bsport体育这个问题看似简单，但剖析下来其实非常繁碎，选时机、找地段、看户型、谈中介，看房、办贷款等等。

　　时机需要对成交数据进行严格的分析推理，结合线下踩盘观察，才能把握住。这是我一直在研究的东西，这些年也为很多读者朋友找到了抄底时机。

　　而找房更讲究方法和耐心。很多人常说，行情是把握住了，但通过自己一系列操作，找到的房子却跑不过城市的平均涨幅，换句话说就是：

　　如何快速精确地找到一套适合你的房子，而且可以兼顾投资和自住，这是我们今天主要探讨的话题。下面应粉丝要求，我集中分享一下过去总结的经验。

　　去菜市场买菜，5毛钱还要挑半天，但对几百万的房子，经纪人推了几套，或者售楼处小姑娘一忽悠，脑子一热就刷了卡。

　　如果你是第4种，这篇文章就不用继续往下读了，但对于财力有限的普通家庭，我劝你要想清楚一个问题：

　　想清楚这个问题后，我相信你不再莽撞，而是一个锱铢必较，真正愿意花时间去研究的买房人。只有这样，下面的这篇分享才对你有价值。找房是一个系统性的工作，讲究线上线下结合。线上借助网络充分了解市场，找到方向，线下通过中介验证信息的真实性，实勘房源达成交易。

　　首先要尝试问自己几个问题，你所在城市总共几个区，哪个区的房价最高，哪个区的房价最低，分别是多少，为什么会存在价差？

　　这个问题务必明确，对你建立城市的宏观房价认知非常重要。房价地图很好找，从贝壳、安居客、房天下等等都可以查询，能级比较低的城市一般用58同城，地图找房功能已经很普及了。例如我用58很容易查到重庆市房价地图。

　　目前重庆两江四岸，五大商圈都已经是房价极地，整个政府的发展方向在“西进”，连接西永大学城价值，一般每个城市的发展方向都在围绕着高校资源、风景资源以及交通枢纽等，不难发现。

　　千万不要回答：“买房是为了住”，而是要具化细节。例如为了结婚还是改善，要不要考虑学区，对周边环境有什么需求。学校、写字楼、地铁、大型商超、公园、医院等等均涉猎的房子肯定要贵一些，这时候要评估自己的购买力，选择性放弃。

　　一般刚需买首套房，都会牺牲一些资源。房子跟找对象一样，并不是追求好的，而是追求适合你的。

　　前几天北京老张咨询买房，通过采集需求，得知他的能力最高能撬动800万的房子，他的意向是70-120平米，20年以内的二手商品房。

　　但老张不想住太老的房子，老房子流动性低很难出手，他想着过几年等二娃出生，还要卖掉换一套大的。

　　好的学校尽量靠，不过按照老张的资金量，在北京也买不到像样的学区房，如果以牺牲自身居住质量去够学区房，有些不值。地铁房升值潜力极高，尤其是刚需小两房地铁房一直都是涨势不错的资产；写字楼代表产业，背后集聚的白领人群可以推高附近房价；最后是商超、公园、医院，这些通达距离看自己个人需求。

　　老张的关注点主要放在了房价升值潜力上，所以这时候必须得保证有充足的人流量，这时候可以稍微牺牲一些居住品质，转移到地铁以及商业等配套上。

　　然后要对区域资源信息进行整理，也就是说这个地方有什么？以下是以百环家园为原点的整理。

　　流动性的意思是，在相同的时间内，小区各自的成交量是多少。相互比对，例如百花家园近一年成交23套，其他的小区最多16套，最低成交1套。

　　其次是对比几个小区的房价走势，一般采用同户型产品一年前、半年前、现在的价格做节点统计。

　　这个小区是片区内相对最便宜的，仅为5.5元/平米，隔壁的首城国际改善盘卖到近9万元/平米，之间有近3.5元/平米的价差。虽然首城国际面向改善用户，但这种高低价差极大的盘，价格低的只要不出现硬伤，很容易补涨起来。

