bsport体育前几日，58同城CEO姚劲波在朋友圈发了一条微博，引发了行业热议：房产交易领域有更明目张胆的二选一包装成自愿，强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿元（4%标准）。并建议将此罚款打入国家公积金账户，以降低公积金贷款利率减轻老百姓买房负担。58安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域，希望良性竞争能让行业更公平，老百姓买房更简单。”

　　结合安居客赴港IPO的消息，足见其对变革行业的决心。作为赛道领跑者，安居客开始重建行业标准，更深入考虑如何为客户和用户深度服务，其招股书给大家提供了一个深入研究平台业务、业绩的机会。

　　根据招股书内容，安居客以多年积累下的用户、数据为基本盘，以人工智能等前沿科技为抓手，搭建了覆盖新房、二手房业务的产品矩阵，为个人用户、经纪人以及开发商创造价值。业绩方面，2018年、2019年、2020年，近三年安居客营收增长稳健，分别达到62.163亿元、75.791亿元、80.542亿元。

　　此前，在58同城的财报中，安居客屡次被推到C位，表现亮眼。现今，完成私有化的58同城把安居客定为分拆上市的排头兵，充分体现了对安居客的信心。

　　顶着第一平台的光环，安居客是否真如传说中那般能打？上市之后值不值被看好？答案其实就藏在招股书里。

　　从根源说起，中国房产行业交易的特性促成了房产服务平台的崛起。讨论安居客是否值得看好之前，有必要先看一下房产行业的发展背景。

　　艾瑞咨询统计的数据显示，2020年，住宅房产市场规模为24万亿元，占到国内生产总值的23.6%。与五年前的交易总量相比，增幅达48%。

　　国内城市化继续推进，各城市之间不断打响“抢人”大战等等因素的综合作用下，未来很长一段时间内房产市场仍将保持增长态势。

　　较为典型的就是房产经纪服务。房产交易涉及金额之大使买卖双方不得不审慎对待交易中的每一个细节，提供居间服务的经纪人就显得至关重要。所以，无论新房销售、二手房销售还是租赁场景，经纪服务的需求都在与日俱增。

　　安居客所处的房产信息交易服务领域也是同理，而且这一市场还在不断扩张。一方面是用户习惯的养成，移动互联网普及，加上2020年疫情的催化，“云置业”的趋势加速形式。另一方面，行业基础设施日渐完善，解决方案更加成熟，顺利承接了用户需求。由此，房产这一植根线下的产业，很多环节逐渐向线上转移。

　　极光大数据发布的报告显示，2020年12月，线上房产平的渗透率同比增长2.4个百分点。58同城、安居客跟踪数据也显示，90%的购房客户在进售楼处之前都会现在线上渠道了解情况。并且，2020年下半年以来，武汉、上海、西安等城市的在线成交热度明显高涨。

　　房产服务平台已然成为中国房产行业不可或缺的一环，先知先觉的资本市场深刻认识到了该行业的价值。刚刚向港交所递交了招股书的安居客，顶着第一平台的光环，自然是备受投资者关注的对象。

　　极光大数据在《2020年四季度极光移动互联网行业数据研究报告》中对市场主流房产信息服务APP进行了对比分析，结果显示安居客在用户规模、用户时长等方面的领跑优势显著。例如，安居客的渗透率达到了第二名的1.5倍，用户使用时长达到第二名3.8倍。

　　所处赛道前景可期，安居客又是货真价实的领跑者，对于投资者而言，仅凭这一点已经足够给安居客上市之后的表现做基本定调。

　　行业的向好从宏观层面为安居客值得看好提供支撑，招股书对平台经营状况的完整披露，则让大家看到了安居客的真正实力。

　　对于所有提供信息服务的平台来说，数据都是保障其在行业中立稳的核心资产。美团、饿了么需要沉淀餐厅信息，滴滴需要做好司机信息，58同城需要积累生活服务商家信息，这些信息归根结底就是供给能力。正如经济学原理中提到的，企业的发展短期看需求，长期看供给。

　　房产信息交易服务领域也不例外，掌握数据等同于握住话语权。安居客积累的数据资源不仅胜在体量，更胜在全面。

　　安居客自2005年建立以来不断完善房产相关的数据库信息，截至2020年底平台业务覆盖了超820个城市、县城，近几年推出的房源基础数据库内收集了1.94亿套房产数据。此外，平台还沉淀了丰富的经纪人、用户的参与数据、供需趋势、定价和交易数据等。

　　供给满足需求，用户自然聚集于此。招股书显示，2020年第四季度，安居客平台平均移动月活用户总计6700万，已是中国最大房产信息平台。以经纪人群体为评判标准，安居客则是付费经纪人数最多的在线房产服务平台以及最大的房产经纪人营销管理应用程序。

