bsport体育美国和中国的房产市场有一个很大的不同，就是房源信息的公开。（在美国买房，如果有人说自己有“独家房源”，答应我，不要回答！不要回答！不要回答！）房源信息的公开，自然而然带来了房产中介职能的进化，美国房产中介的核心技能已经从简单粗暴贩卖信息，转为提供增值服务。

　　然而，我们大部分人虽然也反感国内“信息二传手”的中介模式，但往往在不知不觉中已经被“温柔地操纵”: 很多人习惯了依赖中介们的“媒妁之言”，到了市场已经很成熟的国家，一时之间还是没能找到获取一手信息的关窍。

　　为什么要从MLS数据库讲起？因为美国房地产经纪行业的信息公开，始于信息公开系统MLS（Multiple Listing Service）。接下来我们要说到的网络工具，都基于这个系统。

　　MLS包含市面上所有在售的房源信息，源头信息是通过卖方委托的经纪人完成上传的。任何经纪人只要交一笔不高的费用，就可以进入系统查看所有房源信息。为了保证信息的及时公开，相关法律和行业自律协会都要求获得卖方委托的经纪人必须在非常短，比如24小时内，按照模板上传全部信息，并保证真实。MLS的历史可以追溯到1920年代，从那个时候起，在美国各州陆续建立起来的MLS数据系统，构成了今天美国房源的基础信息库。

　　不过很长一段时间，房源数据还是活跃在专业经纪人的行业圈子内，毕竟进入这个系统需要交纳一定数额的年费，而且界面也是非常的不友好。因此大部分当地人，还是主要依赖房产经纪人替自己查找信息。

　　2006年，网站一经上线就受到万民追捧，被誉为是美国互联网界优化房地产信息的鼻祖。所有人都可以使用它非常友好的界面，免费，并轻而易举的查询到几乎所有房屋的信息，比如历史售价，当前售价，面积户型等等。Zillow已经在2011年完成上市，截止到2017年6月，市值已达到83亿美元。而Zillow的核心数据来源，就是通过全美经纪人协会对接了MLS系统中积累多年的房源信息数据。

　　首先，zillow提供房屋的估值，它根据房屋自身的面积、房龄、建材、位置，以及相似房屋的最近市场售价，用机器算法，不带任何个人情感色彩的给出平台的估价(Zestimate)。我们当然知道，这个价格只是一个参考，但毕竟给出了一把尺子，实际售价如果严重偏离，还可以和经纪人问个明白。从全美范围的以往数据看，zillow估价的错误率在±7.9%，可以说是相当准确的。

　　还通过用卫星地图或邮政编码锁定位置，加上个性化的筛选条件，可以在小范围（比如房产类型、价格区间、房间数等）内横向对比各个房屋。除了估价，zillow还提供各个维度的信息，比如房产税的逐年变化情况、租金预测、周边环境分数、学区分数，以及在zillow上的人气等等。

　　强大的zillow出现之后，美国还相继出现了一批网站，通过优化不同的信息提供效率和准确率，越来越完整的给大众呈现房地产市场从宏观到微观的全貌。

　　比如，从上能查询房屋周遭的情况，比如犯罪率、学校等设施情况、交通情况、社区通勤情况、历史地震情况等。

　　比如，从上能够获得包括西雅图、洛杉机、旧金山在内的中西部城市中更丰富、准确地房产信息。

　　虽说zillow、trulia和redfin这些平台，提供的房源信息都是比较准确真实的，但它们也需要依靠各自的盈利模式，来最大化自己的利润。因此，清楚它们的商业模式，会帮助我们有选择的使用它们。

　　zillow，它不介入房地产交易过程，盈利模式主要是靠收取房产经纪人的广告费。比如用户在网站上浏览某个目标房产时，会看到侧边栏展示了几个房产经纪人的信息。虽然他们和这个房产本身没有什么直接关系，但这样的广告方式很容易让人误会这是网站推荐或者想要了解这个房产的信息必须联系这个人的假象。

　　再比如redfin，它自己雇用了一批房产经纪人，全程介入房地产交易流程中。一旦你浏览了一定页面，平台的自营中介就会知道你的偏好bsport体育，随后会通过通知的方式持续触达，尽可能把你后续实际的房产交易留在平台内。而平台会向自营的经纪人收取交易佣金分成，所以很多金牌经纪人并不会参与redfin，因此，对于投资者来说，redfin提供的经纪服务也很难说是精品，更多的是通过信息引来流量之后的合理变现方式而已。

　　站在普通投资者的角度，社长还是很开心有越来越多地房源信息网站为我们提供了如此便捷且免费的真实信息。后续再有发现，一定及时讲给大家。只是，信息虽好，也要弄明白整个套路。毕竟，知己知彼，善于利用而不被温柔的操纵，方才百战不殆。

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