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bsport体育中国房地产就像一桌盛宴，谁都想在其中分食一羹。外面的热钱游资长驱直入，内地的温州 团南北纵横，开发商乐得借此推高房价，直鼓噪得平民百姓就是高额负债，也要争取那一纸房约。今年4月20日，成都市第27届
中国房地产就像一桌盛宴，谁都想在其中分食一羹。外面的热钱游资长驱直入，内地的温州 团南北纵横，开发商乐得借此推高房价，直鼓噪得平民百姓就是高额负债，也要争取那一纸房约。今年4月20日，成都市第27届春季房交会盛大开幕，6天交易额超过13亿元。在房交会现场，成都西面和南面的二环内已经难觅均价5000元以下的房子，而一些高层价格更是向万元纪录冲刺。居高不下的房价到底意味着什么？谁又是房价上涨的幕后推手？成都房价的顶点在哪？上涨的 后结果将会如何？我们在寻找着答案。
房价的 上涨已让深圳人不堪重负，昔日楼市上的正在试图走向联合，以“持币待购、推迟买房”对抗不良发展商与楼市炒家的掠夺。4月26日，一篇《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全体市民的公开信》出现在网上。帖子发出后，在网上引起了强烈反响。自上午11时36分公开信发出至当晚19时，网络点击量便达到了1717次，回帖达156篇，纷纷赞同这个购房者联手平抑楼价的想法。
政策杀手也在4月底应呼而出：摩根士丹利 经济师罗奇认为，中国银行这次提息还不足以压制经济过热，相信只是宏观调控的 步，他预期人民银行将再次收紧银行信贷要求和推出其他相应措施。而政府新一轮的宏观调控主要就是针对房地产市场。
政府之所以出手，也是出于无奈。事实上，上一轮宏观调控主要也是针对房地产市场，但实际效果却大大出乎高层的意料。楼市价格不降，反而掀起了新一轮疯涨。不仅上海、北京持续爆涨bsport体育，就连一贯被政府列为房价稳定健康发展标本的广州、深圳也突然疯涨了。当然，顺着这股疯劲，成都、武汉等中西部城市的房价也涨得 了。
往往指挥脑袋。在房价的“涨潮”中，我们来看看哪些人在希望房价涨，哪些人在希望房价跌？
“涨群体”是影响房价的主导因素，他们相互影响，共同推动了房价上涨。虽然有人说，房价涨不涨是市场决定的，但是在短时间的互相影响中，市场的作用会短暂失效，积累的是“楼市泡沫”。 我们来分析一下，在“涨潮”中“涨群体”的心态。
开发商：开发商希望房价上涨的理由显而易见，越涨利润空间越大，在房价的涨潮中，他们是“ 的 者”，所以他们叫喊“楼市并没有泡沫”。
地方政府：目前许多地方政府对房价态度暧昧、不想管、回避。一位专家称，这主要有三方面的原因。一是城市土地出让是地方政府主要财政收入，房价下跌势必将使其减少收入；二是中国现有的房地产开发体制决定了地方政府和开发商在利益上是一个共同体，两者都不愿房价下降；三是目前政府普遍对房地产企业地位认识不清楚，将房地产作为支柱产业。一些地方政府领导为了发展地方经济或者显示政绩,总要把房地产业当成一个重点发展的行业。他们当然不希望在自己任内房价下跌。
商业银行：房地产业的超常规发展，不管从供给层面看，还是从需求层面看，都是依靠了银行资金的大力支持。开发商的开发资金70%左右来自银行，个人购房资金也有七成到八成是银行贷款，根据人民银行《2004年第二季度货币政策执行报告》，到6月底商业银行的商业性房地产贷款余额为2.1万亿元。在这种形势下，商业银行的领导当然不希望房价出现波动，所以未必能坚决贯彻加强风险管理的要求。
者： 一族的心态和开发商一样，他们同样希望房价涨得越高越好。房价越高，他们的利润也就越大。
