bsport体育2020年，坐标湖南长沙，我买了一套属于自己的房子（二手房），从看房到交房中间历时3个月左右的时间，虽然说不上惨烈，但购房过程确实挺曲折的，这里先跟大家分享一下买房的经过，希望能给第一次买房，特别是买二手房的房友们充当“避坑指南”！

　　—————————————————————————————————————————

　　2020年2月中旬，我通过长沙某地产中介，看中了现在购买的这套房子，中介约了买卖双方约谈，过程顺利且融洽，（约谈过程和签合同的时候记得一定一定要录音或是录像，为以后可能出现的纠纷留存证据，当时我自己没有想到，还好女友在偷偷将买卖过程记录了下来）。但是到了签合同的时候，中介告知我们，除开中介费之外，我们必须还要额外支付房屋贷款额度的3%作为贷款服务费（长沙这边普遍情况是：你不问，很多流程和额外的收费中介是不会提前告知你的，还好在买房之前我自己有做过功课，知道贷款服务费是可以拒绝的），于是，一段不愉快的交涉之后，中介总算同意我们不用出这个所谓的贷款服务费，但是我们必须自己去找银行贷款。

　　【这里补充一个小点（202007-08）】签完合同一般会先付一半的中介费、还会付一些钱用作订金给房东，首先，中介费先付一半没有问题，但是订金尽量少付，因为万一交易终止，至少有30%的房东是不会痛痛快快把订金全额推给你的。

　　于是乎，我们就自己拿着银行流水去找银行做按揭贷款：先是打了银行的客服热线，告诉我们需要自己去当地的银行网点自己去办。然后我们就去了四大行，多数银行网点的客户经理见到个人办贷款的都爱理不理的，有好几个支行的客户经理甚至就拿起流水单瞄一眼就说不行，通不过（一度让我以为我的流水不达标，但流水其实是没有问题的），有小部分说要在基准利率的基础上上浮20%才给我们贷款（我们是首套房，在长沙一般是上浮10%-15%）；然后我们又去了规模小一些的银行和本地银行，这些银行的客户经理明显热情很多，服务态度也好一些，但是都表示要存些钱到他们银行，或者是购买他们的理财或者保险产品才可以贷款，后面没有办法，只好找到银行的朋友（也是四大行的）介绍了他们银行的客户经理，才顺利的办完了贷款审批。

　　第一、买二手房是可以不通过中介办贷款的，贷款服务费也是可以不给的；不给的好处：就是省钱，房子越贵，省的越多；坏处就是：个人贷款需要自己去跑，会被拒贷，费时费力。

　　第二、建议自己提前做好自己的银行流水，流水的金额按照你的购房预算来订，最好是保证流水的金额是你贷款月供的2.5倍（2.5倍最为保险，这样可以保证万一买房的时候价格超出预算，银行流水也是足够的。像我一开始预算是买单价8000-9000/平的房子，但是最后买的单价却是11500/平，导致贷款金额增加，最后只能加上家里人做共同还款人。）

　　第三、个人去办房屋按揭贷款，最好有在银行工作的朋友，不然就算你流水合格，办个贷款也要求爷爷告奶奶；（有朋友在下面评论，说银行这种行为是违规行为，可以打电话举报，但是......）

　　第四、银行网点贷款也是划分区域的，比如，你在岳麓区买的房，那么一般就只能在岳麓区、望城区的银行网点办理贷款，如果要跨区域贷款，除非银行有朋友，不然一般是不能跨区域贷款的。

　　第五、二手房贷款，不是你想贷多少就贷多少的，买二手房具体贷款金额，需要银行找第三方评估公司对你买的房子进行价值评估后，按照评估价和实际成交价谁低取谁的标准来进行贷款，举个例子：成交价100W，银行评估价只有90W，那贷款就是按90W的70%来算，也就是你只能贷款63W，实际首付就要付到36W，比预计首付多6W。所以建议大家在买二手房的时候，首付款最好备足到40%（首套房）。

　　贷款审批下来之后，就是我们出钱帮房东赎楼（碰到要赎楼的情况，一定要先协商好由哪一方出钱来赎楼，如果房东能自己拿钱赎楼是最好的，这样可以把风险降到最低，如果要帮房东出钱赎楼，最好是先要中介去做产调，确定房东的房子没有其他产权问题，其次一定要在合同上写明是哪一方出钱赎楼的，同时录像、录音）。

