bsport体育2011年还是博客时代，我曾经写过一篇在北京如何绕过中介寻找个人房源的攻略。由于内容过于真实有效，被好几个中介留言吐槽……

　　当时我推荐的靠谱平台是58、赶集和55BBS。2013年我去上海的时候，通过本地知名论坛篱笆网找到了个人房东。没想到的是，十年过去，我仍然奔波在找房的路上，并且通过新的平台达到了同样的目的！

　　我想还是应该更新下版本，为刚刚踏入社会的年轻人提供一点生活的经验。本文将从三个方面展开探讨：如何在北京（其他地方同理）找到个人房源，如何判断房子的性价比以及如何改善租房质量。文章很长，全部阅读完需要点耐心。

　　这些年，北京租房市场其实发生了很多变化。最重要的变化我觉得是托管模式的出现和品牌公寓的兴起。大中介比如链x，一方面用“旱涝保收不操心不空置”为诱饵，鼓励房东将房源全权托管给自己；另一方面统一装修和管理，打造自有品牌的酒店式公寓。

　　后者先不聊，这里说说前者。房东之所以还愿意找个人租客，就因为托管模式下他一年少拿一个月房租。而租客呢？照样要出一个月中介费。冒着租不出去的风险（不太大），里外里中介至少可以挣两个月房租。如果收房价和出租价存在差异（这往往是一定的），实际收益还能更高，所以中介其实没有动力推那些只能收到一个月中介费的（非托管）房源。

　　这里要夸夸上海，上海是房东和租客各平摊半个月中介费。房东和租客心里都好受些，对中介也就没那么排斥。

　　使用感受：小红书最棒的地方就是智能推荐，你可以通过反复搜索和阅读特定关键词内容改变它的推荐逻辑。比如我搜望京+房东直租、酒仙桥+个人直租之类，在搜索结果里按照时间最新排序，点开来多看几篇，之后每次刷新信息流就会不断被推送最新的相关内容。

　　使用方式：闲鱼首页有个租房频道，进去以后可直接定位所在城市，再筛选整租/合租/个人房源等。

　　使用感受：认证房源并非百分百都是个人房东，线%左右吧。闲鱼比较独特的点在于你可以看到发帖人的历史买卖评价，包括芝麻信用啥的，相当于侧面了解一下房东的人品。

　　使用方式：和闲鱼类似，也是根据找房需求先定位到具体的区域，再用各种过滤器筛选出精准结果。

　　使用感受：个人房源数量比较少，原因我在小红书找到了。它要跟房东收费，就是那个省心租，交了才有流量。所以上面的房源要么非常贵，要么比较烂（难出租才有花钱推广的价值）。

　　使用感受：其实也是在小红书被安利的，进去看发现非常文艺，无论是界面还是房东自我介绍或对房屋的介绍。都有点恍惚，这到底是个租房软件还是个交友软件。可惜房源数量不够，没能挑到合适的。

　　使用感受：豆瓣小组的讨论氛围原本优于小红书的话题聚合，可惜被中介滔滔不绝的刷屏毁了。但是这里不存在限流的问题，你发的内容会被所有人看到。官方没有动力清理垃圾信息，读者也只能屎里淘金。

　　如果你目标中的小区是大型社区，比如像回龙观这种，蹲一下他们的业主论坛也有一定希望。当年我有个同事住远洋山水，我曾经借他的ID在小区论坛发帖找房，就有房东直接小窗联系我，这种信息外面根本看不到。还有就是疫情期间，每个小区都建了住户群（不分业主和租客），有时也会有人发转租或招租信息，你可以拜托身边的朋友/同事帮忙留意一下。

　　更直接的方式是实地去自己属意的小区转转，和保安物业套近乎询问，说不定也能有意外收获。

　　其实这次找房我并没有刻意回避中介，因为时间太紧，想在特定期限内搞定房源，中介提供的是保底服务。

　　我加了三个中介的微信，其中有两个非常专业。划定找房范围、租金预算和装修要求以后，他们发来一套套房源的照片或VR全景图，甚至没有交叉重复的部分。尽管最后我并没有通过他们完成交易，还是很感谢他们。

　　中介个人，包括中介App（贝壳=链家，高德地图内置了麦田）用大量房源标注出一个区域的市场行情，无论房东还是租客，心理预期其实都建立于此基础之上。

　　所以，为代找房服务支付信息费并非不可接受，想省钱就得自己花费时间和精力。真正令人烦恼的是中介行业一些不合理行规。比如我2009年短暂跟人合租过一套房子，合同期一年，交了一份中介费。结果第二年续租的时候，中介说必须重新签一次合同，再交一次中介费。房东自己觉得不好意思，跟中介解除了委托合同，转头跟我们私下续签。2020年我在上海租的房子也是，第二年房东连合同都没签，全凭信用在微信上确认无限期不涨房租续约。