在“涨群体”中，还有一种特殊的人心态复杂，那就是已经买了房子且只有一套房屋的人。他们真实的心态是，一方面希望房价涨起来，以便自己已买的房子有更大的 空间。另外一方面，他们希望房价不要太高，这将不利于他第二次置业和生活条件的改善。
想买房且无房者：这个群体的心态很简单，他们现在没有房子，所以要买房子，但不希望多花钱。这个群体也很无奈，因为地位处于弱势，对房价的涨跌无主导权。而且这个群体越庞大，反而会影响房价的上涨。因为按照市场规律，当求大于供的时候，价格上涨。现在有人在网上发起“不购房联盟”，说穿了，目的还是只用一个：让房价降下来。
还有一个群体，他们既不关心房价涨也不关心房价跌，这就是那些无力购房者， 多的就是农民工。什么时候他们会关心呢？那就是房价低得他们每个月几百元工资也能买房的时候，不过好像永远不可能了。
上帝要人灭亡，必先使其 。房价的 似乎已到了这样的程度：房价的上涨已不需要理由，好消息坏消息都是好消息，好消息坏消息都是房价上涨的理由。
4月20日，国家统计局新闻发言人郑京平在国新办新闻发布会上点出了房价仍在上涨的城市名单，成都赫然在列，以8％的涨幅名列前茅。
就在新闻发布会的同 上午，2006成都春季房交会盛大开幕。6天交易额超过13亿元。在房交会现场，成都西面和南面的二环内已经难觅均价5000元以下的房子，而一些高层价格更是向万元纪录冲刺。
当我们谈到居高不下的房价的时候，一般有两种基本观点站出来支撑：一种是成本决定论。也就是说，之所以房价居高不下，是因为成本居高不下。第二种是需求决定论。即房价之所以居高不下，是因为需求居高不下。
而事实上，房价飞涨并不是某个原因、某个力量单方面作用的结果，而是多重因素、不同利益主体相互影响、纠合,共同推动了房价上涨。
按照有关政策规定，自2004年8月31日以后，开发商将主要通过“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)三种方式取得土地，以前的协议土地转让方式将日渐淡出。此举虽然公开了开发商的隐形土地成本，使地价回归真实水平，但同时也抬高了土地价格，增加了房地产商的开发成本。
于是时下流行的一个观点就是：地价上升导致房价上涨。这也是众多房地产开发商用以支撑房价上涨的一个基本观点。
在成都地价实行挂牌制后的2005年，一年土地市场公开拍卖挂牌土地成交量为3840亩，总成交价约为101.8亿元，平均每亩成交价格约为265万元/亩，比2004年同期土地平均成交均价上涨89％。更有机构预测成都2006年地价将有可能再上涨10％。
土地价值的迅猛增长让开发商看到了产业链条中的太多的利润空间，于是土地“8.31”之后，成都出现了一个怪现象，那就是地产商拿到土地后都不急于开发，地产商会在政策允许的范围内 限度地“闲置”土地。
其操作过程是：拿到土地后不会立即开发或者出售(由于政策已经不允许协议转让，所以大多数开发商采取合作开发的方式)，而是先报批。一般来说，地产商从拿到土地到线月拿下成都“南 ”的和记黄埔也是在一年多后才将规划方案正式出炉。四川大学工商管理学院研究所所长李蔚给它算了算帐，这块地当时拍卖价格近205万元每亩，如果房子等到明后年才修好的线元每平方米。
虽然有人预计成都2005年房价收入比将超过8：1，远远高于世行调查标准，但这并不影响成都人的购买力和购买欲望。
从目前来看，决定成都房地产市场购买力的至少有这样几股力量： 股力量是用来居家自住的，但在成都，这股力量顶多占三分之一；第二股力量是 性购买，以获取长期稳定的租金 ，这股力量虽然人数有限，但其资本的数量却占到整个房产 的20％左右。第三股力量则是外地人，而随着城市的扩容，这部分购房人群的数量越来越大。
