bsport体育很多人对成都房价还停留在8000元/㎡的水平，一是没看到郊县城市拉低了大成都的均价，二是没有经历9月份成都房价的一次飙升。

　　根据房管局网签数据，16年11月成都主城区在售楼盘均价为12530元/㎡。意味着买一个90㎡的小套三，总价大概为110万，首付约为35万，30年按揭月供为3760元（9折利率）。如果家里面2个人上班，月供压力倒不大，毕竟租个位置稍好的套二至少都要2500一个月。

　　而一线元/㎡——几乎是成都房价的3-4倍。北上深的人来成都买房，只看地段和品牌，几乎是不关心单价的，因为相比较而言实在太便宜了。

　　1、买房需求：成都本地人其实大多都有房，以改善型需求为主；但是四川的2、3线城市都喜欢到成都买买卖，比如达州、自贡、南充，经常是1个家族在1个小区买好多套，毕竟成都房价算比较温和，又不是买不起；还有就是在北上广工作的四川游子，北上广是买不起的，迟早是要回成都买房的；还有就是投资客，北上广的投资客9月份就狙击过一次。

　　2、土地供给：成都三环内和高新区几乎没有新土地供给，主要靠旧城改造，但是旧城改造一般坐地起价，土地成本高昂。绕城边上的土地供给倒是很大，但是谁愿意去那么远的地方住，配套都没有。稀缺的土地供给导致主城区房价会逐年攀升，参考北上深。

　　3、土地成本：关注土地交易市场的人就知道，经常是20几家开发商竞拍一块巴掌大的的地，最新成交的土地几乎都是在6000元/㎡以上的楼面价，包括12000元/㎡的楼面价，意味着至少要卖15000以上才能收回成本。

　　坦率的说，成都懂房子的人会首选这5个开发商的房子：万科、龙湖、中海、华润/保利。我知道这条会引起很多争议，但是只有这5家开发商的业主了解其中的滋味。

　　中海，中国房地产行业的一代宗师，行业的最低负债率，最高利润率，是系统性的优秀。中海在成都的中海名城（神仙树第一个楼盘）、中海龙湾半岛、中海格林威治城、中海城南1号都能唤起成都富人的美好回忆。

　　华润、保利，其实没有什么特别出色的地方，比较均衡，毕竟是大国企，背景强，差也不会差到哪儿去。

　　不是说小开发商的房子不好，只是小开发商遇到问题的概率更大，比如资金链断裂，比如交房质量差，比如物业不给力，遇到一次足够后悔你一辈子。买房子是一瞬间的事情，但居住可是一辈子的事情。

　　11月成都出台了最严厉的限购政策，在高新区和天府新区成都直管区买房，要么有户口，要么交1年社保，且只能新买1套——其实大多数人失去了在这个区域购房的资格。

　　但是刚性需求毕竟还在，尤其是年轻人，不可能因为限购政策就不买房。那到底什么区域是最适合在成都买房的区域？

　　成都一直有种说法，南富西贵，东穷北乱。“南富”很容易理解，神仙树、桐梓林这种高端居住区就在城南，加上高新区的政策扶持，房价也是一路飙升。“东穷”，咋说呢，就是因为以前老国营工厂太多，但是东二环的攀成钢也不错。“北乱”就是因为火车北站、荷花池批发市场了，居住氛围比较差。

　　个人认为，所以如果追求品质的话，还是推荐城西。毕竟城西是“最成都”的居住区域，像宽窄巷子、青羊宫、杜甫草堂、锦里、、浣花溪都在城西。城西最纯粹的居住区域——双楠也在城西。