　　其次，以科技为抓手对数据加以处理、应用，并借此驱动交易效率和用户端体验的提升。这样一来，安居客的数据优势融进业务之中转化为了服务优势。

　　个人用户端，平台通过人工智能算法精准推送房源信息，可快速帮助用户匹配合适的房源。技术傍身，临感VR看房、一键装修等产品则可以有效提升看房体验。线下看房受时间、空间限制，线上看房的技术就派上了用场。无论身处何地，用户打开APP即可“走进”房内眼见为实。同时，依托数据、技术优势建成的房源全核验系统，更进一步让用户全面了解房产信息以作出知情决定。

　　对于房产经纪人来说，得益于平台开放的态度，安居客的数据、技术相当于行业的数字化基础设施，经纪人可以在此之上展开工作。以技术赋能为例，安居客运营的巧房平台提供基于云计算的房产行业定制化SaaS解决方案，房产经纪公司可借此提升运营效率。又如前述临感VR、一键装修等产品的应用，解决了疫情期间最为头疼的带看难题。

　　之于开发商等合作伙伴，依托精准化营销以及平台的经纪人网络，安居客可为开发商找到更多增量。为此，安居客还专门为新房业务拓展了爱房平台，开发商可以利用平台的经纪品牌、经纪人的用户网络促进新房的销售。

　　总之，依托完善的产品矩阵和成熟的服务能力，安居客针对性地为平台上各方用户创造着价值。

　　用户满意度就是企业的生命线，由此，获得用户认可的安居客业务增长显著。比如招股书提到，2019年才上线年其业务已经扩展到中国33座城市，年交易总量达653亿元，实现了282%的增长。

　　结合前文的分析以及招股书披露的信息，不难总结出安居客的主要收入来源：一是营销服务，二是交易佣金，除此之外还有一些软件、技术服务等其他收入。2020年，三项收入分别达到77.997亿元、2.279亿元、0.246亿元。

　　其中，担任绝对主力的营销服务，过去几年保持着稳定增长，疫情期间也展现出极强的韧性。以过去的成绩为参考，接下来营销服务的增长态势能否保持？

　　招股书提到，2020年，安居客和58房产的百度搜索频率超过了“二手房”、“房产购买”、“房产”、“新房”等通用关键词。这一细节意味着，安居客在大众之中已经建立起广泛认知，用户在查找房产相关信息时，更愿意直接搜索安居客品牌。

　　可见，数据优势和服务优势让安居客拥有了极强品牌认知，这保证着个人用户的不断增长。个人用户流量带动经纪品牌、开发商对平台投以重视，再辅以服务促成的高转化，营销服务付费的可持续就有了保障。

　　从行业客观情况而言，安居客所代表的开放型头部平台也是经济品牌、开发商亟需的真朋友。

　　房产经纪行业历来呈现高度分散的格局，数据显示前无法行业经纪品牌所占市场份额仅为25%，因此他们需要到头部平台的流量池内寻求自身之外的增量。开发商则是因为长期对线下渠道的深耕，导致线上环节薄弱，双线融合大势所趋，开发商寻求线上平台合作，利于高效、精准地触达更多客户。

　　核心版块稳扎稳打，与此同时，安居客还在积极布局新业务，扩大其他版块的收入规模。就交易服务而言，专注新房的爱房平台就有望成长为安居客的另一收入支柱。

　　国内房市交易总量中，新房销售一直以来占据大头。以2020年为例，全市场总量24万亿，其中新房销售达到了15.5万亿，占比65%bsport体育。市场虽大，但开发商对分销渠道、销售团队的需求仍未得到充分满足。根据2020年交易总量计算，占据新房销售市场主导地位的前4家企业，市场份额为34%。

　　在二手房、租房领域渗透率已经达到较高水平的经纪服务，能否解决新房市场的销售痛点？艾瑞咨询的预测数据已经回答了这个问题，预计到2025年，中国新房市场的经纪服务渗透率将由2020年的31.5%提升至 54.2%，通过经纪服务出售的新房的交易总额将从2020年的4.9万亿提升至11.9万亿。

　　基于此，爱房这样一家“新”平台，在安居客、58同城的生态协同下掘金新房市场，其成长潜力不可估量。

　　从局部再回到整体，在行业基本面向好，业务能力作保的基础上，安居客的业绩在过去、现在和未来三个时态里呈现着同一个特点——稳健增长。

　　从行业背景到公司的业务、业绩，安居客招股书中的要点至此基本解读完毕。至于看好或唱衰，仁者见仁智者见智，最终还需交给时间验证。

　　递交招股书之前，安居客宣布完成了规模为2.5亿美元的新融资。领投方为碧桂园的关联全资公司BEAM MERIT LIMITED，此外，新世界发展、新鸿基、雅居乐、恒基地产、中建地产、时代地产、华懋地产均参与了本轮投资。