bsport体育对大部分人来说，买房是件大事，北京作为首都也因一系列限购措施很复杂。希望记录自己的经历，能帮助到即将或考虑买房的小伙伴

　　北京房市17年达到历史最高，经过几年的涨落，随房住不炒政策，近些日子再加上疫情，现价格趋于稳定，在各条件差不多的情况下希望抓住机会先上车

　　买房首先需要满足购房资格，以下主要介绍京籍和非京籍，当然还未满足条件的可以先计划着，攒攒首付，一旦满足购房资格且条件合适即可出手。

　　1、在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税或拥有工作居住证的非京籍家庭，可购买1套住房。

　　2、若想在通州区购买房屋，还必须符合近3年在通州连续缴纳社保或个税的要求。

　　1、已婚京籍家庭(除通州外)：无房的可购买两套住房，已有1套住房的可再购买1套。

　　2、单身京籍家庭(包括未婚、离异、丧偶家庭)：在京无房的，可购买1套住房。

　　3、想在通州买房的京籍家庭，符合本市限购政策的前提下，还需要满足下列条件之一，可在通州购买一套住房：

　　前段时间北京有两个朝阳区共有产权的项目：澜悦景苑项目（将台乡）4.3w/㎡，瑞辉嘉苑项目（东坝）3.7w/㎡，性价比确实比较高。后来也是查阅了各种资料，说是共有产权房无法售卖，售卖会有产权纠纷等，所以考虑的优先级被降低。如需了解申请条件和详细信息请查看如下连接（公众号：北京本地宝）

　　北京是存房市场，因为五环内的地已经被开发商开发的差不多了，几乎很少会有地再去拿来做新楼盘的开发，除非有五环外或更远的新楼盘，所以下文主要介绍二手房。

　　众所周知，房贷是个人能向银行借款最多、利率最低的贷款，所以能多贷款还是比较合适的，当然资金足够充足也可全款bsport体育，此部分主要介绍首付+贷款方式购房

　　高贷款条件：房子五环内、折旧后467w以上，「最高贷款可贷款：303w」

　　中介费=售价*费率（一般2.2%-2.7%，后面会详细说）「这部分由买方承担」

　　满五唯一：二手房交易中，一般交易所需税费均由买方实际负担。满五年且唯一(以家庭为单位)的房子，免征【个人所得】税，所以这样的房子对于买方来说少缴税费

　　只知道统称税费即可，由于满五唯一免【个人所得税】，则税费=契税=房价*1%（面积小于90㎡，不同面积税率不同）

　　刚开始看房也没有特别明确的需求，都是通过慢慢看房，逐渐确定了自己的标准。通过我的需求标准，希望可以帮助你校准自己的需求

　　【位置】：建议年轻人宁可在市区买个小点的，也不要在五环外买，当然也看个人预算。海淀主要是学区房，不考虑，主要看的还是朝阳范围。环内看房主要集中在北边，因为北边的资源比较集中和繁华（互联网公司、医院、学校、人流等）

　　【房龄】：优先选择2000年左右的房源。小区环境、绿化、物业、也在考核范围内，毕竟要在这里生活好几年，好的小区环境也会让业主心情愉悦

　　【户型】：最开始的时候考虑是南向，当然南向的也贵，看了多个房子后，调整了自己的需求，其他朝向可接受，但采光要好，一进屋感受暗的一定不会接受。采光好的房子，住着心情也会比较好，起床能够感受到明暗的变化

　　【学区】：房子周边带学区的，孩子可以上该学校上学。好的学校基本都在海淀，考虑到现在还没有孩子，所以学区条件后置，当然如果有好一点的学校，也算房子的附加值。

　　选择麦tian，是好朋友介绍，之前有过交易，中介人靠谱。首先我们是很信任这个人，他不会像其他中介一样为了提成而催促买房促成交易，很敬业也很认真，作为老客户中介费可优惠，所以最终签约时选择的也是麦tian。中介费优惠一些（2.2～2.5%）