　　个人跟中介机构打交道很容易吃亏，对方往往已经从法律层面挖好了坑。比如有些合同里强调只要合同没到期，想走不仅不退押金还要付违约金。那你能保证自己的生活变动总跟合同租期保证一致吗？建议可以在小红书之类的平台搜“中介避坑”关键词看看别人的教训……

　　中介和个人房东其实很好区分，因为中介讲求效率，一个号不可能只发一个房源。无论帖子本身说得多么天花乱坠，点进个人主页全是不同的房子，可以直接判定为中介。

　　万一这个人就只发了一个帖子呢？看它的描述性文字。真房东对自己的房子常常充满感情（从没住过这个房子买来只为投资的房东除外，我不推荐找这类房东，一般他们为出租而做的装修配的东西都比较差），他们可能会用比较长的篇幅详细交待自己的房屋特色、装修细节和周边设施。他们不仅会解释出租的原因，而且对租客也有明确的要求（比如不许养宠物，或者不想租给带小孩的家庭）。

　　中介则喜欢复制粘贴通用话术，比如“交通方便”、“拎包入住”。他们拍照常用0.5倍广角，一方面能全面展示房屋情况，另一方面特别显大，30平拍出50平的效果。

　　价格也是很好的判断标准。房东不是傻子，北京的房东更不是。就算他们不愿意托管给中介，也会先通过中介了解市场行情。3000块能租到真正的一居室吗？全北京应该都不太可能。明显比市价低的房子只有一种可能：他想拿到你的联系方式，再告诉你房子已经租出去了，给你推荐其他房源。

　　微信时代的好处是我们不需再出卖自己的电话号码，加个微信可以随时删除。如果是以前，被骗走的号码一个月内会接到很多中介推销电话。

　　相对隐蔽的是二房东，这又起码可以分成两类。一类是从真房东那边承租下来后大刀阔斧搞装修，北欧美式ins风，比自如那种日系性冷淡风看着更吸引人。原房屋面积大的通过装修隔断，每个房间都有独立卫生间，其实就是群租房。这种不推荐，群租房本身违规，存在消防风险。

　　还有一类是先整租下来再找室友，多见于一些对居住条件比较讲究的人。租房市场上最贵的其实是一居室（一室一厅一厨一卫），三室以上的大户型，其涨幅并不会随着房间的增加同比例增加，越大越不好租。投资客很少会买大户型，所以大户型自住装修比例高，住着舒服。不介意合租的话，可以考虑拼个房住主卧（有独立卫生间）。

　　真到了签合同阶段，一定要看房东的房产证原件和身份证原件并留档。通过中介的话，他们会帮你房产验真，个人房源只能靠自己鉴别。最悲惨的事莫过于被人用假房产证骗走房租，回头再被真房东赶走……这里又要夸一下小红书咸鱼豆瓣这样的平台，至少可以通过id的历史发帖信息预判下。

　　你们应该还记得前两年，杭州、上海一批长租公寓暴雷的新闻吧？用租金贷快速聚集资金用于扩大经营规模，资金链一断房东租客两边都损失惨重。现在不知道中介机构的品牌公寓是不是还在用这个模式，我看到的好像是收服务费（大概月租的10%左右），算一算比中介费贵多啦。

　　最主要的问题在于装修污染。我自己十年前有个房子曾经托管给链x，合同是他们负责装修，托管到期后这个装修免费赠送给我。装好后我去看过一眼，号称价值两三万，材料的简陋程度令人发指。

　　生活的舒适其实不来自于艳丽的乳胶漆，自住装修和出租装修的差异，住进去立刻体会到。公寓百分百是出租装修，华而不实。很多还是商住两用房，水电费远高于民宅标准，后期增加日常开销。另外商住公寓不通燃气，没法开火做饭，只能用电磁炉。北京还有暖气问题，商住公寓冬季取暖费标准未必和民宅一样，也得提前问清楚。

　　特别是那种看上去很美的双层商住LOFT，单层层高低不说，卫生间走的都不是正常下水管道，容易反味堵塞！

　　在寻找个人房源的过程中，有一类房源十分常见，那就是未到期转租。前面提到过，真房东不愿意短租，最短租期通常是一年。人生总有意外，被裁员了，换工作了，回老家了，分手了……租客倒是想甩手就走，奈何有一个月押金在房东那儿，白白赔给房东实在舍不得bsport体育。