　　城西的商业配套也比较齐全，比如双楠的伊藤，是全球伊藤销量最高的店；中粮大悦城，去年开业，很时尚很潮流；龙湖金楠天街，挤到爆。

　　成都房价连续五周下跌，七万炒房客被套成都楼市，成都楼市的巅峰结束了，成都楼市分析第46篇出炉。

　　成都楼市2021年10月第二周数据出炉，其中：一、成都楼市近三周在售二手房数量为136029套，135727套，135886套，上下震荡。

　　现在成都楼市也只有新房市场，还能保持住热度了，只是不知道在成都二手房成交量持续下跌的情况下，成都楼市的新房热度又能持续多久。最近根据彭叔观察，尽管成都的一些网红新盘还需要摇号，但是这些新房摇号的难度已经降下来了很多，参加的人没有那么多了，这里面已经是一个信号了。说明成都买房新房的人也开始出现减少了。

　　其实成都未来五年、十年的人口流入量肯定不会像过去一样多了，成都现在已经把整个四川都吸得差不多了， 而且成都的生活成本也已经上来了，除了房价比较高以外，其他的价格也都已经涨起来了，尤其是房租，成都的房租都快赶上东部城市了。年轻人留在成都的生活压力还是比较大的。如果说未来成都无法保持每年高强度的人口流入，那么成都的房价又要靠什么才能上涨呢。

　　后期成都楼市还有可能要出台房地产税，毕竟成都在这么短的内连续出台了三次二手房指导价，出的这么急，总感觉像是在准备着什么。

　　这个问题在2016年9月之前可能是正确的，之后应该是伪命题了。自从中德60套房炒作出来，成都房价(所谓成都南面)已经暴涨50%，从中介得来消息应该是北上深炒房大战成都了，本地人被裹挟买房。成都十一限购宗旨是任何自然人都可以再买一套，不管以前有没有房，因此并没有导致炒房团实质性减少。原来主城区均价一万已经变成一万五，高新三万的比比皆是，天府新区开盘抢空也很正常。当然如果和北上深比起来你可能觉得便宜，但对人均GDP排名56的成都，周边土地供应很大的成都，应该是有点不可思议。成都能够炒起来也合情合理，毕竟不管是政府还是开发商，还是炒房团预期都在，散布假消息60套房的中德也没实质处罚。只不过安逸的成都在老成都心中会渐行渐远，一个为买房充满奋斗的成都呼啸而来。

　　这段时间了解到的二环内二手房的情况：惜售非常普遍，即使没有最新的二手房限售政策，房源也很少。成都房价的低点大致在2015年底，现在卖方和买方的估值，大致上卖方（如果打算出手的线%，买方能认可的价格是涨40%。

　　外汇市场上常见的一种局面，就是在价格达到一个新的区间后，会有2到3周的大幅波动，技术分析上把这个阶段理解成修复技术指标，从人的角度来理解，也可以认为是市场参与者的估值逻辑还没达成一致。如果把周期乘以3，则可以推测成都二环内的二手房买卖双方，会在2个月左右达成一致，二手房挂牌价格也会趋于统一。

　　如果我们从市政建设或者叫城市规划的角度来理解这个问题，二环内的拆迁成本和上述局面有什么关系？如果在二手房挂牌价格趋于统一之前开始拆迁，会终止重建估值逻辑的过程，那么，大家共同认可的基点还是2015年底的价格，在这种情况下，16000到20000就是个合理的价格，这是2015年价格的两倍，被拆迁方会认为这是公平的。一旦重建估值逻辑的过程结束了，大家内心的价格基点就变成了当前价格，此时再来拆迁，16000到20000的价格会挑战大家内心的公平感。

　　2017-03-11更新：这两天有知友私信问我房价在未来某一年会涨多少，抱歉啊，水平有限算不到。2016年能预估一个大致涨幅，是因为成都2016属于补涨，有参照物容易估算，和创业公司对标法估值是一个思路。到了2017年成都应该会演化出自己的估值逻辑，再想估算涨幅就不容易了。2017-03-19，补充两个链接：未来6~8年的估值参照（仅供参考）：探讨成都房价的未来趋势（2016年到未来几十年）？ - 老王的回答 - 知乎前面提到过一路一带对成都的影响，写的太空疏了，@圆枪枪同学的回答有理有据，令人信服：）探讨成都房价的未来趋势（2016年到未来几十年）？ - 圆枪枪的回答 - 知乎