在这三股力量之外，还有一股力量不可小觑。那就是看到房价上升而提前释放消费需求的跟风者。跟风者的需求对房地产市场是一个很大的冲击，对于价格的走向也有着重要影响。如果跟风者逐渐倒向 者一边，抓紧时间购房以避免价格进一步的上涨，那么 者和跟风者的合力将使得短期内需求旺盛，进而房价居高不下，消费者被迫高价购房以满足生活的需要。
很重要的一个原因是，除了房地产，人们没有任何其他有效的 渠道。股市信不过，基金不敢买。既然其他的 渠道都不通，老百姓又要以钱生钱，剩下惟一能看得见摸得着的就只有房地产了。但如此以来可怕的是，无论是自住、 还是投机性购买，都普遍存在超前购买的倾向。试想一下，本来应该在10年甚至是20年逐渐释放的购买力要在短短几年里就消化完，面对如此汹涌的需求浪潮，无论政府如何调控，又怎能从根本上扭转供求严重失衡的巨大缺口呢？
投机购房虽然从数量上说总是少数，但是它可能是市场上 活跃， 积极和 有影响力的一股势力。一旦到了投机阶段，市场和房价上涨就不能以正常和普通市场（以自住占主导的市场）论理了。
这些所谓的“游资”，信奉的生存法则是“东方不亮西方亮”。比如，当上海的房价节节攀升的时候，几乎 的游资都蜂拥而去，于是房价越炒越高，而当房价被打压下来，泡沫一破裂，他们又掉转枪头，扑向另一个城市。
而据有关方面透露，一个背景更大，资金实力更雄厚的“全球游资”正在觊觎成都。坊间流传着这样一个消息，当成都超女 登上美国《时代周刊》杂志封面的时候，身处大西洋彼岸的众多房地产基金机构突然发现，中国内地居然还有这么一个具有房产 的城市可供挖掘。
据估计，目前大约有数百亿美元的流动资本进入中国，在股票市场不景气的情况下，这些热钱纷纷进入房地产市场。虽然境外资本对于成都市场还处于试探性阶段，但已有少数机构先期进入，一旦形成规模化态势bsport体育，将对成都房价又是一个强有力的刺激。
“地产大炮”任志强曾经一针见血地说：“他们已经不是依赖于当地经济发展形成的税收收入，而是依赖于土地的经营收入，总希望土地招拍挂的价格越高越好。”
过去的经验证明，一个城市的房价出现 ，地方政府具有调控的责任。这一点，在去年楼市调控时 政府给各地方政府连下多道令牌要求贯彻调控精神便可得到证明。因为地方政府手中掌握多种市场调节手段，其中 重要的资源是土地。各个地方政府的土地储备 理应发挥蓄水池的功能，根据市场需求进行相应的土地供应和储备，确保供需平衡，保持房价稳步上涨。
拆迁是地方政府手中的另一张牌，从2002年后，城市几乎都掀起了老城区改造的高潮。大量拆迁家庭拥入房地产市场，人为扩大了这些城市的住房需求。因此如何控制拆迁规模又是一道考验地方政府的难题。
经济适用房和中低收入商品房以及廉租房则是地方政府平衡房地产市场的另一个武器，在楼市鼎沸之时，这三类项目的入市都将会让市场迅速降温。可惜的是这三类住房基本没有发挥釜底抽薪的作用。就像去年在成都炒得沸沸 的经济适用房，也 终以“富人不能买穷人没钱买” 尴尬收场。
在地方政府调整市场 强有力的这三个手段的任何一点上，地方政府出现角色错位，都有可能导致房价。
此外，地方政府还掌握着当地房地产市场的信息发布，通过对信息的选择，使市场向期望的方向发展。
当一个行业的财富来得太容易的时候，几乎 的利益群体都会卷入其中。事实上，房地产已经成了众多利益集团的博弈场，包括开发商、 商、政府官员、金融机构、媒体机构等等。因此，面对这样一个牵涉众多利益主体的复杂难题，指望少数主管部门站在行业角度、甚至本位角度来解决，其结果只能是扬汤止沸。
