bsport体育我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　通过后台的粉丝留言信息反馈出现在的市场状态，买家犹豫、卖家焦虑，一部分买房粉丝心的问题是我什么时候出手是时机，一部分着急卖房粉丝则关心的问题是我的房子怎么能快速卖出去，剩下的一部分就是可不买可不卖的了，无视市场。

　　先说说今年打算买房的人，这其中有两个很重要的参考指标，一个是“购房预算”，一个是“购买产品”这两个指标决定着你什么时候出手。

　　“购房预算”是用来区分你是刚需还是改善，继续再细分，刚需又分为上车盘和高端上车盘，这个是什么意思呢？比如你的需求是2居，预算300-500万以内，这就叫做刚需上车盘，如果你的需求是2居，预算是1000+，这就叫做刚需高端上车盘，那么通过购房预算对需求进行了划分之后，你会清晰地了解自己所处于的位置，从而也就非常清楚地知道你该如何选择了。

　　如果你是300-500万以内的2居需求，建议你可以等等，为什么呢？因为市场当中300-500这一档预算的产品，非常之多，这类产品的通用特点是：房源多、楼龄老、位置偏、品质差、圈层低、无产业，如果一个小区只要涵盖了这其中3个以上特点的，你就可以再等等，这类产品是典型的被市场分化掉的，价格很难出现涨势，上跌就不错了bsport体育，所以不用着急入手。

　　再看看1000万+的2居需求，北京的房价虽然不低，遍地富人和豪宅，但是1000万+的2居室，这妥妥能算得上豪气了，所以这类产品的特点是：房源少、楼龄新、位置好、品质好、圈层高、有产业、有学区，一个小区只要涵盖了这其中3个以上特点的，不宜等时间过久，只要房子和价格差不多就可以出手，因为这类产品有一个共同的特点，下线有止境，抗跌性强，成交周期短。

　　我们再来看看改善，通常情况下，改善盘比刚需上车盘的整体情况要好很多，改善顾名思义，就是为了提升居住条件，所以改善肯定是越改越好，那么改善盘都有什么特点呢？品质好、有产业、楼龄新、位置好、有学区，如果一个小区只要能涵盖其中2个以上的特点，那么就能算得上是好产品，如果能涵盖3个及以上的特点，只要价格不离谱，随时都可以买，毕竟这一类型的房子是未来市场的主力bsport体育，暂时遇到波动是很正常的，但是长远看不安全边际还是很高的。比如亦庄类似于金茂这样的品质盘，望京保利中央园、东湖湾等，朝阳公园泛海、观湖等，双进乐城、首城等、清河橡树湾、世华龙樾等、西北旺如园、壹号院等，万柳光大水墨、碧水云天等，这些产品是比较有代表性的、综合条件很强的产品，除非市场有特大的震荡，否则这些地方一直都会是安全地带。

　　我们再来看看“购房产品”，产品的区分其实跟购房预算是密不可分的，产品分三六九等，预算的高与低，决定了你可能挑到产品的强与弱，如果你要买的产品是已经被分化了，处理方案是要么不买，要么等捡漏，如果你要买的产品是优质产品，那就取决于你的资金和房子条件以及价格，资金到位了，房子条件本身也不错，价格也合理，那就建议买。

　　以上是我对当下市场结合购房人预算和对产品要求的分析，当然个别情况会有个别方案，也并不是永远都一尘不变，市场在变化，我们就要跟着变化。

　　房姐您好，我们是换房，现在遇到了一些比较纠结的问题，希望您能给指点迷津！

　　我们的房子在石景山，老山西里，一个老房子，目前400多，我们的房子在5楼，目前在出租，娃2岁，现在与老人租房同住，本次目的改善，3居，居住同时有个不错的学校，预算1500万左右，我们看了海淀的欧洲公馆，看了世纪城的2改3，有一套世纪城的房子我们全家都看过了，相对来说还挺满意的，但是有一个问题，我们的房子登记了快半年了，也没卖出去，而且只有一个买家约谈的，出价还特别低，我们现在的情况，您有什么建议吗？

　　首先，先看看世纪城的房子价格是否合理，如果价格是正常的市场价或者略偏低一些，我建议你们可以先定下来，同业主谈周期，周期内把石景山的房子卖掉，可以下调一下价格卖，因为对于石景山的房子而言，跟你要买哪的房子没关系，你即使不买房，你老山那个房子放在那里也会自然降价，这就是趋势，趋势不可逆。从投资的角度，你现在持有的老山西里是无法跑赢世纪城的，也无法跑赢欧洲公馆，换到一个投资效益更好的产品上面也是正确的选择，所以对于你们现在的这种情况，给出的建议就是世纪城的房子合适就定下来，降价卖掉老山。