　　远远看着，貌似成都风险偏好明显上升。投资该激进还是该保守，非余所能知，不过老王还算经历过市场波动，劝各位同学，今年把生活支出降下来。浮动盈利会让人对钱失去感觉，越是这种时候越是要减少非必要支出。

　　冒昧建议，把追剧、打麻将的时间拿来看历史。多看看安史之乱、从第一次战争到天平天国结束这两段历史。我私下以为，美国现在经历的，和安史之乱有相似之处，一个大国国策转向，影响是方方面面的，如唐军在安史之乱后撤出帝国北方，极大改变了东北亚的地缘政治格局。

　　投资是大环境看趋势，小环境找入场点。现在的小环境和第一次战争到天平天国结束这段历史有相似之处，危机自外来，按技术分析的思路，当年是下跌大趋势中的反弹，可以找顶，现在是上涨大趋势中的回调，可以找底，多看看，可能有助于预判转折点bsport体育。

　　2016年这波行情，让我认识到，从投资的角度，提前6个月看到房价上升的苗头，没有任何意义，即使判断正确，也会面临价格起来后，无法离场的问题。以现在的限购政策看，至少要提前一年半预判价格会上升才具有投资上的意义。

　　最近在从空间生产的角度考虑哪里还有估值洼地，就想到历史的一个著名的事件，这个事件的发源地在祖国的南方，势如席卷扩展到祖国的东南，以南京为基地向西扩张 -- 这个事件是太平天国：）

　　回想太平天国的历程，如果只从地理上考虑，是一次从东向西打通长江上下游的努力，包括翼王石达开从南京出走，尝试占领四川的军事行动。在这次失败的尝试中，我们注意到长沙这样一个关键节点，正是出自湖南的湘军阻止了太平天国向西扩张的势头。

　　我们今天的改开局面，从地理上说和天平天国有相当程度的相似性，也是起自祖国南方，扩展至东南，再向西扩展。而且，从房价上说，长沙和武汉形成了鲜明对比，长沙在8月份跟涨之后，现在又有回落的趋势。

　　放在更大的空间范围看，上个世代的连通东西的尝试都失败了，无论是中国的太平天国运动、1900前后的德国保罗二世的柏林-巴格达铁路计划、还是日本人后藤新平的新旧大陆对抗计划。那么如果我们这个世代，连通东西的尝试能够取得成功，长沙将成为一个关键的力量中继节点 -- 从这个角度，我冒昧猜测，长沙会成为未来两三年一个比较适合投资房产的城市。

　　如果想找短线年股市也会有些机会，这个是我9月份买的一只上海本地股票的涨幅（为了避免赶上春节前常有的回落，已经分两次出场了，剩一点看看能不能在春节前多赚一点）。9月份本来是想着快进快出赶个10%左右的过年行情，没想到涨了20% -- 从这个涨幅看，国庆后的行情可能会延续到2017年。如果在成都有熟悉的上市公司，不妨考虑在2017年找个业务向好、股价比较低的节点进场，挣个10%左右的无风险收益。

　　以后应该不会再更新这个答案了，感谢各位的评论和私信，各位的分享让我学到了很多。我私下以为知乎的正确用法就该是这样的，一个不同观点汇集的平台，通过这个平台，我们逐步修正，向真像靠拢。

　　这几天看到“2016房价暴涨之后该怎样收场”成了热门问题，忽然想到2009年那次生活必需品价格上涨，从市场的角度，一个趋势的形成需要一次标志性事件，可能这次暴涨和2009年那次具有类似的意义吧？标志着从一线向二线溢出的开始。而且，似乎有这样一个规律：平时留心庶务的人，大致能够提前6个月看到苗头，2009年那次我还在欧洲出差，是从一个不相关的新闻里面看到价格上涨的苗头。今天回过头来看评论区，大家大致也在房价启动前6个月就开始关心成都房价。