“房价涨的时候不会死人，房价跌的时候要死人的。”李嘉诚的这句话正被很多城市的很多人反复掂量着，比如北京、上海和成都，大家在掂量的时候心态各异。
尤其在开年后的4个月，在成都楼市价格纪录不断刷新的情况下，一个又一个的数字冲击着本就脆弱的购房者的心理防线。龙景花园预计均价将很快涨到7000元/平方米，中海地产格林威治城的顶层 价位已是7500多元/平方米，新加坡地产基金 的“粼江峰阁”， 新的单套价格也早就达到7500元/平方米。锦宏流水山庄的独栋别墅更是开出2.4万元/平方米的天价。成都某机构调查显示，在不考虑物业形态、不划分分布区域的前提下，抽查成都近90个楼盘的销售均价都主要集中在3500-4500元/平方米之间，整体的均价达到了3800元/平方米左右，高于政府公布的数据。这些数据的背后是人们普遍的恐慌：成都房价的顶点在哪里？
不可否认，近年来成都市居民的可支配收入的确在连年增长，去年已经达到11359元，几乎比10年前翻了一番；在住房需求方面，2001年成都市民的个人购房支出为416元，而在2002年就达到了1360元的水平，它充分体现了住房需求的强大力量。当这些数据用来说明未来成都房地产市场将达到一个繁荣景象的高度、并且这种高度指日可待的时候，实际上 人都很清楚，事实并非如此。在成都房地产起步、发展、壮大和成熟的10多年时间里，已经由 初每平方米均价600~800元上升到现在的主城区以内每平方米均价4000元以上，房价狂涨近5倍。而同期城市居民可支配收入增长不到2倍。值得注意的是，现在的房价受到郊区对市区的平抑作用，实际上市区的房价是以每年10%左右的速度增长，房价的增长已经远远超过了10年前房价的5倍。5：2的事实，结局是注定的。
一路趾高气扬的成都房价，就像每年春节期间的长途车票，永远没有向下的 。这只能上不能下的房价，已经让很多人望房兴叹。成都市在“八项措施”出台后的一次问卷调查中显示：对今后房价的走势，55％的被访者认为房价涨幅将回落趋稳，15％的被访者认为房价将继续快速上涨，12％的被访者认为房价将会 。
房价的飞涨不仅仅只影响到经济层面，还会衍生出各种不可避免的社会问题。相较于成都市的人均GDP水平和居民可支配收入增幅，成都市的房价明显偏高、且涨幅过大。大多数成都市民还无力承受如此高昂的房价。一座城市的居民的幸福指数在很大程度上是受到这座城市的房价影响的，在生活中，房子毕竟不同于其他商品。对于每个人来讲买房都是人生的一件大事。一套房子牵扯很多人，一套房子影响人很多年。如果80%的成都人都因买房而成为了“负翁”，经年为还房贷而奔波忙碌，再没有时间和心情顾及其他，成都这座城市的幸福感是否还能成立？幸福指数是否还能排在前列？
就像交通成本的不断递增让很多人打消了外出游玩的念头一样，房价的超速上涨对城市居民消费力的抑制效应将会愈加明显。绝大多数人为了 套属于自己的房子，掏空了口袋里 的钱，还得在接下来的二三十年里负债度日。那意味着， 新上市的手机、汽车不能碰，在小孩的 问题上绞尽脑汁，在老人的瞻养问题上无能为力，减少外出、节省购物……一辈子被一套房子深度套牢从而郁闷生活。在此畸型的生活氛围下，人们的心态被扭曲已成必然，贫富分化将会走向极端。
一端是对整个社会的仇富心态。现在去购房网上浏览，你看到 多的是购房“人民军”抡起的板砖四处横飞，到处都弥漫着社会各界对开发商的声讨。不管是已购房者，还是潜在购房者，都对开发商发动了 猛烈的攻击。甚至有人喊出了“大伙都等多少多少年之后再买房，把开发商都饿死”的口号。在某网站的论坛上，有网友发出这样的帖子：弄支枪，干掉这群不良开发商bsport体育。马上有人跟帖： 起码也要用大炮，口径 少也得500mm，而且可以连发100弹的那种；如果要干掉开发商,我捐一月工资……这是真正的愤怒还是起哄，我们很难判断。