　　为了拿回押金，必须快速转租出去，这时候租客往往会掩饰房屋缺陷，夸大房屋优势，只求找到接盘侠。甚至有时候可能转租的理由也并不真实，明明是受不了楼上的噪音，却说是工作调动需要。

　　这里还有一个奇怪的现象，有些转租人还想从接盘侠那里赚到一笔中介费……我就看到过不止一个转租人声称房子正常到期，由于房源极好，自己不续约，介绍房东聊续租要收半个月房租作为服务费。

　　不管怎么说，好的转租房源值得花时间实地看房。需要注意的是合同怎么签，比如上一份合同原定今年12月到期，6月他转租给你，是以原价租到12月后再重新签合同，还是与房东从6月开始签一份新的合同？押金是你直接给他还是给房东？未结算的水电煤网怎么算？别等他跑路了才发现还有没交接完的费用。

　　上面提到的所有平台，每天可以早晚各刷一遍。建一个excel表，把自己有意向的房源放进去，随时标注沟通进度。每套房都实地约看既不现实也不效率，先通过在线沟通把自己最关心的问题搞清楚，再决定哪些有必要进一步约看。

　　像北京这样流动人口多、房源周转快的城市，一周以上的房源信息基本就没有太大参考价值了。特别是个人房源，老租不出去要么是因为房租过高（空置一段时间房东才会主动降价），要么是存在某种没有明说的缺陷bsport体育。

　　刚好赶上可以直接入住的房子堪称幸运，大多数时候，我们需要提前半个月以上开始找房。中介App上的自有房源会标注入住日期，个人房源得靠自己协商。原则上当然希望房东或转租方能让几天作为搬家免租期，一天房租也不少钱呢！

　　决定一套房子市场价值的因素通常有交通、小区情况、房子本身装修和户型大小。

　　，也就是通勤，取决于你每天要去哪。最理想的情况是走路或骑共享单车上班（3km以内），大厂周边租房价格贵，就是因为房东们把大厂给的房补也加进去了。

　　如果你每天都要加班，公司为了方便你加班还提供一日三餐，那你只需要一张床和一个舒适的卫生间，在离公司近的地方租独立开间或者跟人合租都没问题。其次是坐地铁速达，最好不需要换乘。找房的时候可以按地铁线路筛选，考虑到西二旗之类的地铁站肉眼可见的拥挤程度，不能错峰出行的人慎重。

　　小区最简单的分法是步梯房和电梯房。步梯就是楼梯，一般最高6层。步梯房往往房龄较老，好处是户型往往比较方正，周边生活气息浓厚，附加费用低（很多老小区没有物业费，取暖费房东可以在单位报销也不会跟租客收）。

　　步梯最佳楼层是3楼，再往上爬楼累，往下安全性变低且容易出上下水问题。特别不建议选择顶层，夏天是真的热……空调都得多费电。如果你又喜欢网购的话，万一快递员不送上门可得自己扛。想当年我在上海租过一个七层的步梯房，旅游回来两个行李箱加起来重达50斤，都不知道当时是怎么弄上去的。电梯房比步梯房贵，公摊面积大，实际使用面积小。得房率和租客没啥关系，比较影响居住体验的其实是电梯数量和同层户数。比如我现在租的这个小区，每层两梯六户，只要电梯不坏就不会特别难等。我见过每层十多户共用一部电梯的，万一电梯坏了……

　　还有一点区别，电梯房一般有物业管理，物业负责任的话堪称门禁森严，还能拥有良好的公共卫生和绿化环境。步梯房的楼道进去满是各种牛皮癣小广告，看着挺糟心。>

　　。硬装是指水电、墙面、地板、门窗、橱柜等固定在房子里不可轻易拆卸改动的部分。硬装出问题的话修起来可费劲啦，再小气的房东，对于自己住的房子也会尽其所能，在预算内发挥各种惠而不费的巧思。这方面我有一个小秘诀，看房东提供什么样的洗衣机和衣柜。波轮洗衣机肯定是为出租房专门买的，自用一般是滚筒。房东搬新房子，旧房子的衣柜等大家具一般不会搬走，没有人会买那种轻飘飘的三合板双门衣柜自用，起码也是宜家吧，说不定还是整体定制。

　　出租式装修最明显的特征是东西不太配套，无论是颜色还是材质，很可能是旧货市场一件件淘回来拼凑而成。刷墙换地板革最容易，所以墙白地亮不能说明任何问题。一套老式实木家具，远强于一堆原木色三合板构造体。