　　之前我和桑桑同学讨论过老城区和南部升值逻辑的问题，我们都没有数据来支持自己的观点，今天评论区有杭州的同学来分享杭州的历史数据，不胜欢迎之至啊(好奇怪，at不到谢同学）@文桑桑：

　　关于老城区和高新产业区房价保值或高回报，我有一点不是很成熟的想法：从杭州城市发展的角度看，商业旅游基本集中在老城区（武林、龙翔桥一带，以钱塘江以北粗略划分），环境资源以及当地人居住习惯来看，有很大的优势。高薪产业区，以滨江、余杭未来科技城为例，新房溢价率高，投资回报率很高。以目前这一轮行情来看，由土地价格推高发起（个人观点），伴随高新产业区房价成倍的收益，老城区优质房源也有较大幅度上涨。但高新产业区以下沙为例，随着政府政策导向，这轮上涨中下沙涨幅不高，且普遍存在2012年买入到现在仍未解套的情况。所以，我认为，以不同的风险偏好来选择投资片区，必定在投资高新产业区前（高回报高风险），做好充分调研（如人口集聚、流动性、产业支撑、政策支持等）；在投资老城区前（相对较低回报及低风险），只需做好基础调研（如学区、居住环境、周边配套交通）。

　　补充一下：老城区多为自住，投资较少；高新产业区以投资居多，收益主要取决于套利时机。

　　涨幅多少，何时见顶。武汉，合肥的暴涨与成都是有差别的。年初的全国大中城市住宅库存后十名有它们。而在08年后，工业附加值增长看，它们属于产业转型比较好的城市。认真的朋友可以查看政府网站，看看它们近几年工业数据的变化，而区位优势明显，一个长三角末端，一个中部枢纽。成都以上几点并不具备，我虽看多，但不认为涨幅能差不多。见顶判断比较简单，紧缩银根就是信号。提高首付比例，加息，第一次加息赶顶，第二次加息见顶。

　　如果考虑地理因素，成都有一个优势（应该算成渝），在历史上是一带一路的重要节点（具体的情况不记得了，应该是从《中古中国与粟特文明》里面看来的）。如果一带一路能取得成功，成都有很大可能参与其中--正好前一段看过一点中世世界贸易的资料，发现地理位置是个无法取代的优势，今天的热点往往在中世时期也是热点。

　　有哪些像《人类简史》这样透过现象谈本质读完让人感觉醍醐灌顶的好书？ - 老王的回答

　　”管中窥豹，以小见大”——这是我的优势也是劣势，能在早期根据很少的样本形成方向性的判断，但是，当局势逐渐明了，样本数量上升后，我缺少专业知识和估值体系来计算价格的升幅。

　　如果从大成都的概念入手，推荐沃勒斯坦的世界体系（我还没看过:)），那个大金字塔小纺锤形的结构，说不定在成都会得到体现。

　　刚刚在另一个问题的评论区，有人提到2013年某投行针对高净值客户的分析报告，据说啊，对成都的走势预测的十分精确--对比一下，我这个水平大概相当于会写“Hello World”程序，完全不够看。

　　-------------------------------------2016-09-12更新:评论区@Xia Li分享的信息:锦城大道年初到现在涨了30%。另，大概三个月之前@完大三曾经拿武汉最近三年的数据与成都进行对比，武汉的房价上涨了80%，成都基本未动，那参照xia li同学的信息，成都南部的优质地段可能会把这个涨幅补回来（此处为本人推测，无任何数据支持，仅供参考）。