另一端则是浮躁、势利、爱钱如命。很多人结婚首先看重的就是对方有没有房子，一次性付款的优先考虑，好像不是找对象而是找房子。在这样的畸形心态之下，诸如此类的社会问题将成为社会发展进程中的肠梗阻。
上涨的房价给成都房地产市场带来一派繁荣景象，大量的 涌向成都房地产市场。2004年全市房地产开发 额为551亿元人民币，是1996年的30倍！2005年在此基础上增幅不菲。从历年成都房地产对全市GDP的贡献率可以很明显看出：房地产行业一直是成都市的支柱产业，它对成都整个经济增长起到了极大的促进作用。如果没有房地产市场的繁荣，成都市的经济总量将大打折扣。但是，房地产与经济发展之间到底应该是什么样的关系？上海国际问题研究所 经济研究室副主任张海冰曾经在媒体公开说过：“经济上去了，不是房地产拉动；而是反过来经济发展带动房地产发展。比如，美国硅谷、印度班加罗尔等地方，经济发展带动房地产发展，这种发展逻辑才是良性的。”
房地产行业不是一个能够永远做下去的行业，它不同于医药、高科技行业。在发达国家，我们很少看到房地产企业的百年老店。它只应当是作为社会的辅助产业而存在。假如50年或100年后中国如同北欧很多国家一样，房地产开发几乎为零，已经习惯、甚至依赖于房地产拉动的经济将面临何种局面？房地产行业将逐渐从支柱产业中退出是不可扭转的趋势，因为 必定会对这种超速 现象作出更为严厉的反应。当新一轮宏观调控政策出现，将会加快房地产皈依理性的脚步。去年底，上海已经开始流传“十一五”规划，在此规划中，上海的房地产将淡出支柱产业。可以判断，如果上海率先在新的五年规划中实现支柱产业大调整，那么，预计北京、广州、深圳、成都的政府在不久的将来也必将会有所动作。
哪里是我们的承受底线年的楼市上涨， 是 近近乎 的房价飙升， 似乎已经成为开发商的思维定势。拿到地就能赚钱，开了盘就能卖光，开发商过惯了这样的好日子，忘记了1991和1998年两次宏观调控带来的行业萧条。
健忘是房地产市场的主旋律，成都房价还在骂声中狂涨，开发商还有在房产新政下硬挺的信心。问题是，哪里才是成都房价的顶点？哪里才是这座城市的承受底线元/平米时，成都人喊贵，但房子仍然大卖。成都房价涨到2000多元/平米时，成都人开骂，但房子卖的更火。
3000、4000、5000、7000……一路上，房价是边骂边涨，市场是一边涨一边升温。
如果按照国际惯例的房价收入比 6倍计算，以三口之家购一套70平米的房子为例，2004年全年城市居民人均可支配收入10394元，我们能够承受的主城区房价底线年，我们可以承受的线年，成都市政府预计城市居民人均可支配收入在2005年的基础上增长8%，那么我们可承受的底线元。
当大多数开发商无视这个社会极大多数人的承受底线、极大多数的成都人再无法承受房价之重，我们不能说楼市已经出现了泡沫，但至少说明它已经不在良性的轨道上了。
《地产商》主笔/林信炳房价当然会一直上涨，但是，谁能够保证它不会在未来的 ？如果成都楼市，实际上这座城市将无人获益。
也许在成都楼市，今天一平米5000~7000元有人掏钱、甚至遭到抢购都不能说明市场火爆的话。唯能说明它超常之处的，是连续几年房价的持续上扬，尤其是 近几月。令人惊奇的是，飘荡在市场上空的仍然是“供不应求”的声音。或许这也不能说明问题，能说明问题的是房地产对GDP贡献率的连年增长。中国房地产业对GDP直接和间接的贡献率达三分之一，成都房地产对GDP的贡献率也不甘人后——2004年是5.6%，2005年超过6%……几乎是的三倍以上。它说明房地产对成都区域经济的增长已具有重要作用。而在美国那样的发达国家，房地产即使在市场 繁荣的时候，对GDP的贡献也不到1%。