　　流程走到这里，出现了一个不大不小的插曲，大致过程就是：之前中介说他们跟银行有合作，赎楼可以不用预约，可以当天申请，当天扣款，但当我们去赎楼的时候，才发现房东贷款的银行是岳麓区的，而我的房子在望城区，牵扯到跨区域合作，导致赎楼还是要一个月的预约时间，并且要先把赎楼的钱预先存进房东的银行卡里，等银行赎楼审批通过了才扣款，审批流程要15天，也就是说我们要把钱打到房东个人的银行卡里放半个月，这对于我们来说风险太大了，于是，交易过程就卡在了这里，因为我们不同意打几十万元到房东个人的银行卡里放半个月，这样我们的钱根本没有任何保证，完全看房东的人品好坏了，经过几次协商，中介私下操作之后，买卖双方各自出了XXX元的好处费给谁谁谁，银行便答应了当天转账，当天扣款。

　　如果大家购买二手房的话，在签合同之前，一定要问清楚：房东的红本是否在手，如果还在银行作抵押，那么还剩多少钱没有还（还剩多少钱一般中介只会给你估算，所以往往实际赎楼金会比之前估算的多一些），是房东自己赎楼还是要买方出钱赎楼；如果可以，尽量让房东自己出钱赎楼）。

　　赎完楼，如果是买方出钱赎楼的，记得要让中介去拿房产证，不能让房东去拿，拿出房产证之后，尽快去完成过户。分享一下我的过户流程：首先是签合同的时候付了一笔钱用作订金，然后赎楼的时候当天把赎楼的钱打进去，当天就完成银行扣款；其次，赎完楼之后，中介去拿了房产证，第三天买卖双方去政务中心网签、交税、过户，过完户的同时，我才把剩余的首付款转给房东，并写好收据，再把剩下的中介费付给中介，写好收据。至此，房子已经是买方的了，剩下的就属于卖方风险了，比如，新的产权证出来之后，买方不去银行进抵押，房东就会收不到剩下的房款。

　　另外，关于交税，我一共缴纳了房款的3.5%的税金，其中2%是房东的个人所得税（一般如果你不问，中介只会告诉你要交2%的个税，并不会说明个税是替房东交的，不过在长沙个税一般都是买家出的，毕竟羊毛出在羊身上，你不愿意帮房东出个税，房东把房价加几万块钱其实是一样的。），剩下1.5%是契税。

　　以上就是我购房的基本经过，给大家的忠告就是，买二手房一定要多做功课，了解二手房交易的详细流程，不要做小白，不然中介大概率是不会帮你主动避坑的（非黑），还有就是不要急着给钱，急着签字，每一步流程一定要留存证据，该录像的录像，该要收据的要收据，不要不好意思。

　　—————————————————————————————————————————

　　说完我的经历，给大家总结一下经验，希望能让大家在买房的时候少走一些弯路，少踩一些坑！因为这些“坑”是根据我自己买房的经历来的，所以不一定全面，也不一定权威，仅供大家参考。

　　综合我上面的经历，买房之前，做好自己的银行流水（最少半年的），最多可以让你少付3%的贷款服务费bsport体育，100W的房子，贷款70W，你就可以节约2W1的所谓的贷款服务费。据我目前了解的情况，如果有流水不够的，可以去找中介公司帮你做贷款，最低收费是1%，中介公司没熟人一般最低收费是1.5%，如果你买房的那个中介这个收费不愿意给你做，那你可以在别的中介公司去办贷款，但购房流程依然可以在目前这个中介公司做。

　　不管新房、二手房，千万不能只听中介忽悠，也不要提出让中介带你了解一下小区的环境以及周边，要真实感受小区的区位条件，请自己多走走看看，亲自确认，大家要知道，在置业顾问的嘴里是没有区位条件差的小区的，每个小区的区位条件都是好的不得了，举几个简单的例子：1.离地铁3公里以内，都叫地铁房；2.如果你关心学区，那么只要周边有学校都会告诉你这是这一块非常不错的学校；3.不管小区的位置有多么荒凉偏远，顾问都会告诉你：这里是未来的发展中心，投资潜力贼大；顾问的嘴，骗人的鬼！！

　　如果这个房子，你买来是打算自住的，那么购物是否方便真的很重要（不一定要有大型商超，但是买菜和买日用品的小商超还是要有的），因为这关系到你的日常生活的品质以及生活成本；周边没有商场，那么你可能要面临：出门购物要坐公交或者开车，这不仅仅是每次购物花多几块钱的问题，因为你不仅花去了多余的钱，同时也花去了多余的时间；取个例子：我在炒菜，发现大蒜没有了，这时候是一出小区就能买到大蒜方便、还是说我要坐半个小时公交来回才能买到大蒜方便？（目前大部分小区基本的购物配套都是齐全的，但是还是有很多小区附近是没有购物的，而恰好我买的这个小区就是出门必须要坐公交才有买菜的那种小区.........我们在看房的时候，往往只会注意大的区位条件好不好，而忽视掉日常生活中需要主要的一些小细节，这个是我在买完房子才发现的问题......所以还是要自己多在小区附近转转）