　　自住装修，特别是小户型的自住装修，还有一个特点是较多隐藏收纳空间。居家过日子，东西只会越来越多，收纳起来眼不见为净，打扫卫生也方便。

　　由于我自己也装修过，通过照片判断房屋装修水平已经颇有心得。比如我这次找的房子，第一眼看厨房橱柜和卧室衣柜就知道房东花了不少钱。住进来才发现床垫也是英国名牌Slumberland，床头软靠和床身侧面都是皮面包裹，直接导致我首次在tb定制了宠物围栏不敢让两猫进卧室……赔不起啊朋友们！

　　对房价的影响，这也是我此次在望京地区找房得到的新体验。一室一厅一厨一卫原本是最适合一人或者一对情侣居住的户型，也因此基础价格最贵（比如花家地小区步梯老一居大概要5.5k-6k）。但由于经济下行，能承担得起该价格的租客变少了，房东为了获取稳定房租，强行把客厅也改成卧室，在茶几旁边放一张单人床，鼓励两人合租。此时这套房从一居室变成了两居，实际上却并不是真正意义上的两居（两室一厅）。

　　与之相对的，进门就是床的开间又被称为一居室。开间往往是电梯房，所以也要5-6k，面积却只有不到30平。同样的钱，还不如租个步梯老一居（面积往往是40平上下）。内部装修可以自己完善，面积却无法扩大，有没有墙，能不能区隔功能空间，比你想象的重要得多。

　　挑房子的同时也要挑房东，房子的质量影响你的生活质量，房东的作风则很可能影响你退房时的心情。好说话的房东，各方面都好说话，可能是不差钱，或者性格豪爽好面儿。

　　我简单回顾了一下我打过交道的数个房东，北京和上海倒也没太大区别。总的来说，房东都希望自己的租户有稳定的职业（不会拖欠房租），有良好的生活习惯（不会骚扰到邻居），爱卫生爱做家务（不会毁房子），社会关系单纯（不会给他惹事儿）。要打动房东，主要从这些方面做文章。这也是小两口很好租房的原因，如果你是两三个大男人，房东每天都揣着各种担心呢。

　　咱们养宠物的人找房更难，装修好的房子一般明确要求租客不养宠物，也是怕宠物乱抓乱咬乱拆家。我的办法是离开上海之前给上海租的房子拍了几张照片，收拾得清清爽爽，在交流过程中发给房东看，证明自己绝不是不负责任的邋遢租客。为表诚意，我也同意了房东在合同后面补充条款，如果宠物对房屋造成毁损，退房验收时照价赔偿。

　　支付方式和时间。押一付一还是押一付三？每次房租什么时间支付？资金有时间价值，一般在支付周期末提前一两天支付即可。

　　是否同意提前退租？退租需提前多久通知，如果顺利转租出去是否还需要支付违约金？

　　去年四月的上海，可能是很多人这辈子都无法忘怀的回忆。事后我最庆幸的就是租了一个每个房间都有窗、宽敞明亮、小区虽然老旧却充满人情味的房子。整整三个月，我在房子里抢菜、做饭、撸猫、工作，阳台上晒菜干、种水葱，努力维持住稳定的心态。

　　可能我比较宅吧，我觉得在居住上花钱的价值，远大于其他体验型消费，比如买奢侈品、玩游戏、做医美。所以我每搬一次家，就会多出来一套生活物资……尽管边搬边扔，杭州自己的房子也已经放满了，从上海寄到北京又是十四个箱子。

　　原则上我不会去改变房屋本体结构，主要从软装上想办法。因为合同中往往会约定，做任何改造都要征求房东同意。除非本来是毛坯房，否则房东一般都不会同意。

　　比如这次租的房子整面落地窗没阳台，原本应该装置顶晾衣杆的位置太窄，只装了一条窗帘轨道。我tb上对比了半天，好不容易找到一个适合极窄空间的单根晾衣杆，但是需要在天花板上打两个孔固定底盘。跟房东交涉后她出于各种考虑拒绝了这个方案bsport体育，最终我只好选择抵住墙面不用打钉的可伸缩晾衣杆，幸好效果也还不错。是爱丽思家的，它家各种塑料制品比如猫厕所、塑料五斗柜、塑料收纳箱质量都很好，这根杆子最长拉伸两米六，pdd才卖70多块钱！

　　比较惨的是那个wmf绞肉机，明明服役状态良好，结果有一天我脑子抽，把新买的猫草片丢进去打粉，直接把轴承搅断了……只好又单独买了一个九阳的电动打粉机。现在我可以打各种药物粉，却暂时失去了绞肉能力。