这些数字说明了房地产已然是成都的支柱产业并且不可替代，并且要在各种不利于房地产发展和房价上涨的关键时候发挥它的重要作用：房地产在任何时候的 和涨幅都是可以理解和期望的。
真是这样吗？从表面上看真是这样。因为中国地方政府收入中的25%~35%来自土地销售、地产税费等，因为房地产商至今为止还是一个 会赚钱的群体，因为房地产目前对于民间游资来说比起其它很多 项目还是一个 被看好的领域。因此我们看到了十年来走走停停但一路向上的房价，看到2004年接近17%的涨幅、2005年在2004年基础上超过10%的涨幅、2006年前几月已近 的飞升，看到了成都市房地产市场需求量和供给量不相匹配的增长速度，市场吸纳力西部 ，甚至超过中部一些城市。
这些足以构成社会各界对未来经济和市场景象超常发展的想象，也足以令持币观望的购买力得到 限度的释放。难怪业内有“成都的房价远没有见顶”的说法。
当一座城市被赋予了这种可怕的想象力之后，房价当然会一直上涨，但是，谁能够保证它不会在未来的 ？
按照目前高歌猛进的市场和信马由缰的价格，这个假设客观上是成立的。这个假设的成立意味着将会形成由整个社会的介入转向房地产全民化的极度狂热状态。
为什么会是全民房地产极度狂热状态，正如为什么楼市会继续上涨一样，它提醒我们对现有的市场购买力必须进行客观认识和理解。
决定今天房地产市场购买力的，绕不开几种因素。首当其冲的是自住型买家，也就是 置业者，由他们而带来的市场刚性需求有目共睹。且随着城市化进程的加快和外来移民增加，很有可能逐年上升。但就今天的房价而言，意欲在成都三环内置业购房，对于 置业者无疑是攀登天梯。从这点上说，无论刚性需求多大，照目前的市场状况， 有购买欲望的大众 不再是市场的主要消费力量。也就是说，造房者将社会的 多数排除在了安居乐业之外。
在如此背景下，那些被看好的长线 者和短线投机者又会怎样？逆向思维就是：房价是不是越涨越好、越涨 空间越大？
当房价没有节制地狂飚，意味着风险也将会随时涌现。那部分长线 者和短线投机者并非傻冒，出于规避风险的考虑，他们的身影在风险即将到来时会以 快的速度消失、尤其是短线投机者。大量的社会闲散资金在一段时间进入市场，是因为找不到更好的 渠道和 的 平台。如果国家刺激内需的政策有所改变，如果银行利息回暖，如果新的、更为稳妥的 渠道和平台出现……任何一种可能都将使已经高热的房地产遭受灾难。
对于全民房地产热，中欧国际工商学院教授许小年说：“全民房地产热都是极其过度、狂热、经典的，因为居民和大多数开发商还不曾切身体验过房价过山车，居民本能性的对房地产无度霸有的心理与外界房地产热的持续事实之间容易形成共振。”这种共振所透露出来的不确定和不真实市场走向，以及它将会带来的一系列后果，是中国房地产、更是成都房地产业所无力承受的。今天，我们是否还能够、还有多少底气对一个由闲散资金、“投机客”来主导购买力的市场所隐含的危险信号视而不见？因为他们极低的抗风险能力决定了一旦市场有所变化就可能断供，断供就可能导致大量物业被拍卖和楼市。同时因为市场信息的不透明、不对称，将导致大部分 人对市场的反应速度迟缓，使一座城市无形之中又进一步抬高了它的楼市风险。
成都楼市陷入集体 已是不争的事实。但如果 的程度已 出了理性、超出了经济规律和商业逻辑，它的持久性就越值得怀疑。假如楼市明天，那现在的繁荣景象就是“ 后的晚餐”。
