bsport体育近期，不知道大家有没有发现苏州二手房的一个现象，一高端改善次新房小区正在紧急挂牌，以园区核心板块——

　　单是链家网上的挂牌量，奥体的中海上东区就有67套，唐宁府有111套，独墅湖的中铁建花语江南共有88套挂牌，铂悦犀湖也有81套。这些曾经在苏州新房市场掀起热潮的倒挂神盘，如今过了两年限售期，开始“亮相”于二手房市场。

　　上周末，一套总价680万房源在朋友圈发酵起来，中介纷纷转发推广这套“高性价比”房源，在市场上引起不小的“波动”。

　　要知道，之前就有中介分享过一套建面约143㎡的房源，总价738万号称小区最低价，如今680万总价可谓再次刷新历史新低。

　　不管该房源是否真实存在，我们发现，今年以来，中海上东区成交均价确实在下跌。

　　前一阵子，中海上东区业主们为了维护小区的二手房价格，甚至搞了个保价联盟。确实啊，二手房的挂牌成交价格真切地影响着业主的切身利益，无论这个房子是自住还是投资。

　　一套成交均价为53516元/㎡，一套成交均价为57401元/㎡，单价皆跌破6万元/㎡。

　　中海上东区从2020年开始有成交，当时的成交均价在5.2万元/㎡左右，2021年成交均价开始突破6万元/㎡，2022年部分楼层位置较好的房源成交均价已经高达7万元/㎡，而今年开始，又从“6”字头，滑落到了“5”字头。

　　从挂牌房源列表页来看，在售房源清一色的建面约143㎡，挂牌均价在5.7-7.2万元/㎡不等。

　　唐宁府在苏州楼市处于什么样的存在？是园区的标杆项目，是苏州房价上涨的起源点。

　　去年8月，总高25层的高楼层建面约143㎡户型，成交总价达到了1020万，单价7万元+/㎡。

　　今年总高24层的高楼层建面约143㎡户型，成交总价仅有865万，单价刚刚6万元/㎡出头。

　　从今年以来唐宁府成交的房源来看，成交均价超7万元/㎡屈指可数，洋房建面约143㎡中高楼层的成交均价也就在6.5万元/㎡左右。

　　其实，2021年8月的时候，以中海上东区和唐宁府为代表的园区奥体次新房经历了一波普涨。

　　当时，园区二手房市场整体成交量下行的大环境下bsport体育，奥体的品质次新房仍能够保持理想的成交量，房价也在不断上涨，唐宁府均价冲破7万元/㎡，中海上东区的均价达到6万元/㎡。

　　当时市场上没有抢到林溪雅苑的高端购买力，纷纷转移到园区奥体的高品质楼盘上了。

　　除了新房购买力的转移，助推了奥体板块次新房小区成交量的上涨、价格的走高bsport体育，还有一个不能忽视的重要原因就是板块价值给到购房者的信心。

　　在过去的两年中，虽然整体苏州二手房市场不乐观，但是园区核心的二手房市场量价是比较坚挺的。

　　前两年，由于新房严格的限价，以及一二手鲜明的倒挂优势，使得奥体板块涌入一大批投资客。

　　如今满足了两年限售期，这波投资客将中海上东区推向二手房市场，造成了中海上东区的挂牌量大为增加，且价格十分内卷。

　　我们知道，无论是新房还是二手房的价格都是由供求关系决定的，当供严重大于求的时候，成交价格自然会跌。

　　今年以来，苏州楼市持续下行，新房和二手房市场皆不乐观，房价上涨预期变小，投资客着急将房源套现，如今二手房市场进入买方市场，仅有价格有优势，才能更快卖出。

　　从去年四季度开始，园区限价被突破，且园区核心，尤其是奥体、湖东，新项目开发更加注重产品品质的提升，在项目规划、户型、社区配置方面实现更高层次的进阶，且单价还比二手房低，和二手房相比，呈现出一定的“性价比”。

　　像中海上东区建面约143㎡的户型投资客疯狂出货，短期价格内卷化打破了板块原有的正常价格体系，伤害的最多的肯定是房东和业主。

　　毕竟从业主心态来说，即使这个房子目前是自住，甚至以后也不打算出手，也不希望自己的小区价格一直下跌。

　　但是任何事情都有两面性，对于购房者来说，这又是一件好事情。对于想在园区核心置业，享受园区高端醇熟的配套的，预算又在千万级以内，中海上东区建面约143㎡的四房确实可以选择。

　　毕竟在当下的园区核心新房市场，皆是清一色的建面约160㎡以上的大平层，总价门槛更是千万级，建面约143㎡的“小”户型几乎绝迹。

　　次核心园区斜塘有建面约143㎡的户型，但是地段和奥体相比那肯定是逊色很多。

　　长远来看，在园区奥体这个地段，140㎡左右四房户型功能性较强，改善一步到位，是值得买入的。

　　此时想入手奥体二手房的客户来说，是个不错的时机，现在妥妥的是买方市场，可挑可选可议价空间很大。

　　前几年，苏州执行严格的限价政策，而奥体板块作为苏州楼市鲜明的一二手倒挂板块，新房几乎逢开即罄、一房难求。

　　而如今，苏州限价空间被打开，奥体板块的新房备案均价天花板也直冲5万元/㎡，二手房的成交价格也回到正常范围内，一二手房倒挂空间有所减小。

　　很多人因为唐宁府和中海上东区等品质次新房的成交价格有所下跌而唱衰板块，其实是不正确的。

　　尽快在前两年，板块客群存在部分投资客，但是奥体板块作为苏州楼市的头部梯队板块，其板块价值是不容置疑的。

　　最后，随着新房市场上的高端大平层产品越来越多，板块的圈层更为纯粹，这是苏州名副其实的富人区。

　　分析师认为，随着挂牌量的增加，奥体板块的品质次新房的挂牌和成交价格都不会再往上涨，基本是回到理性范围内。

　　但短期内想回升到2021年时候7、8万元/㎡的成交均价是不可能了，毕竟大环境在这里。