　　评论区@文桑桑和我就南区和老城区哪个更具升值潜力有过讨论，现在看来，桑桑同学的观点是对的，城南更具潜力。

　　而且，当一个区域出现明显的价格上涨后，可能会出现示范效应，加速观望者的进场速度，也就是说，成都的房子它的投资属性的比例会逐渐增大。在比，佩服一下评论区全款投资桐梓林的那位同学，他在大概半年前就预判成都会成为下一个值得投资的城市（他不是成都本地人，居然从天津跑到西南来投资房产，这个决策难度有点大:)）。——————————————

　　2016-05-12更新：晚上和上海的同学聚会，聊到一些和房价有关的，分享下：关于岛状上涨：不涨的地段，同学给我找了个例子 -- 两个区的结合部，基础设施建设落后，公共服务水平低，现在上海连浦东都普遍7万的时候，浦西一个很早就开始开发的区域，现在只有3万左右。

　　如果想在成都认真搞商业地产投资，上海应该是很好的分析范本，这20年里面，上海从尘土飞扬到尘埃落定各种样本都有，如果能在上海选择几个区域进行观察对比，可以为以后在成都的投资形成很好的参照系（当然，不会完全相同，只要能让自己形成一个概观就非常有价值了）

　　比如说地铁开通，对指定区域的商业形态一定是正面的影响么？照我这段时间的观察，还真不一定。浦东有个开发很早的区域，通了地铁之后，反而加速了有消费能力的住户外迁的进程。现在剩下的是典型的黑洞商业形态：彩票投注站比其他区域面积大几倍，用户体验特别好，网吧、游戏厅也是装修特别好 -- 这说明该地段的商业吃水线下降的厉害。

　　==========================================================2016-05-07更新：因为这个答复，最近又有几位朋友和我分享买房信息，粗略总结一下：按几位朋友买房位置分布看，估计成都房价会呈现岛状上涨，即市中心是一个岛，能提供大量高薪就业机会【9,000~15,000】的园区辐射范围内会构成一些分散的岛，我猜，这些地方的房价到明年，应该能看到明显的上涨。

　　可能是年纪大了吧，最近开始替咱们成都的前任市长感到惋惜，他在成都做这样一个放水养鱼的局，不知道造福了多少DS。作为中年DS中的一员，我要对这位前任市长表示感谢。

　　1、从投资的角度，我是非常失败的，被市场清空了三次。2015年被清空之后，一直没缓过来【是一种比较小众的投资类别，如果一定要和股票类比的话，可以近似为上了杠杆的股票】。

　　2、最后一次被清空的时候，对形态掌握的要比7年前好一些，失败的原因，私下归结为：可能人心里藏着自毁的倾向，当市场走势和个人预期之间形成某种格局的时候，我就会按照错误方向一直加仓【这个道理是在一次等公交的时候想到的】。--综上，可能我对成都房价的判断是错误的、可能我对成都房价的判断是错误的、可能我对成都房价的判断是错误的，重要的事情说三遍。然后，玉林的房子我还在持有，以下内容仅供参考：

　　今天刚刚到上海，在枣庄路、金杨路口走错了，走错了二三十米之后，看路两边的店铺，意识到走错了。问题在于，我已经离开上海3年半了，也就是说，金杨这一片3年半没什么变化。如果您2008年的时候关注过欧元走势，一定会对暴跌之前欧元近乎静止的形态印象深刻。上海房价的问题可能是类似的，中心区域高位震荡，外围近乎静止【不是价格静止，是居住人群没有变化】。

　　当然，中国还没有人经历过一轮完整的房地产走势，静止之后会走成什么样，想来没人能说准，只是作为一个警钟放在这里。两相对照，从玉林消费升级看，成都中心区房价可能处于一个低位震荡的阶段，从技术分析的角度，存在上涨的可能。

　　一个我的预判，贴在这里，便于您观察【如果能让您尽早发现我的判断不靠谱，总是更好】：2016大选：1、希拉里大概率当选2、Trump即使当选，也是下一届的事情了，本届可能会被共和党内部黑掉。--再次，即使上述判断正确了，也不能说明我的成都中心区的房价判断是正确的。