如果假设的理由不够充分，再来看世行的理由。 银行早在中国房价出现 苗头的时候就举出一项调查报告预警，该调查报告认为，当一套住房的价格是一个家庭年收入的３~６倍时它才是合适的。按此计算，2004年成都主城区住宅均价为3241元／平方米，全年城市居民人均可支配收入10394元，三口之家将一套70平方米住宅收入囊中需要7.3年，房价收入比为7.3:1，大大高于世行调查标准。2005年房价涨幅10.7%，而全年城市居民人均可支配收入的涨幅为9.6%。按此推算，房价收入比将超过8:1。而问题还远远不止于此。业内一直秘而不宣的是，我们的统计数字中，全年城市人均可支配收入一直以来抹去了大量低收入 与目前房市的巨大鸿沟。
现在我们关心的是，房地产的假设是否成立？房地产是否已有泡沫成分？为什么？
这是一个很忌诲的词。对于房地产泡沫，如何来界定早已众说纷纭。但是有几点衡量标准应该是基本不变的：一是房价收入比；二是房地产 与房价增长速度；三是房地产泡沫只能是局部不会有性的；四是以房地产为 的比例。
当然，泡沫通常只是集中到一个或几个城市。如果说，在中国大城市房地产泡沫成了普遍现象，那我们再拿小城镇的房地产价格来平均与比较还有什么实际意义？
不难看出，目前国内商品房的热销，实际上是1998年以来住房商品化所积累的潜在需求和多年来因为缺乏消费信贷而累积的“存量需求”的集中释放。但相关的研究数据却又表明，2000年以来，住房销售额增长普遍显著地高于城市居民人均可支配收入增长和城乡居民储蓄余额增长。此种情况既说明了20多年来持续被压抑的住房需求迅速释放，也表明了这种释放不是建立在居民收入与储蓄同时增长的基础上，存在着巨大的有效需求缺口。
从住房租赁市场来看，住房的“市盈率”虚热已经不容忽视。从2000年到2003年，私有住房租赁价格指数从约121点回到100点。从2003年到2006年的35个大中城市数据显示，除北京与杭州外，绝大多数城市房屋销售价格高于租赁价格的相对值。而房屋租赁价格相对值与销售价格的背离意味着资产价格与资产赢利率的背离，也意味着投机泡沫的酝酿。
投机泡沫的酝酿某种程度说明，无论是从消费的角度上，还是从 的角度上，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。假如利息骤然上升、部分购房的年轻人失业出现，这种依赖银行信贷所释放的“存量需求”不仅可能给银行带来巨大的系统性风险，同时房地产泡沫随时可能吹破。而连带问题是，代际 的转移必然会破坏未来老年人养老问题和未来小孩的 问题。
如果假设成立，如果明天楼市，开发商自然是首当其冲，依次是钢材、水泥、石材等制造业步其后尘、面临困境，接着是对采矿、能源、机械、广告、装饰等行业的负面影响。 严重的问题是，楼市将无可避免地影响到银行非贷款类资产的市值，导致金融机构总资产缩水，同时影响银行担保品的价值，引发银行贷款质量恶化、不良贷款率上升，从而陷入经济状况进一步恶化、房地产价格进一步下跌的恶性循环。 终的结果是个人消费能力下降、劳动力贬值、国民经济受损。如果成都楼市，实际上这座城市将无人获益。
以目前成都房价一再 的态势，如果政府没有重大改革出台，成都的房地产价格将会在今后12～18个月中出现一次大涨。具体的表现就是到2006年底 ，成都三环内住房均价突破5500元/平方米。
支持这个判断的一个依据是：成都人平均年收入已经进入1000美元阶段，房地产正成为成都的支柱产业。在一个时期内，成都的房价将保持持续上涨的态势。
从已有的统计数据也可说明这个问题。2005年1～11月商品房销售面积与2004年同比增长5％；销售额则在2004年增幅51.2％的基数上，2005年1～11月增长了26％，而这些还是在楼市受到一定的市场及政策压力下出现的。从市场表现说明，成都楼市销售势头旺盛的背后，是巨大的消费需求。当此之下，2006年成都房价必将保持惯性上升势头。
