bsport体育7月19日，济南市房地产业协会发布2023年上半年济南房地产市场运行情况，数据显示，上半年济南新建商品住宅售4.11万套，均价为14981.91元/平方米，同比增长9.20%；二手房市场呈现“量增价减”的市场态势，成交5.31万套，涨幅超过新房。

　　1~6月，济南新建商品住宅销售4.11万套，面积544.72万平方米，同比增长17.88%；均价14981.91元/平方米，同比增长9.20%；销售金额816.10亿元、同比增长28.73%。

　　主城区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、济南高新区）住宅销售量389.12万平方米，约占全市成交的71.34%，较2022年明显提升。尤其东部历城、历下区等核心区域成交占比较高，分别占全市住宅总成交量的30.00%、11.44%。

　　从产品销售户型看，100~144平方米户型仍是住宅市场成交主流面积段。新建住宅外地购房者占比约23.4%（其中，省内18.6%、省外4.8%）bsport体育，较2022年增长4.2%，2022年9月限购政策调整后，外地购房者明显增加bsport体育，城市吸引力逐步显现。

　　截至6月底，新建商品房可售面积3139.00万平方米、同比下降1.23%，去化周期约25.1个月。其中，住宅可售面积1032.75万平方米、同比下降17.40%，去化周期约11.7个月，住宅去化周期整体处于合理区间。

　　同时，市场集中度有所增加，重点项目成交占比较大。鲁能领秀城、银丰玖玺城、中海华山珑城、雪山万科城等大体量项目仍然占市场比重较大；东部盛福、长岭山、雪山、神武，南部南北康等片区，仍然是刚需改善购房者比较关注的区域。

　　市场关注度比较高的项目有：盛福片区的越秀麓端府、城投瑞马项目（但当前在售库存不多），高新片区的保利臻誉、中建云境项目，长岭山片区的银丰玖玺城项目，雪山片区的万科城项目，神武片区的仁恒河滨府项目，南北康片区的鲁能领秀城、万科城项目，和谐片区的保利天禧项目，西客站片区的龙湖天越项目。中海华山珑城、雪山万科城、鲁能领秀城、银丰玖玺城、远洋潮起东方等项目成为上半年全市销售面积前5名的重点项目，各项目成交金额保持在30亿元左右，占全市住宅销售额的13.77%。

　　中海、保利、鲁能、万科、银丰等重点房企销售金额均保持在40亿元以上，成为上半年房企销售金额排名前5位，销售前10的房企占全市总成交金额的35.10%以上（2022年为30%左右）。

　　据济南市房协公布的数据，今年1~6月，济南二手房交易5.31万套，网签面积412.50万平方米，同比增长94.61%。其中住宅交易3.47万套，成交面积361.28万平方米，同比增长96.16%。二手房市场呈现“量增价减”的市场态势，涨幅超过新房市场。

　　从近5年的二手住宅成交量来看，今年上半年二手住宅交易量已经基本接近往年全年的销售量（2018年~2022年二手住宅年平均交易量约390万平方米）。

　　二是成交房龄比较“老”。主城区范围内，历城、历下、市中区交易占比较高，分别为22.11%、17.03%、17.78%。其中，10年至20年房龄的二手住宅套数占比接近70%，东部历城区改善性次新房受市场关注度较高；20年以上房龄的成交占比约25%，但整体成交均价偏低。

　　在市场需求方面，二手房套均面积持续走高，比较令人意外。根据报告，90~144、90以下平方米户型套数占比分别为55%、35.04%，合计约90%的市场份额，与2022年基本一致。二手住宅套均面积约103.50平方米，呈现持续增长（2022年为101.98平方米）。二手住宅市场成交旺盛，一方面带动“以旧换新”的改善需求，成为新房市场有力的支撑，带动市场持续回暖；另一方面新房市场整体进入调整期，部分刚需、改善性购房者选择购买二手房，分化了一部分新房市场需求。

　　济南市房协研判，从住宅供应方面来看bsport体育，虽然2022年住宅用地供应量小于往年，考虑到已取得预售许可商品住宅库存约在1000万平方米左右，2023年下半年市场整体库存量总体不会短缺，但是区域不平衡、局部或阶段供应不足现象凸显。

　　近年来，济南市商品住宅销售规模相对稳定，预计新建住宅保持在1000万~1200万平方米；二手住宅若保持当前交易量，全年有望突破600万平方米的交易量，较往年增加50%左右规模，或将继续分化新房市场份额。预计全年商品房市场整体仍将保持较大规模交易量。