　　部分内容参考了为什么麦当劳旁边一般会有一个肯德基？有经济学依据吗？ - 博弈论 中克劳德黄的答案以及《热浪：芝加哥灾难的社会剖析》--------------------------------------一、观察的位置：玉林片区【人民路、玉林南路、倪家桥路、二环路围出来的区域】、棕南片区【大致在川大西门好又多超市到盛隆街之间】、蓝天路这几个位置的共同点：介于一环、二环之间，房型以小高层为主，从2012年到现在房价无明显变化（我2012年到成都）

　　二、在生活中发现的变化：1、玉林南路两侧餐饮业的变化，大概两年前，这条路两侧都是主打低端工作餐的小店，这两年陆陆续续多了几家主打家人、朋友聚会的店（尤其是一家卖串串的店，生意格外好）2、春节回来后，在蓝天路上见到一家茶馆转让，特意标明不收转让费3、好又多超市边上原来有家麦当劳，春节回来才注意到关店了

　　三、猜测下上述变化的原因1、玉林南路两侧餐饮消费升级：有公司从附近的写字楼迁出，搬到其他片区【佐证：核动力院整体搬迁、我原来在高升桥上班，后来公司搬到南延线】，导致工作餐客源减少，迫使经营者向家庭聚餐、朋友聚餐转型

　　3、麦当劳关店：按克劳德黄的答案，该麦当劳位于OC（Office Center），SC（Special Center，一般指学校等），四川大学这个客源没有变化，那说明Office Center的客源减少了

　　综上，观察范围内的公司迁出是个趋势，该范围内的餐饮业将保持升级趋势，从工作餐市场向聚餐市场转型，按照飞轮系统那套说法，飞轮开始转动后，将继续从其他片区吸引客源到本地消费。--那么，这轮消费升级对房价有什么影响？

　　如果没有开发商介入，该片区的住户中，服务行业从业人员的比例将持续上升，产生挤出效应，有能力购买二套住房的住户也会迁出，长期看，房价有下行压力（可能会拉升房屋租赁价格）。

　　如果有开发商介入，本片区有可能向桐梓林片区看齐，经过一轮拆迁重建，该片区住户转变成高收入人群，但是，在成都向南发展的大势之下，可能性似乎不大。如果该片区真变成高端住宅，客源倒是不太成问题，成都原来曾经炒过郊区高端别墅的概念，近年郊区高端别墅价格回落【应该超过20%了】，说明有钱人兜兜转转之后，还是觉得市中心好。

　　其他：对成都南部格局的观察，从我见到的住宅区和购物中心看，南部住宅以居住功能为主，将消费引导到shop mall去，这种格局有好处，能在指定区域形成密集客流，但是也有坏处，按《热浪》里对芝加哥高温灾害的事后分析，单一居住型的小区，由于缺少路边小店的公共空间，无法对社区形成支持，尤其是在中国进入老龄化的当下，应该会有一部分住户从南部向有成熟社区支持市中心区域回流。

　　--------------------------------- 我是分割线-----------------------------------------2016-02-22更新：这么业余的观察居然获得了一赞^_^。分享自己观察到的工作餐市场和聚餐市场的一个区别：服务人员的数量。在同一条街上，一家做工作餐的约10张台的冒菜店，要4个人，另一家13张台做聚餐的砂锅串串店，要10个人才能在高峰时段保持及时响应，以成都的工资水平，10个人每个月大概要3万块的人头费，和我们现在做的一个人力资源大数据项目的人头费差不多。

　　以前和老板讨论过纳什均衡在就餐市场上生效的原因，两家经营类型相似的大店为什么会背靠背分布，老板说起一个客源溢出的观点，我私下里以为很有道理：一家店不管多么火爆，都不能按最大客流量配置服务能力，如果有些慕名而来的客人没找到位置，而旁边恰好有家风格类似的店，很可能会去尝试一下 -- 而这些客流对一家新店非常重要。