　　很简单易懂的一点，根据家里人员构成来考虑医院和学区以及地铁的权重，如果家里有老人，那么尽量离医院近一些，如果家里小孩还在读书的年纪，房子带的学区的质量就要更重要一些；如果既有老人又有小孩，那么就要看你的资金多少来决定怎么选择了，因为附近有大医院、又带有名校学位的房子都比较贵。地铁也是同理，家里夫妻双方都是在外上班，那么肯定有地铁会方便一些，但是地铁房价格也会高上那么一丢丢，就看自己怎么取舍了，其实就是看钱包是不是充足，只要钱够，那就是全都要！！

　　A.房子户型要比小区绿化重要，很多中介会极力推崇小区绿化有多好，从而让你减少或者忽略对房子其他条件的不满（比如户型、楼层等），但是，小区绿化只要不是差的无法忍受，一般不会影响你的居住品质。

　　B.买高层商品房，房子的朝向不需要按照坐北朝南来判断房子朝向的好坏。（当然，坐北朝南的房子依然是好朝向，并且是很好的朝向，但现实情况会复杂一些，需要结合楼层、楼栋的位置等一起分析。）

　　C.买二手房最好保证首付款能付到40%（首付款还是按30%给，但是手里的钱最好能够支持40%，因为二手房买卖的具体贷款金额，需要银行认可的第三方评估公司对房子进行价值评估后，按照评估公司的评估报告、对房子进行批贷，在长沙，二手房的成交价一般都要比评估价高，这会导致我们的首付会多出一些钱，我这套房子的实际首付就是35%。）

　　D、小中介大概率不靠谱，而且房源少；大中介的坑也不少，而且收费更贵一些；所以多找几家中介看看也没有关系。

　　E、看房过程中确定一定以及肯定，不要叫中介去帮你砍价，也不要问所谓的低价是多少，因为根本没用，如果你真的看中了房子bsport体育，按照你心里的价位，少一点钱报给中介；中介听了大概率会告诉你不行，但是只要中介能以你报的价格把房东约出来跟你面谈，那么代表你出的价格，房东是能够接受的，就看你会不会砍价了（就算不会砍，但是你之前也还是少报了一点钱），以及面谈时候在中间斡旋的中介的口才了。

　　如果差不多的地理位置，差不多的价格，差不多的户型（之前写的是同样的面积，这里修改了一下），建议大家还是买新房，虽然新房也有新房的坑.....

　　—————————————————————————————————————————

　　1.关于中介费，在长沙一般都是收取房款的2%，但是，中介费其实是可以打折的，最多92折（这是我朋友当时买房争取到的优惠，口才好的优势^_^，是否还能争取到比92折更低的优惠，我不知道，因为没有碰到过。。另外，我的中介费也打了折，但是不多，少了一点点零头。）

　　2.想说一下关于地铁规划的事情，就是买房的时候，如果你的中介告诉你，房子周边是有地铁规划的，这时候要自己查一下，因为只要没有“正式动工修建”或者是还没有出“可行性报告”，那么这个所谓的地铁规划是有可能会调整的，就比如之前的10号线（如果没有记错的话），本来是不往中电软件园这个方向走的，但是后来改规划了；另外四号线延长线（目前可行性报告也还没出来，可能还会修改）的规划也修改过，之前是走雷锋大道的，后面改成了走金星北再转雷锋大道；

　　所以，买地铁房，一定要确定好地铁是否已经规划好，并下达了相关文件，目前，长沙今明两年应该是通车3号线号线；未来开始施工的应该是1号线号线延长线已经在做地形勘测了，应该也不会有变动了。如果你在长沙买房，职业顾问跟你说这是未来10号线号线之类的，你其实可以当做没有听到，因为具体规划还没有落地。

