bsport体育再复杂的模式都是驾驭在此之上，通过底层的搭建在上层不断衍生出新的挣钱模式。如何整合供应链，实现成本最低；如何将资产金融化，各种花式玩法都脱离不了底层的商业架构：产品+营销。

　　①一个距离地铁站5公里，周围都是山，山的另一边还有坟，没有任何商业配套，随便一趟公交车20分钟一趟，犹如西伯利亚的无人之地。我带着2个小伙伴，既管运营又管出租率，200多套的提前1.5个月满租。

　　②一个距离地铁站2公里的城中村项目，周边配套都是城中村的脏乱差，体量1700多套，我接手的时候从出租300套干到了90%的出租率。

　　押一付一。市场行情是押二付一，或者押一付三，然而现金流有限的人群或者工作变动频繁、自有职业者更喜欢押一付一，不愿意将过多资金质押在租房上。

　　短租。如今职场人士的工作调动越来越频繁，更希望能找到短租的公寓，降低租房违约成本。

　　免中介费。相比支付中介费用，租客更愿意承担月租金稍微比市场行情更高的房租。

　　好的房源描述。好的房源描述一眼就能抓住租客想要的关键信息（房屋交通、周边配套）

　　在深圳，我们公寓投放的主要租房平台是58、贝壳，成交占比近50%。58、贝壳才是精耕的渠道，切记做过多无效的推广，比如发传单。

　　58品牌馆的来电成本是最低的，25元一条线索。只要户型完善、图片丰富，展示的户型越多，曝光几率越大。这里面涉及到更深平台的规则玩法。在此不细讲了。

　　58经纪人。一线、二线城市消耗的费用比较多，客源不是很精准，但对于三线城市比较管用。

　　尽管58经纪人、贝壳的商圈比较贵，但是相比同类型租房渠道，尤其是线、贝壳是最低成本的获客渠道，且客户更加精准。因此，线上每一条咨询、每一个电话都无比珍贵。

　　尽量加租客的微信。客户无论是来电还是线上咨询，一旦电话挂断，或者咨询的页面关掉，我们就很难再取得与客户再次的联系。租房毕竟不是冲动消费，客户需要比较和决策的时间。而微信是与客户建立强关联的桥梁。就算客户目前没有租房的意向。通过微信朋友圈的信息展示，也会逐渐将一部分微信好友转化为租客。

　　遇到来电、咨询话术：我们拍好了房间的视频，方便添加您的微信吗？我把房间视频、照片以及公寓的定位发给您？

　　一般两周内到期的租房客户都不会太挑剔，会降低租房的要求/条件，更容易逼定。

　　根据客户住的地方，大概推断客户为什么要租房/换房。可能是工作调动的原因导致通勤距离变远了，可能是想改善租房的条件。

　　第一套房源跟客户的需求比较接近时，客户会倾向于认同户型产品，会产生好感，同时对销售人员会也会开始信任，并愿意倾听销售人员的介绍。

　　当第二套房源完全符合客户的需求时bsport体育，这时客户心理已经将此套房源作为自己租房的备选之一。但仍然希望看更好的房源，获取更多的房源信息来加深内心的选择确定性。

　　客户远没有销售对项目熟悉，销售在带客看房时，要体现出专业度，多讲房子的附加价值。

　　项目客群：“我们这里住的都是月薪过万的白领、公司高层，租户比较有素质”；

　　如果是全国连锁公寓，可支持异地换房的情况下，对于工作变动频繁的租客来说，他将减少押金的损失。

　　另外，需要对客户进行引导，没有十全十美的房子，只要房子的情况能够满足客户的基本需求就足够了，很难再找到比我们更具有高性价比的房子了，类似话术有：“我们是做过周边所有项目的调研，周边的基本情况我们也很清楚。所以我们的定价是符合市场水平的。”

　　（这种客户一般都在租房平台上比较好并做好租房的决定了，只是确认下房间的真实情况与网络照片是否属实）

　　如果客户非常犹豫，作为销售可代客户做出决定，很多客户的成单都是强逼出来（尤其是选择困难症）。

　　“最近这段时间我们每月都要租20多套房，看房的客户很多，而房子是一种特殊的产品，每一户都是唯一的。”

　　这种项目往往处在郊区，配套设施不齐全的地方bsport体育，投拓可能因为物业价格低的原因，选择进行收购或者租赁。

　　其次，另外一个来电低的原因往往是线上不懂得怎样投放广告，不懂得租房类平台的玩法，这个需要和租房类BD进行深入沟通，必要时请租房类的BD过来培训。

　　第三，也有可能是门店销售人员接听电话过低原因造成的，这时候需要利用管理工具进行对接电强管控，提升门店人员对电线、如果来电、来访很多，成交转化低？

　　假如1个项目100间房空置一个月，那么这为了弥补这个月空置的损失，后期这100间房就需要在原价基础连续11个月都上涨9%才能补齐这空置1个月的房租。

　　提价3%~5%就已经是市场平均涨幅水平了，超出这个，将导致原来大量的客户退租，且导致了新的招租困难。

　　需要利用价格杠杆去调控，合同到期时间点落在淡季的月租金要涨幅，尽量减少合同结束日期落在淡季的合同数，同时，在淡季要适当推出营销特价活动，吸引客户尽可能地签约。

　　长租公寓的营销不复杂，对人的执行力要求比较高。一个好的营销经理，把控好项目的爬坡出租和营收，一年多单项目多创造几十万上百万都不是事。