　　链jia：刚开始看房的时候，直奔想看房的区域去的，去了之后直接找附近的链家门店，让其推荐符合需求的房源看房。官方的中介费是2.7%，可谈

　　两者的服务基本差不多，通过看房的整个过程了解到链家的房源是比较多的，但也有业主和某个中介关系不错，独家代理的这种房源。要不一般情况下，业主会在各个网站投放房源，毕竟业主的需求是价高者得。

　　如果房子整体价格不是太高的情况下，差的最多的不是中介费，而是房价。如果有你信赖的人，或者你信任的品牌，就可以按照需求去选择

　　中介主要负责所在门店的房源，当然如果你信任这个人，他也可以帮你联系非本区域的房源，毕竟有其他的同事负责还有通用的系统。地区远的地方，中介会开着车带你一圈一圈的看房

　　中介、门店店长会和买房者单独在会议室聊接受的价格、房屋的哪些情况是没看上的、付款周期、买房的其他要求、（比如交房时间、户口、抵押、过户等问题）。

　　店长拿着买房的需求清单，再去和业主沟通（没来的情况用电话方式沟通或到其他会议室沟通），询问业主内心的底价，此时店长充当的就是润滑剂的角色

　　买房的时候需要注意业主卖房的原因，第一次看上的房子，业主要卖房的原因是夫妻双方要离婚分财产。

　　第一次谈的时候可以大胆的说预期，也看中介和业主的反应。如果预期过低，店长会告诉你这个价格可能偏低，这时可以稍微太高一些价格，因为过低的价格导致谈崩，谈崩的结果就是没有后续谈的可能了，毕竟心心念看上的房子，不想这么丢掉机会

　　这时可直接跟业主面对面说出自己的预期，毕竟见面的原因就是砍价，价格越低，对于买房来说压力也就越小一些，毕竟谁的钱都不是大风刮来的。

　　说出自己预期的同时，可以打下感情牌，说下自己所处环境、压力、借款等情况，这就看业主吃不吃你这套路了。当时面谈的时候，业主是带着房本去的，看出来也是诚意卖房。

　　（因为是傍晚了，业主晚上还有会，就让他先去吃饭然后开会去了，准备结束后三次约谈。后来了解到在吃饭的过程，业主拿着的房本引起了绿中介的注意，结果半路被绿中介截胡。三次约谈的过程中，从8点等业主，等到12点多，才等到。整个等的过程，业主被绿家中介拖着。最后听我方中介说，刚才绿家一直在约其他客户过来和业主谈，应该是没谈成，绿家让业主也先不要签，答应会给业主找到一个更高价格的买方。最后我们和业主见面后，业主也表态抱歉等这么久，今天不会和任意一方签约，由于老婆在出差，周末回来，所以等回来再次商量一下，最终的结果就是被业主鸽了一周，价格不但没压下去，还涨价了。面对业主离婚分财产的情况，男方和女方价格无法妥协，被鸽一周的态度，果断放弃了这个房源）。

　　2、价格谈判：如果得知你在谈价格的时候，还有其他中介的客户也在谈价格，此时就不太好谈，有可能你谈的价格太低的，会给别人做嫁衣，促成了另外一个价格高的交易。同一个中介的不同客户好说，因为通过中介你会获取很多消息，其他中介的客户就不好说了。以上说的都是非独家房源

　　独家房源是业主和某中介关系很好，让某中介独家代理，这样可以获取更多房源和业主的信息，可谈价格

　　业主现有房源不满足满五唯一的条件，但可配合满五唯一，如果签约，就给买方足够的时间去凑钱，相当于给买房提供了足够长的周期，这种情况对买房也是比较有利的，签约时候最好是支付多一些定金，以防有其他变动情况，具体可咨询中介如何保障正常交易没有风险。

　　再后来按照优先级排序，选择了备选方案的房源，价格、房源都算满意，最终成交。钱款方面不用担心，会有监管的。所有的流程中介都会和你说清楚，交易的国晨哥还是比较放心的，如图是交易流程图