再从楼盘开发成本看，据统计，即将在2006年上市的楼盘，其中90%以上的土地都是2003年8月31日后通过拍卖取得的，巨大成本的支出就使得开发商不得不提高房价以保障利润。而消费者目前还无力通过放弃购买而让开发商自己消化这个成本，只得被动接受土地成本的巨增而带来的房价增长。
此外，随着万科、中海、华润等地产巨头的持续发力，阳光100、和记黄埔、港基地产等地产大鳄楼盘的上市，2006年成都楼盘将再次实现一次品质上的提升与革命，而随着品质提升，房价也自然会水涨船高。
但更重要的原因是，支持成都房价一再上涨的主要力量，是来自国内外的游资和炒作。
已经有专家撰文指出，两年前，中国人民银行象征性地加息一次， 近再加了一次，但是利率水平仍然十分低下。如此的环境下，中国的房地产市场出现炒作再正常不过。对于普通买房者，扣除利息税后的实际存款利率接近于零，而各地房地产的租金 率则多数介于4％～6％之间，“存银行不如买房”是民众理性的选择。一旦房地产 的信心得以确立，更多的储蓄资金将会流向房地产市场。
不仅普通消费者，对于那些资本雄厚的大企业而言，手头并不缺资金，但苦于缺乏好的 项目。产能过剩将制造业的利润率越拉越低，于是，资金便投向赚钱 快的房地产业。大量的实业公司做房地产即是一个明显的证据。
上月底，央行再度加息0.27％，反映出政府对近期银行信贷暴增的忧虑。市场人士认为，尽管近期央行还会有其他措施出台，但是利率至少短期内不会大升2%～3％。而银行准备金率或利率的微小调高，对于过度流动性来说，不过是杯水车薪，还不足以从根本上改变目前超宽松的货币环境。
市场调查结果显示，在3、4月份，在主城区的房价均在5000元/平方米以上，像龙景花园高达7000元/平方米，而且涨势一片大好。所以按目前这种供不应求的趋势继续发展下，到2006年底，主城区的房价均突破5500元/平方米也是情理之中的事情。
而一旦这样的态势持续下去，那么，3年后，成都市商品房均价过万便是顺理成章的事了。
随着外地人越来越多，成都的房子四成卖给了外地人。从购房群体结构成看，成都市商品住房购买主要是以本市人为主，但由于是西部 的成都，加之西部大开发的政策以及国际化进程，外省市及境外购房者也在进入成都。从目前市场情况看，本市个人主要集中在中低价位商品住宅的购买，外省市及境外购房者主要集中在中高价位的商品住宅，购房群体的“二元化”特征逐步显现。从调查看，当前市场上的房屋供不应求阶段，从统计数字看，成都5000/平方米以下的住宅新增比重逐年下降，8000/平方米以上的高价位商品住宅所占比重却逐步上升。从这些可以看出，房价还在逐年上涨。
成都还很有可能重复上海楼市的神话，这些神话目前正在北京、深圳等城市上演。
上海房价在2003年到2005年是一个 上涨的阶段，在短短的2年时间内，环线元/平方米，几乎翻两番还多。而北京更有着“一日三变”的上涨趋势，上涨频率之快连他们自己也无法相信，那么，在三年之内,成都的房价将会翻番的上涨,估计会上万元每平方米。
11、其实开发商比老百姓更害怕房子 ，因为那就像个不知道什么时候爆炸的炸弹一样。
14、眼下的商品房市场正由“消费意愿为价格起落的核心”向“以 意愿为价格起落的核心”转移。
15、过快增长的房价已对普通百姓形成“挤出”效应，正成为国内扩大消费需求的 障碍。
29、地方政府发现土地是稀缺的资源，一定会想办法把土地价格拍到 限，开发商正好可以借助政府拍地坐地 。由此，地方政府和开发商形成了“锤声一响，房价乱涨”的双簧关系，造成了房价高涨的局面。
