bsport体育2019年二手房市场逐步进入平稳运行周期，年初市场价格经历了从去年年末低基数的逐步回升，2季度后市场价格逐步趋于稳定。在以“稳”为主的基调下，城市结构性差异明显：第二季度后城市市场价格由于受政策调控压力较大，表现不如市场预期对市场敏感度较低；分区域来看，“因区施策”下受区域战略规划和调控政策影响显著，区域内受限购政策的影响市场价格全年表现最为稳健，主城区之外的其余各区市场价格也在不断加码的利好政策下逆势回升。

　　2019年二手住宅成交呈现 “前高后低”特征，政策高压下，购房者预期改变，二手市场降温。

　　在政策收紧、预期落空背景下，再加上新房市场供应放量分流二手房市场需求，二手房市场成交呈现稳中有降趋势，市场持续降温。二手房市场挂牌量在4、5月份达到2018年以来历史高点，之后受市场调控不断加码影响，挂牌量逐月下滑。至2019年12月二手住宅成交量为28560套，环比上月下跌8.44%，同比上涨0.39%，二手房市场降温，在涨跌波动中逐渐趋稳。

　　（一）兰州二手住宅挂牌价上半年先抑后扬，年末回升至2018年12月水平，基本保持平稳发展的趋势

　　2019年兰州二手房市场在“房住不炒”bsport体育、以“稳”为主的基调下，基本实现了平稳运行。从全年市场价格波动的趋势来看，年初时短暂延续上年年末下跌趋势，但跌幅持续收窄；3月份止跌转涨，4月份再次下跌，5月份开始持续稳步上涨。随后自三季度以来价格环比波动变化逐步趋于温和，波幅基本稳定在-0.36-0.83%之间。

　　今年上半年第一季度在行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷，到了第二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续。

　　进入第三季度以来，哈尔滨优化营商环境，促进高校生毕业留省就业，老城区改造加速，新区政策利好一再加码，使得哈尔滨无论是在市容市貌还是在创业可行性、营商积极性、招商引资力度方面，都表现出了向好的一面。加之自下半年起，新房市场动作活跃，入市新盘销售状况火爆，从而带动部分二手房价格上涨。

　　进入第四季度后，随着时间推移逐渐进入冰雪季，另外央行调整贷利率机制，房贷利率更加市场化，地方政策上的加持，二手房市场均价更加客观地反映了房产行情的晴雨表，市场均价微跌，四季度预期不容乐观，购房持续观望谨慎入市。

　　随着人们对居住品质要求标准的提高，以及长期有效的房产调控之下，购房者购房的焦躁心理得都有效缓解，对房产带来的利润空间预期也更为客观，购房者的购房行为开始更多考虑房子本身的居住属性，故商品房的客户需求群体流向二手房的概率将比之前要小。与此同时政策的继续调控和深化，投资属性减少，市场整体处于平稳的发展态势。

　　分城区等级来看，各城区二手住宅挂牌均价均出现不同程度下跌。作为主城区的城关区挂牌均价位于众城区之首，二手住宅挂牌均价13608元/平方米，兰州新区二手住宅市场挂牌均价最低，为6279元/平方米，最高值与最低值相差7329元/平方米。

　　2019年兰州市二手房挂牌房源面积最多的是90—140平方米户型，占整个挂牌房源面积段产品的43%。其中60—90平方米面积段的产品，占据整个市场份额的30%，60平方米以下的占据15%份额，数据统计显示刚需改善户型仍为绝对主力，占据市场73%的份额。

　　值得注意的是90平方米是刚需和改善户型的分水岭，也是传统意以上的刚需和改善的分割线平米以下的面积段户型成交占比均在下降，未来改善产品销售占据主导是一个发展趋势，但是这个过程或许较为缓慢，特别是在房价处于较高水平的状态下，改善产品的高总价是最大阻力。

　　从二手房挂牌房源居室分布来看，两居室占比依旧相对较高，占比为62%，其次为三居室24%。两居室与三居室居室占据76%的市场份额。

　　二、2019年市场价格整体保持平稳运行，成交面积呈现“前低后高再低”趋势

　　从年度成交量来看，兰州2019年1—11月二手住宅成交量近1万套。从月度成交量来看，整体呈现前低后高又低的发展态势，成交量在今年6月份创2019年以来新高以后，受市场调控加码影响预期改变，成交量逐渐下滑；直至今年年底，成交量略有好转，11月成交量环比呈现缓慢上升趋势。2019年年底成交量重现翘尾，预计2020年二手住宅成交量会持续上涨。

　　2019年一季度，信贷环境有所改善，多城市下调房贷利率，部分城市政策有所放松，综合因素影响下，市场预期有所改善，相比2018年下半年有所回暖，一季度重点城市二手住宅成交量涨幅明显。随着二、三季度成交量价的逐步上涨，迎来的是政策收紧，预期改变，再加上新房市场供应放量分流二手房市场需求，受其影响四季度成交量逐步下滑；市场预期难以回暖。

　　从二手住宅销售额来看，2019年1—11月份中，6月份销售额为13.04亿元达到全年销售额最高值，市场销售价格为10170元/平方米，但与此同时销售价格环比6月份下降12.72个百分点，其中10月份销售价格为12796元/平方米达到全年价格最高值。整体来看各月涨跌幅度逐步收窄，在价格涨跌幅度中趋稳。

　　从调价房源情况来看，卖方依然处于较为活跃的状态，希望能够促成成交，但买方观望情绪浓厚，整体看市场对后市预期并不乐观。降价房源量明显增多11月份兰州降价房源量为1816套达全年峰值，8月份降价房源量占比依然处高位，占比为74.68%，涨价涨价房源量占比收窄明显，业主预期发生改变，纷纷降价销售bsport体育。虽然整体上挂牌房源量涨价跌，但降价房源量也较多，卖方信心不足。

　　从兰州整体涨降价房源量占比来看：1-3月份城市涨价房源量占比有所扩大，2月份达到全年最高点bsport体育，涨价房源量占比为45.56%。4月份之后，随着部分市场调控加码，市场预期发生转变，买方观望情绪增强，业主纷纷下调价格，降价房源量占比逐步扩大。

　　展望2020年，兰州小诸葛以为未来二手住宅市场整体平稳运行将呈常态，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　因城施策下存在结构性空间，之前国家为了控制房价也提出了各种限购、限价政策，城市吸引力始终存在，在战略规划利好影响下，存在回暖和上涨机率。同时，2020年也将是市场情绪逐步回归稳定与理性的一年。

　　随着“房住不炒”总体基调的稳步奠定，在经历了2018年的调整与2019年的逐步趋稳后，2020年全国二手房市场将延续平稳运行趋势，市场价格呈现温和波动状态。分城市市、县等级来看，城市对人才吸引力始终存在，“因城施策”下将有所回暖；城市未来上涨动力主要来自热点区域的带动辐射以及内部需求结构的调整。在城市战略规划的利好影响下，存在一定的回暖和上涨机率；在城市调控政策边际放松情况下，仍存在改善向好空间。

　　“因城施策”的逐步实践与落实，不仅将带来政府监管的逐步稳定和策略明确，也将推动市场情绪从动荡不安逐步走向平稳与理性，而市场情绪的理性，对于维持市场价格稳定十分重要。因而2020年上半年随着市场情绪的逐步回稳，可能带来市场价格的短暂波动上升，但后期随着情绪持续平稳，市场价格波动变化也将维持在合理变化区间。