　　讲到这里很多人要问了，为什么不直接找中介，让他们帮你找房子，你从网上找信息层层筛选比对多麻烦？这就是小白被忽悠的原因。

　　当你问这个城市哪里房子有升值潜力的时候，他们也会首先考虑到自己的片区。而这，已经极大地干扰了你的选择。所以你要明白，中介起到的作用是“服务交易”，而不是服务“咨询”，例如让他们带你去看房，帮你监控房源，帮你跟原业主砍价等等。

　　1、去营业厅办一张电话卡，这张电话卡用于专门联系经纪人和业主。千万不要用自己的主卡，否则给一个经纪人打电话后，你的电话就会被打爆，信息泄漏太容易了。

　　2、尽量去线下门店找经纪人，一般门店都会挂销售的排名，去找销冠或者任务最多的那个人服务，他们在专业度和对片区的理解更为深刻，服务结果也能得到保障。

　　3、想办法成为朋友，而不是主雇关系，这样才会实事求是得到真实的信息。我一般都会请中介吃顿饭，饭场上消除彼此戒心，实事求是建立合作关系。

　　其次可以通过中介，得知最近一段时间片区房子的成交价格bsport体育，在交易的时候心里有数，有时候买房就是打“信息差”。我有很多关系非常好的中介朋友，散落在每个城市，他们为我源源不断的输送市场一线信息，用来校准我的数据分析和推论。作为回报，我会为他们提供趋势解读和行情推测，以及一定的优质客源。

　　有了帮手以后，你就要去线下实体勘房了。这也是有门道的，不单是中介提供的信息，还要从小区物业以及业主身上，了解这个小区的情况。

　　我一般喜欢跟小区里打扫卫生的清洁工或者门卫保安聊天，最好用的方法就是给保安递烟，保安每天工作很无聊，递根烟告诉他是这里的租户，基本能知道这个盘的大体信息。对于业主来说，你可以去小区健身器材的地方蹲守大妈，或者跟大爷聊天下棋。我记得夏天有一次去看盘，跟大爷下棋还成了棋友，老大爷侃侃而谈，上知天文下知地理，真是民间出高人。

　　还有在健身器材那里坐着的大妈，她们很空闲，巴不得找个人聊天。这时候你就可以问，这个小区住着怎么样，住些什么人？下雨天出路好不好，会不会淹，之前出现过什么事故没有，这时候就要考验你的交谈艺术了。

　　有时候还能知道很多小区业主的八卦，虽然你也不知道谁是谁。有时候，这些人提供的信息要远比中介掌握得多。因为中介的信息渠道基本都来自于房东。

　　如果市场行情平缓，没有合适的不要着急，让中介给你监控，只要有新房上线就马上通知你。如果行情是加速上行阶段，那么这时候就要广撒网，这就是多找备选房的重要性。

　　我给老张选的百环家园，因为事先从网上已经确定这个小区有足够多的选择。如果一个小区内没房子可卖，这时候就要找其他选择，不然行情来了，时间会快速啃噬你的金钱。

　　关于找房的文章，我可以写几万字的心得，但这篇文章基本可以将你从小白变成中级选手，已无大碍。我最后再总结一下。

　　1、认真一些，意识到知识对买房的重要性，通篇下来，你会发现找房并不难。我计算过，按照这套方法，如果每天花费2个小时用于研究找房，2周时间基本成型。

　　2bsport体育、多去记录信息，学习使用线上工具，尤其是一二线城市的购房者，网络资源真的省不少功夫，闲下时间查查什么是容积率、得房率、绿化率这些数值的含义，避免被忽悠。

　　3、买房这件事重在实践，讲究沟通的艺术，也会让你接触到更多人。尤其是人生第一套房，虽然比较累但会让你受益无穷。首先会对这个城市了解更彻底，其次最主要的是，买到好房和由此节省资金得来的成就感，可以让它成为你一辈子的谈资bsport体育，高性价比的房子住进去也舒坦。

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