不能给大家分析一下新房豪宅化的原因。还有一个问题，现在网上有一个说法，现在北京的楼市调控政策出来以后，是富人卖房穷人买房，您怎么看待这样现象？
冯长春:我也看到网上也有一些消息，商品房豪宅化，豪宅化就是原来提供毛坯房，现在提供精装修的房子，这和市场化的需求有关系。过去毛坯房每家每户装修很劳累，批量的装修开发商的产品能够适应市场的需求，买房人也希望省事，这是一个发展的趋势，我觉得并不是豪宅化。当然目前有一个问题，可能通过装修把价格提上去，所以最近也有的项目限价，拿到建委办预售证的时候，本来卖11万，他说你不能卖，只能卖8万。分开两个去卖，比如按照毛坯房卖8万，精装修3万，但这个也不允许，所以可能就造成不想精装修了，就卖毛坯房8万了，可能也影响到产品。市场的调控价格对产品的提供也有影响，提供精装修，但实际上批量的去装修可能还便宜，但是价格又提升了，这对消费者来讲也是不太合适的。
牛凤瑞:新房豪宅化概念不一定准确，应该是新房价格豪宅化，每平米10万还不是豪宅吗？学区房十几万二十多平米那叫豪宅？豪宅本身是有自己的界定的，比如说满足高端人群个性化需要的，与他的社会地位和经济收入相匹配的房子，那叫豪宅。并不仅仅是价格，现在北京的房子本来价格就比较敏感，很多人就在炒这个事。其实解决学区房就是教育部门义不容辞的责任，现在出了很多主意根本不解决这个问题，而且还在加剧矛盾。
冯长春:第二个问题表述也不太准，富人卖房，穷人买房，能买得起房的人根据他的经济可承受能力、可支配收入加上银行能不能按揭贷款才去决定买房，不是说买房都是穷人，应该是需求。网上的表述就是要噱头，能够吸引人。以前谈房产税，有一次开会记者也是让我谈房产税，物业税。现在可能也都是在研究试点，没有要征收。结果第二天就见报了，说如果征收怎么征收，我说可能从商业开始征，有收益的开始征。结果第二天见报就是我的名字，冒号，明年财政部要开征财产税。结果税种的领导就找我怎么乱说，其实我没有这样说，我说要征收可以要实行就先从商业的过渡，最后到住宅，但是住宅的争议比较大，如何争还没有方案。我想富人买房也不一定是富人，但肯定不是没有钱的。
这个房子指的是二手房，二手房买卖不受审批控制，可以在市场通过中介卖房子，是前几年买的，比如国贸的房子，买的时候最高2万块钱，现在卖到10几万，买的时候可支出的资金也不多，就是房价涨得太厉害，涨了好几倍，变成富人了，现在拥有这个资产变成富人了，一卖出去就是两千多万。不是富人卖房，穷人买房，买房的人都是可以的，可能是还贷的压力多一。