　　—————————————————————————————————————————

　　总结了一下最近的评论，很多伙伴对自己去银行贷款比较感兴趣，这让我想起来一件事，就是如果自己去银行办理房屋按揭，贷款利率一般是上浮15%（在长沙，且是首套房），按4.9%的利率来算，就是5.635%，但是我的利率因为是朋友，所以稍微少了一些，是5.6%，在朋友那里贷款的时候，朋友问我是不是在新环境买的房子，他说如果购房合同跟新环境签的，贷款利率还会要低一些（有一说一，虽然新环境的口碑确实不怎么好，服务态度也是出了名的不是太好，但是我要是早知道在新环境买房利率有优惠，我还是会去新环境的，毕竟省的是未来20年甚至是30年的钱）。说这个是想告诉大家，在购买二手房的时候，可以问问，如果在中介那里贷款（不知道其他中介公司是否有优惠，我当时都没想着贷款能优惠，满脑子都是能不出贷款服务费的事情），贷款的利率能做到多少，如果利率上能有不错的优惠，那么建议你自己再权衡对比一下，3%的贷款服务费（跟中介砍下价，贷款服务费一般都能打折：1%-1.5%，视砍价能力而定）和利率优惠，哪个更划算。

　　还有一个事情要强调一下，就是在长沙，买二手房很多时候都要我们替业主那边出钱还贷，我不知道是否有更好的办法，我把我当初替房东还贷的经验分享给大家，给大家一个参考：

　　第一、是在签订购房合同的时候，要把我们替房东还贷这个写进合同里，要写明房东在银行还欠多少钱，我们要替房东出多少钱去赎楼；

　　第二，要写明，赎楼款打给房东后，必须当天打款，当天扣款，一般是只要是中介合作的银行，都不需要提前一个月预约，都是直接去还贷的（很不巧，我的房东在某某银行做的按揭，跨区了，刚好跟我这的中介没有合作，跑过去还贷，银行的人说，提交还贷申请，等一个月，还必须先往卡里存钱，然后打过去的钱要放在房东的卡里一个月，这我是无法接受的，所以建议大家把这条写到合同里，最后，在此声明，这是我的亲身经历，没有刻意抹黑某行业的意思。）

　　第三、合同里要写明，赎楼之后多少天内要完成过户，否则就算违约，按违约天数付违约金，超过多少天自动终止合同，房东赔付房款的百分之多少并返还赎楼款项（这点其实没什么用，主要是为了防止万一出了纠纷，提供证据用的。）

　　第四、除了前期赎楼的时候需要房东去申请还贷和确认还款（现在貌似可以在网上申请和电话申请，但我的是房东亲自去银行填的还贷申请），后面拿房产证，注销房产抵押，最好都不要房东去，让中介代办，这样可以降低风险。

　　第五、要让房东跟中介去做个公证，证明中介这边在房东不配合或者是不在场的情况下，可以代替房东跟你完成过户。

　　第六、所以涉及到给房东打款的事项，记得一定要让房东开收据，并且按手印！！！

　　—————————————————————————————————————————

　　这次着重聊一聊二手房过户的问题，我看很多人都担心付完了首付，房东那边不配合过户。先说我是如何过户的，首先我是自己跑的贷款，首付也不是一次性打给房东的，先是在签合同的时候，付了10W做订金（现在回头看给多了，应该协商一下，最多给5W的），然后我去银行申请贷款，申请通过之后，再去帮房东赎的楼，转了赎楼的钱，房东注销抵押之后，买卖双方在望城政务大厅办理完过户手续，我才把剩下的首付转给房东，再等新的产权证（也就是印有我名字的房产证）出来之后，去银行办抵押贷款，银行把剩下的房款打给房东，然后房东把房子的钥匙给我，去物业办好物业交割，结清物业费，到此，交易结束。

　　因此，担心房东会不配合过户的朋友，可以像我这样，首付一部分一部分的给，可以降低一定的风险，其次，同时过户同时结清首付，也是降低风险的一直操作。还有另外的一种办法，把全部首付打给银行，银行将资金冻结起来，二手房买卖整个交易完成之后，资金才会解冻，房东才能拿到这笔钱，这样也可以降低风险（冻结资金的方法需要自行去咨询银行，我知道的就工商银行是这样，其他的貌似不冻结，起码我去的中国银行和建设银行网点都是不冻结的）。

　　—————————————————————————————————————————

　　之前打算更新的关于房子如何选择户型楼层、以及房子买中不买小的原因，估计会单独写一篇文章，到时候更新了我会把链接链到这里来

　　另外，我的房子也即将要装修了，之前买的装修的相关书籍也看完了，最近周末都在到处看建材，等到时候装修正式动工了，我再把装修的过程以及经验跟大家分享，希望能让大家在房产第二大坑——装修上少踩一些坑。（装修也是会单独更一篇文章给大家）