　　2021年我在微博写过一篇十大有用商品清单，看了下观点并未改变，这边重新贴一下，括号内为此刻补充感想。

　　碧云泉即热式桌面饮水机：入手两个月，后悔没早买。冬天能随时喝上一杯热水很幸福，特别是需要吃药的时候。以前我都是先电热水壶烧开再灌保温壶，经常忘记喝再倒掉，不利养肾。（滤芯比较贵，可以闲鱼找实体店店员买）

　　戴森吸尘器：买过2个，目前用的是V10，有点想换新。对养宠家庭真的友好，配合我的防猫抓沙发盖巾和床铺盖巾，有力解决了猫和我共坐共睡的拆洗困扰。另外尽管朋友也推荐扫拖一体机器人，我还是宁愿手动拖地，拖之前吸一遍（脏物主要是毛）拖把可以少过几次水。（已更新到V12 slim，超轻超能吸，pdd和jd目前最低价都是3200多，守一守可能3k也行）

　　洁碧洗牙器：矫正牙齿过程中发现以前买的飞利浦便携水牙线不再适用，换这个以后感觉就像接了高压水龙头，冲牙缝十分过瘾。它自带6个头，除了日常那个，其他还没学会怎么用。（还在用，整牙人群必备）

　　小熊电热饭盒：这个主要是为了避免跟同事撞上微波炉使用时间，而且蒸汽热比微波炉热，水分保持更好。也试过生的食材放进去蒸熟，效果不如大蒸笼（毕竟功率不够），所以主要还是热已经做好的饭。（离开公司时没拿，以后应该也用不上了）

　　电压力锅：可能是小时候看到过别人家厨房高压锅爆炸的悲剧，我一直很抗拒压力锅，即使是看上去更安全的电压力锅。别人送了我一个膳魔师的，我放了两年没用，直到这次带到上海来替代电饭煲，才惊觉真香。主要是压骨头汤方便，不用再看着火，插上电选好功能就可以干别的去。有几次选了4小时慢炖，猪脚吃起来入口即化！（带到北京来了，淄博绿豆糕火的时候还用了呢嘿嘿）

　　家用摄像头：我买的是360的，但因为没有买过其他品牌所以也没法对比，只是对摄像头本身的实用性满意。试想如果不是因为我装了摄像头并坚持每天查看，又怎么能记录菠萝的癫痫症状并展示给医生确诊呢？（新家还没装上，防盗看猫必备）

　　WPC超轻折叠伞：前后买过三把（不小心丢了），全买的一个型号。它的优点就是轻便小巧，适合携带。只要我带包（无论是便当包还是书包），我就会塞在包里。自从有了这个，我基本没有遇到过下雨没带伞的尴尬。参考一些买家评论，我有购买建议：三折就足够，五折难收拢；长度20cm就可以（15cm长），不用追求口红大小；重量188g也还好（都200g），不必追求80g。你要知道长度和重量的极致压缩，带来的可能是伞本身的不稳定和伞面面积小。还有一点，尽量买可以防紫外线的，这样晴雨通用。（带到北京来了，最后这把还没丢）

　　GUM漱口水：以前买过李施德林，味道太冲，没有使用动力。也用过韩国那个什么蜂胶，酸不溜丢，吐出来的东西也怪怪的。矫正牙齿后必须用漱口水，换了几个日本牌子，最能接受的还是GUM。对了它的牙缝刷也是牙医推荐，质量比狮王的好。（推荐亚马逊海淘，比国内便宜）

　　护舒宝液体卫生巾：最后这条写给女同胞看，目前应该只有进口的。搭配尤妮佳卫生棉条使用，效果更佳（美国丹碧斯不如日本尤妮佳）。极大改善生理不适，也是回不去的那种。（懂的都懂o(╯□╰)o）

　　看了下购物车，还有要补充的东西，那就是各种缝隙收纳柜和带轮子的置物架以及和厨房台面差不多高的分类垃圾桶！虽然搬走的时候不方便带，可以咸鱼卖掉回血嘛。

　　说到这儿我必须要提一句我的消费降级之路。最早不是很看不上pdd嘛，也不曾在咸鱼买过贩子的东西，后来发现这样不对。有品牌的东西，不同平台价格不一样，也许是渠道串货，也许是针对不同消费群体的倾销，能省为啥不省呢！没有品牌的杂物，pdd明显比tb同款便宜20%，不买才是傻子呢。

　　咸鱼前阵子针对贩子出了个条款，月销售额超过一万要收手续费。这反而让我关注到那些以个人身份卖品牌货的贩子，给猫新买一个猫乐适的特大号容量15L猫厕所，其他渠道最低170，咸鱼有人150就能卖！